Verwaltungsgerichtliche Überprüfung des qualifizierten Mietspiegels

Der (qualifizierte) Berliner Mietspiegel 2003 ist im Verwaltungsrechtsweg überprüfbar. Selbst wenn zur Überprüfung der Richtigkeit des Mietspiegels der Zivilrechtsweg eröffnet wäre, könnte die gesetzliche Vermutungswirkung nur durch einen substantiierten Angriff gegen die Erstellung des Mietspiegels nach den "anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen" widerlegt werden. (Leitsatz der Redaktion)

Das durch die Bezugnahme auf Vergleichsobjekte formell ordnungsgemäß begründete Erhöhungsverlangen vom 20. Juni 2003 ist in materieller Hinsicht unbegründet, weil die ortsübliche Miete nach dem Mietspiegel zu berechnen ist. Entgegen der Auffassung der Kl. findet ferner der i. S. d. § 558 d BGB qualifizierte Mietspiegel 2003 und nicht das eingereichte Privatgutachten bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete vorliegend Anwendung. (...)

Soweit die Kl. vorliegend einwendet, der Mietspiegel sei vorliegend nicht aussagekräftig, und sie weiter versucht, die Vermutungswirkung des qualifizierten Mietspiegels zu erschüttern, kann vorliegend offen bleiben, welcher Rechtsweg zur Überprüfung des Mietspiegels eröffnet ist. Die Kammer geht jedoch davon aus, daß für die Überprüfung des Mietspiegels 2003 der Verwaltungsrechtsweg eröffnet ist. Der Entscheidung des BVerwG (NJW 1996, 2046) liegen noch Tatsachen zugrunde, die heute nicht mehr zutreffen.

Daß es sich bei der Erstellung von Mietspiegeln um eine öffentlich-rechtliche Tätigkeit handelt, ist vom BVerwG bestätigt worden. Die Überprüfung bisheriger - nicht qualifizierter - Mietspiegel ist mit der Begründung zurückgewiesen worden, daß im Rahmen des zulässigen öffentlichen Rechtswegs keine zulässige Klageart vorhanden sei. Insbesondere sei insoweit kein Rechtsverhältnis festzustellen, weil ein solches wegen der Bindungswirkung eines - nicht qualifizierten - Mietspiegels nicht bestehe. Dieser stelle lediglich eines von mehreren grundsätzlich gleichwertigen formellen Begründungsmitteln für ein Mieterhöhungsverlangen dar. Weder müsse ein Vermieter bei der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens den Mietspiegel heranziehen, noch komme diesem eine Vermutungswirkung zu. Es sei allein Aufgabe der Zivilgerichte, im Rahmen der Tatsachenfeststellung die materielle Begründetheit des Zustimmungsbegehrens ggf. anhand des in einem veröffentlichten Mietspiegel enthaltenen allgemeinkundigen Zahlenmaterials zu überprüfen und zu würdigen. Die Frage, ob ein kommunaler Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete i. S. d. § 2 Abs. 1 MHG a. F. zutreffend wiedergebe oder ob andere Beweismittel zur Beurteilung der Begründetheit eines Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden müssen, betreffe mithin die tatrichterliche Überzeugungsbildung. Die Gerichte entschieden über die Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens gemäß § 286 ZPO unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer eventuellen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung.

Diese Erwägungen des BVerwG gelten für einen qualifizierten Mietspiegel nicht mehr uneingeschränkt fort. Die tragenden Erwägungen des BVerwG, die zur Unzulässigkeit einer Feststellungsklage gegen einen nicht qualifizierten Mietspiegel führen, treffen für einen qualifizierten Mietspiegel nicht mehr zu. Zwar kann ein Mieterhöhungsverlangen auch weiterhin auf ein Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen gestützt werden. Er muß zur formellen Begründung aber in jedem Fall in der Weise herangezogen werden, daß die sich aus ihm ergebende ortsübliche Miete im Zustimmungsverlangen auch genannt werden muß, § 558 a Abs. 3 BGB. Darüber hinaus hat er nunmehr ausdrücklich eine Vermutungswirkung für die ortsübliche Miete, die ggf. zu widerlegen ist, § 558 d Abs. 3 BGB in Verbindung mit § 292 ZPO.

Aus diesen Gründen und den Erwägungen des BVerwG im Umkehrschluß ergibt sich eigentlich zwangsläufig, daß die Überprüfung eines qualifizierten Mietspiegels im Verwaltungsrechtsweg zu erfolgen hat und nicht den Zivilgerichten im Einzelfall bei der Feststellung der ortsüblichen Miete vorbehalten ist. Dies dürfte auch dem Willen des Gesetzgebers entsprechen, mit dem qualifizierten Mietspiegel ein gegenüber dem "einfachen" Mietspiegel verläßlicheres Instrument zur Bestimmung der ortsüblichen Miete zu schaffen.

