Verwaltungsbefugnis und die Kostentragungslast bei abweichend geregelter Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum

1. Ordnet eine Gemeinschaftsordnung in Abweichung von den Regelungen in § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG und § 16 Abs. 2 WEG an, dass einzelne Elemente des gemeinschaftlichen Eigentums nicht von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich, sondern von einzelnen Wohnungseigentümern allein instand gehalten und instand gesetzt werden müssen, so ist zwischen der Verwaltungsbefugnis und der Kostentragungslast zu unterscheiden.

2. Soll die Verwaltungsbefugnis und die Kostentragungslast abweichend vom Gesetz geregelt werden, ist für die Wirksamkeit der Regelung erforderlich, dass die Wohnungseigentümer klare und eindeutige Regelungen treffen.

Die […] Berufung der Kl. ist begründet. Die Bekl. ist der Kl. gegenüber zur Erstattung der durch den Austausch der Kunststofffenster entstandenen Kosten verpflichtet; diese Kostentragungspflicht beruht auf § 8 Nr. 7 der Gemeinschaftsordnung (GO).

1. Gemäß § 5 Abs. 2 WEG stehen die zu einem Gebäude gehörenden Außenfenster nebst Rahmen zwingend im Gemeinschaftseigentum (BGH v. 2.3.2012 - V ZR 174/11, GE 2012, 699, Tz. 7). Dies hat nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig ist (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG) und die damit verbundenen Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG zu tragen hat (BGH, aaO.), sofern die Wohnungseigentümer keine abweichenden Regelungen treffen.

Ordnet eine Gemeinschaftsordnung in Abweichung von den Regelungen in § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG und § 16 Abs. 2 WEG an, dass einzelne Elemente des gemeinschaftlichen Eigentums nicht von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich, sondern von einzelnen Wohnungseigentümern allein instand gehalten und instand gesetzt werden müssen, so ist zwischen der Verwaltungsbefugnis und der Kostentragungslast zu unterscheiden. Die Verwaltungsbefugnis bestimmt, wer für die notwendigen Arbeiten zuständig ist und sie ggf. eigenverantwortlich auszuführen hat. Die Kostentragungslast betrifft die Frage, wer die durch eine Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahme entstehenden Kosten tragen muss. Soll die Verwaltungsbefugnis und die Kostentragungslast abweichend vom Gesetz geregelt werden, ist für ihre Wirksamkeit der Regelung erforderlich, dass die Wohnungseigentümer klare und eindeutige Regelungen treffen (BGH v. 22.11.2013 - V ZR 46/12 [Anm. d. Red.: Gemeint ist BGH V ZR 46/13, GE 2014, 258], Tz. 10; BGH v. 2.3.2012 - V ZR 174/11, GE 2012, 699, Tz. 7).

2. Eine solche klare und eindeutige Regelung haben die Parteien in Bezug auf die Kostentragungslast getroffen. § 8 Nr. 7 GO bestimmt, dass die Kosten der Pflege, ordnungsgemäßen Instandsetzung und Instandhaltung für die Fenster im Bereich des Sondereigentums der jeweilige Sondereigentümer zu tragen hat. Diese Kostentragungspflicht besteht unabhängig davon, ob und in welchem Umfang die Gemeinschaftsordnung dem einzelnen Wohnungseigentümer in § 8 Nr. 4 bis 6 eine eigenständige Instandhaltungsbefugnis oder -verpflichtung auferlegt. Der Regelung in § 8 Nr. 7 GO kann insbesondere nicht entnommen werden, dass sie nur dann gelten soll, sofern allein der einzelne Wohnungseigentümer zur Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums berufen und ihm eine entsprechende Verwaltungsbefugnis zugewiesen wird. Vielmehr gilt sie - entsprechend ihrem Wortlaut - auch für solche Instandhaltungsmaßnahmen, die nicht in die Verwaltungsbefugnis des einzelnen Wohnungseigentümers, sondern in die der Gemeinschaft fallen.

