Verwaltungsbeirat

Verwaltungsbeirat; Beschlußanfechtung; Wert der Beschwer

1. Die Wahl von drei Wohnungseigentümern zu Mitgliedern eines Verwaltungsbeirats bedeutet zugleich die Bestellung dieses Verwaltungsorgans; eines gesonderten Beschlusses darüber bedarf es nicht.

2. Wird der Antrag, die Bestellung eines Verwaltungsbeirats für ungültig zu erklären, abgewiesen, so ist bei der Beschwer des Antragstellers werterhöhend zu berücksichtigen, daß es sich vor allem deshalb gegen die Bestellung wendet, weil der Verwaltungsbeirat auf Grund von Eigentümerbeschlüssen den Verwalter bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen gegen den Bauträger unterstützen soll.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Anlage, die weitere Beteiligte ist Verwalterin. Der Antragsteller errichtete die Anlage als Bauträger; er erstrebt nunmehr die Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses, mit dem drei Wohnungseigentümer zu Mitgliedern des Verwaltungsbeirates bestellt wurden. Nach § 17 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung - GO) können die Eigentümer mit Stimmenmehrheit einen Verwaltungsbeirat wählen, dessen Aufgaben sich aus § 29 WEG ergeben.

Der Antragsteller hat beantragt, diesen Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat den Antrag abgewiesen, das Landgericht die dagegen gerichtete Beschwerde zurückgewiesen. Der Antragsteller hat sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die erfolglos blieb.

1. Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig; die Beschwer des Antragstellers übersteigt den in § 45 Abs. 1 WEG geforderten Betrag von 1.500 DM.

Die Rechtsmittelbeschwer des § 45 Abs. 1 WEG bemißt sich allein nach dem vermögenswerten Interesse des Beschwerdeführers an der Abänderung der angefochtenen Entscheidung, nicht nach dem gemäß § 48 Abs. 3 WEG festzusetzenden Geschäftswert des Verfahrens, für den das Interesse aller Beteiligten an der Entscheidung maßgebend ist (BGHZ 119, 216/218 f.; BayObLGZ 1990, 141/143 f.; BayObLG WE 1998, 75 f.). In der Regel wird sich für einen einzelnen Wohnungseigentümer aus der Bestellung eines Verwaltungsbeirats keine Beschwer von mehr als 1.500 DM ergeben; denn der Geschäftswert für das Verfahren, in dem es um die Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses geht, hängt wesentlich von der Größe der Gemeinschaft ab; er wird in der Regel den Betrag von 5.000 DM nicht übersteigen (vgl. BayObLG, WuM 1991, 633 f., BayObLG, WE 1991, 226 f.; 1994, 302 f.; Senatsbeschluß vom 15.10.1991, BReg 2 Z 136/91: jeweils 5.000 DM; OLG Köln Rpfleger 1972, 261 f.: 2.000 DM). Auch im vorliegenden Fall geht der Senat von einem Geschäftswert für das Verfahren von 5.000 DM aus. Beim Interesse des Antragstellers ist aber werterhöhend zu berücksichtigen, daß er sich vor allem deshalb gegen die Bestellung eines Verwaltungsbeirats wendet, weil dessen Mitglieder den Verwalter nach den Beschlüssen der Wohnungseigentümer bei der Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums und bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen unterstützen sollen. Damit ist beim Antragsteller von einer Beschwer von mehr als 1.500 DM auszugehen.

2. Die sofortige weitere Beschwerde ist nicht begründet.

a) ...

b) Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

(1) Widersprüchlich ist sie allerdings insoweit, als das Landgericht einerseits den "Beschwerdewert" (= Geschäftswert gemäß § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG) auf 1.000 DM festgesetzt, andererseits die Beschwerde des Antragstellers als zulässig angesehen hat. Da der Wert des Beschwerdegegenstandes im Sinne von § 45 Abs. 1 WEG nicht höher, sondern allenfalls niedriger sein kann als der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens (BayObLG, WE 1998, 75 m. w. N.), hätte das Landgericht das Rechtsmittel als unzulässig verwerfen müssen. Für die Erstbeschwerde gelten aber die gleichen Grundsätze wie für die sofortige weitere Beschwerde; es ist von einer Beschwer des Antragstellers von mehr als 1.500 DM auszugehen.