Die vorgenannte Rechtswegfrage kann vorliegend jedoch dahingestellt bleiben. Denn selbst wenn zur Überprüfung der Richtigkeit des Mietspiegels der Zivilrechtsweg eröffnet wäre, liegen die Voraussetzungen, unter denen die Vermutungswirkung des Mietspiegels 2003 in Frage gestellt werden kann, nicht vor. Zur Widerlegung der gesetzlichen Vermutungswirkung ist ein substantiierter Angriff gegen die Erstellung des Mietspiegels nach den "anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen" erforderlich. Hierzu genügt es aber nicht, auf angeblich zu geringe Mieten abzustellen, die sich für die der Kl. gehörenden Wohnungen ergeben. Auch der Umstand, daß in den maßgeblichen Rasterfeldern ein nach Auffassung der Kl. zu hoher Anteil an ehemals preisgebundenen Wohnungen berücksichtigt worden ist, genügt hierfür nicht.

Sofern es zur Zeit der Erhebungen für den Mietspiegel 1996 in Berlin bis zu 30 % vergleichbare preisgebundene Wohnungen in dem Mietspiegelfeld gab, ist nicht dargelegt, daß auch beim Mietspiegel 2003 ca. 30 % ehemalig preisgebundene Wohnungen in die Erhebung eingeflossen sind und aufgrund dessen das Ergebnis verfälscht haben könnten. Unabhängig davon nimmt der für qualifiziert erklärte Mietspiegel 2003 in vollem Umfang an der Vermutungswirkung teil, so daß auch die einschlägigen Mietspiegelfelder die ortsübliche Miete zutreffend wiedergeben. Selbst wenn jedoch ein relevanter Anteil ehemalig preisgebundener Wohnungen der Erhebung für dieses Mietspiegelfeld zugrunde gelegt worden wäre, so erscheint es folgerichtig, auch diese Mieten bei der Aufstellung des Mietspiegels zu berücksichtigen, da sie Teil des Wohnungsmarktes in diesem Sektor sind und die Marktlage in gleicher Weise widerspiegeln wie andere Wohnungen. Daß niedrige Mieten bei der Erhebung in einer statistisch unzutreffenden Weise in den Mietspiegel eingeflossen wären, ist weder substantiiert vorgetragen noch ansonsten erkennbar.

Zum einen legt die Kl. schon nicht dar, daß der enthaltene Anteil den erforderlichen wissenschaftlichen Grundsätzen nicht entspricht und der Mietspiegel deshalb statistisch fehlerhaft ist. Hierzu hätte mindestens gehört, etwa unter Heranziehung der Erhebungsunterlagen die erfragten ehemaligen Sozialwohnungen anzugeben und unter Berücksichtigung deren tatsächlichen Anteils an im übrigen nach Baualter, Größe, Wohnlage und Ausstattung vergleichbaren Wohnungen darzulegen, daß diese überproportional Eingang in den Mietspiegel gefunden haben. Allenfalls dann könnte man überhaupt erst einmal ein Indiz für eine fehlerhafte Erhebung zum Mietspiegel erkennen.

Zum anderen sind diese Wohnungen nach den Vorgaben des Gesetzgebers als nicht mehr preisgebundene Wohnungen bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete zu berücksichtigen. Wenn sich dadurch im Einzelfall durch den Auslauf von Preisbindungen ein insgesamt niedrigeres Preisniveau für bestimmte ansonsten nach Baualter, Größe, Wohnlage und Ausstattung vergleichbare Wohnungen ergibt, entspricht dies der durch Gesetz definierten ortsüblichen Miete.

Im übrigen wäre dieser Einwand insoweit nicht nachzuvollziehen, als die Wohnungen der Kl. bis 1996 bzw. 1998 preisgebunden waren und damit gerade zu dem Kreis der Wohnungen gehören, deren überproportionale Berücksichtigung die Kl. (unsubstantiiert) behauptet. Daß der Mietspiegel aus diesem Grund für diese Wohnungen nicht anwendbar sein soll, ist nicht nachzuvollziehen.