Es ergeben sich auch aus einer Gesamtschau der Regelungen in § 8 GO keine Anhaltspunkte, die die Annahme des Amtsgerichts tragen könnten, der Begriff der Instandsetzung und Instandhaltung erfasse ausnahmsweise und abweichend vom allgemeinen Sprachgebrauch (vgl. insoweit BGH v. 2.3.2012 - V ZR 174/11, GE 2012, 699, Tz. 9) nicht auch den vollständigen Austausch der Fenster. Der Umstand, dass ein Wohnungseigentümer die Fenster nicht eigenmächtig austauschen, sondern nur die Gemeinschaft dies anordnen darf (§ 8 Nr. 2 GO), hat daher nicht zur Folge, dass er im Fall eines von der Gemeinschaft vorgenommenen Austausches von seiner Kostentragungspflicht befreit ist.

Ordnet eine Gemeinschaftsordnung in Abweichung von den Regelungen an, dass einzelne Elemente des gemeinschaftlichen Eigentums nicht von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich, sondern von einzelnen Wohnungseigentümern allein instand gehalten und instand gesetzt werden müssen, so ist zwischen der Verwaltungsbefugnis einerseits und der Kostentragungslast andererseits zu unterscheiden. Soll die Verwaltungsbefugnis und die Kostentragungslast abweichend vom Gesetz geregelt werden, ist für die Wirksamkeit der Regelung erforderlich, dass die Wohnungseigentümer klare und eindeutige Regelungen treffen.

Die Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass die Kosten der ordnungsgemäßen Instandsetzung und Instandhaltung für die Fenster im Bereich des Sondereigentums der jeweilige Sondereigentümer zu tragen hat. Das AG hat zur Begründung der Klageabweisung angenommen, der Begriff der Instandsetzung und Instandhaltung erfasse ausnahmsweise und abweichend vom allgemeinen Sprachgebrauch nicht auch den vollständigen Austausch der Fenster. Hiergegen die Berufung.

Mit Erfolg! Das LG verurteilte die Beklagte, an die Klägerin 2.010,27 € für den Austausch der in deren Sondereigentum gelegenen Fenster zu zahlen. Die zu einem Gebäude gehörenden Außenfenster nebst Rahmen stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Dies hat nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung die Folge, dass die Gemeinschaft für ihren Austausch zuständig ist und die damit verbundenen Kosten zu tragen hat, sofern die Wohnungseigentümer keine abweichenden Regelungen treffen. Ordnet dabei eine Gemeinschaftsordnung abweichend an, dass einzelne Elemente des gemeinschaftlichen Eigentums nicht von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich, sondern von einzelnen Wohnungseigentümern allein instand gehalten und instand gesetzt werden müssen, so ist zwischen der Verwaltungsbefugnis und der Kostentragungslast zu unterscheiden. Die Verwaltungsbefugnis bestimmt, wer für die notwendigen Arbeiten zuständig ist und sie gegebenenfalls eigenverantwortlich auszuführen hat. Die Kostentragungslast betrifft die Frage, wer die dadurch entstehenden Kosten tragen muss. Soll die Verwaltungsbefugnis und die Kostentragungslast abweichend vom Gesetz geregelt werden, ist für ihre Wirksamkeit erforderlich, dass die Wohnungseigentümer klare und eindeutige Regelungen treffen. Eine solche klare und eindeutige Regelung haben die Parteien in Bezug auf die Kostentragungslast getroffen. Denn die Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass die Kosten der ordnungsgemäßen Instandsetzung und Instandhaltung für die Fenster im Bereich des Sondereigentums der jeweilige Sondereigentümer zu tragen hat. Dies gilt auch für solche Instandhaltungsmaßnahmen, die nicht in die Verwaltungsbefugnis des einzelnen Wohnungseigentümers, sondern in die der Gemeinschaft fallen. Es ergeben sich keine Anhaltspunkte, dass der Begriff der Instandsetzung und Instandhaltung nicht auch den vollständigen Austausch der Fenster umfasse. Auch wenn nur die Gemeinschaft dies anordnen darf, folgt daraus nicht, dass der Sondereigentümer im Fall eines von der Gemeinschaft vorgenommenen Austausches von seiner Kostentragungspflicht befreit ist.

VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Anwaltskanzlei Dittert