Nach dem mit § 29 WEG inhaltlich weitgehend übereinstimmenden § 17 GO können die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit einen Verwaltungsbeirat wählen; nach § 29 Abs. 1 Satz 1 WEG können sie durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. Von dieser Möglichkeit haben die in der Versammlung vom 29.4.1998 anwesenden Wohnungseigentümer Gebrauch gemacht. Eine Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses kommt grundsätzlich nur dann in Betracht, wenn die Beschlußfassung an formalen Mängeln leidet oder ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Wahl eines Wohnungseigentümers zum Vorsitzenden oder Mitglied des Verwaltungsbeirats spricht. Ein wichtiger Grund liegt dann vor, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände eine Zusammenarbeit mit einem Mitglied des Verwaltungsbeirats unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von vornherein nicht zu erwarten ist (BayObLG, WE 1991, 226 f.). Dazu trägt der Antragsteller nichts vor; daß die Mitglieder des Verwaltungsbeirats im Zusammenhang mit der Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums oder mit der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen unter Umständen Tätigkeiten entfalten können, die den Interessen des Antragstellers als Bauträger zuwiderlaufen, reicht nicht aus. Einer "Vorbereitung" der Abstimmung durch den Verwalter oder einer Information der Wohnungseigentümer über die Aufgaben des Verwaltungsbeirats bedurfte es nicht, jedenfalls kann aus dem Verhalten des Verwalters in diesem Zusammenhang kein Grund für die Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses hergeleitet werden. Es kann jedem interessierten Wohnungseigentümer selbst überlassen werden, sich über Aufgaben und Befugnisse des Verwaltungsbeirats zu informieren. Gegen die vom Verwalter vor der Abstimmung verwendete Wendung, die Wahl eines Verwaltungsbeirats werde vom Gesetz vorgesehen und allgemein empfohlen, ist nichts einzuwenden (vgl. Barmann/Merle WEG 7. Aufl. Rn. 1, Weitnauer/Luke WEG 8. Aufl. Rn. 1, Staudinger/Bub WEG 12. Aufl. Rn. 2, jeweils zu § 29). Ebensowenig ist dagegen einzuwenden, daß er die unterstützende Tätigkeit des Verwaltungsbeirats bei der Feststellung von Mängeln des gemeinschaftlichen Eigentums und bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen gegen den Bauträger hervorgehoben hat, denn die Wohnungseigentümer können, wie es hier geschehen ist, die Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen wegen Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum zur Angelegenheit der Gemeinschaft und damit auch des Verwalters und des Verwaltungsbeirats machen (vgl. Weitnauer, Anhang zu § 8 Rn. 57 m.

w. N.). Es ist verständlich, daß diese Angelegenheit den Wohnungseigentümern im besonderen Maße wichtig ist.

b) Eine gesonderte Abstimmung über die Frage, ob überhaupt ein Verwaltungsbeirat gebildet werden soll, war entgegen der Ansicht des Antragstellers nicht erforderlich. In der Wahl von drei Wohnungseigentümern zu Mitgliedern des Verwaltungsbeirats liegt zugleich die zumindest stillschweigend getroffene Entscheidung, dieses Verwaltungsorgan zu bilden (vgl. Staudinger/Bub Rn. 24, Barmann/Merle Rn. 4 und 5, jeweils zu § 29). Der Wohnungseigentümer, der gegen die Bildung eines Verwaltungsbeirats überhaupt ist, kann dies auch dadurch zum Ausdruck bringen, daß er sämtliche zur Wahl Vorgeschlagenen ablehnt.