Ebenso ohne Substanz und lediglich vom Ergebnis her argumentiert ist der Einwand, daß sich in einzelnen Rasterfeldern in besseren Wohnlagen geringere Mieten ergäben als in schlechteren. Allein daraus lassen sich keine statistischen Fehler erkennen. Es ist nicht ausgeschlossen, daß für Wohnungen in verschiedenen Wohnlagen die Entwicklung der Miete unterschiedlich erfolgt. Maßgeblich hierfür können beispielsweise eine unterschiedliche Fluktuation der Mieter sein und nicht zuletzt auch eine verstärkte Nachfrage nach Wohnungen in einfachen Wohnlagen, die durch Modernisierung u. ä. aufgewertet worden sind, was sich in der Wohnlage möglicherweise erst in späteren Mietspiegeln bemerkbar macht.

Nach allem ist ein substantiierter Angriff gegen die Zahlenwerte des Mietspiegels nicht zu verzeichnen und die gesetzliche Vermutungswirkung gemäß § 558 d Abs. 3 BGB ist nicht erschüttert worden.

Ein Mietspiegel kann nicht im Verwaltungsrechtsweg überprüft werden, hatte das Bundesverwaltungsgericht entschieden. Bei einem qualifizierten Mietspiegel gehe das, meinte jetzt das Landgericht Berlin. Im Mieterhöhungsprozeß den Mietspiegel anzugreifen, ist fast unmöglich - nicht einmal mit Gutachterhilfe.

Das Mieterhöhungsverlangen wurde unter Bezugnahme auf Vergleichsobjekte begründet. In dem Mieterhöhungsrechtsstreit wurde noch ein Privatgutachten zur ortsüblichen Miete vorgelegt. Der Mieter stimmte der Mieterhöhung unter Bezugnahme auf die Daten des Berliner Mietspiegels 2003 nicht zu.

Nach Klageabweisung in erster Instanz zog das Landgericht Berlin, ZK 63, den Berliner Mietspiegel 2003 als qualifizierten Mietspiegel heran und ließ es im Ergebnis offen, welcher Rechtsweg zur Überprüfung des Mietspiegels eröffnet sei. Die Kammer ließ jedoch klar erkennen, daß ihrer Ansicht nach der Verwaltungsrechtsweg eröffnet sei. Die entgegenstehende Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts (NJW 1996, 2046) treffe für den qualifizierten Mietspiegel nicht (mehr) zu. Selbst wenn jedoch der Zivilrechtsweg eröffnet wäre, müßte die gesetzliche Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB durch einen substantiierten Angriff gegen die Erstellung des Mietspiegels nach den "anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen" erfolgen. Hierzu genüge es nicht, auf angeblich zu geringe Mieten abzustellen bzw. zu behaupten, daß in maßgeblichen Rasterfeldern ein zu hoher Anteil an ehemals preisgebundenen Wohnungen berücksichtigt worden sei.

Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, wird nach § 558 d Abs. 3 BGB vermutet, daß die im Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Eine Vermutung kann im Prozeß widerlegt werden. Worauf sich der zu beweisende Gegenvortrag zur Widerlegung der Vermutung beziehen muß, ist dem Gesetz nicht zu entnehmen. Dazu wird teilweise - wie von der ZK 63 des Landgerichts Berlin - die Ansicht vertreten, daß die Vermutungswirkung nicht dadurch erschüttert wird, daß z. B. durch Sachverständigenbeweis für eine konkrete Wohnung eine andere ortsübliche Miete ermittelt wird. Vielmehr müsse der volle Beweis für eine andere ortsübliche Vergleichsmiete erbracht werden, was durch eine methodische Durchleuchtung des qualifizierten Mietspiegels erfolgen müsse (vgl. Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 558 d Rdn. 34; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., §§ 558 c, 558 d Rdn. 111 ff.).

Eine derartige Widerlegungsmöglichkeit wäre, wie aus den mitgeteilten Literaturstellen ersichtlich, nur theoretischer Natur.

Das Gesetz spricht jedoch nur davon, daß sich die Vermutungswirkung auf die im Mietspiegel bezeichneten Entgelte bezieht. Damit muß sich der Gegenvortrag auch nur auf die für die betreffende Wohnung maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete beziehen. Hierzu reicht ein Gutachten eines gerichtlichen Sachverständigen im Rechtsstreit aus. Dieser muß sich allerdings im Gutachten (auch) mit den sich aus dem Mietspiegel ergebenden Daten für die betreffende Wohnung auseinandersetzen. Das Gutachten muß ergeben, daß die sachverständigenseits ermittelten Daten im höheren Maße die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben als im Mietspiegel. Eine Auseinandersetzung mit der Erstellung des Mietspiegels nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen braucht nicht zu erfolgen (vgl. LG Berlin, ZK 67, GE 2004, 180; Schach in Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., § 558 Rdn. 3).