Verwaltungsaufwand

Verwaltungsaufwand; zusätzlicher Verwaltungsaufwand; Gemeinschaftsordnung; Wohnungseigentümer; Verwaltervergütung

1. Die Abwälzung einer von allen Wohnungseigentümern geschuldeten zusätzlichen Verwaltervergütung auf einzelne Wohnungseigentümer, die den zusätzlichen Verwaltungsaufwand verursacht haben, setzt grundsätzlich Verzug oder eine sonstige schuldhafte Pflichtverletzung voraus. Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, daß ein Wohnungseigentümer den von ihm verursachten zusätzlichen Verwaltungsaufwand allein zu tragen habe, kann dies nicht gelten, wenn das Verhalten des Wohnungseigentümers rechtmäßig war.

2. Ein Eigentümerbeschluß, der einem einzelnen Wohnungseigentümer konstitutiv eine besondere Verpflichtung auferlegt, muß dies für den Betroffenen klar erkennbar machen, andernfalls ist er wegen fehlender inhaltlicher Bestimmtheit für ungültig zu erklären.

Die Antragsteller, zwei Ehepaare, und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Anlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Die Gemeinschaftsordnung bestimmt in § 7 Nr. 3: "Verursacht der Inhaber einer Wohnungseigentumseinheit, insbesondere durch Nichtbeachtung dieser GO, zusätzliche Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten, so hat er diese allein zu tragen."

Der Verwaltervertrag sieht vor, daß die Verwalterin für zusätzliche Leistungen eine gesonderte Vergütung beanspruchen kann. In der Einladung zur Eigentümerversammlung v. 30.10.1997 wurde als TOP 10 aufgeführt:

"Beschluß über die Weiterberechnung von zusätzlichem Verwaltungsaufwand an Herrn J. (Antragsteller zu 4) und Herrn W. (Antragsteller zu 2)."

In der Eigentümerversammlung wurden der Versammlungsniederschrift zufolge von einem Rechtsanwalt und von der Hausverwaltung Auskünfte über die "derzeitigen Rechtsverfahren" erteilt, unter anderem wurde die Geltendmachung von Unterlassungsansprüchen gegen die Antragsteller zu 3 und 4, der Abschluß eines gerichtlichen Vergleichs mit ihnen und ein Gerichtsverfahren der Antragsteller zu 1 und 2 gegen die Eigentümergemeinschaft wegen Mängeln der Tiefgarage erwähnt. Zu TOP 10 lautet die Versammlungsniederschrift:

"Wie bereits beschlossen, ist durch die Hausverwaltung zusätzlicher Verwaltungsaufwand zu berechnen. Beanstandet wurde ..., daß für das Jahr 1996 ... ein Stundensatz von 80 DM statt wie vertraglich festgelegt, 140 DM berechnet wurde. Es ist für das Jahr 96 eine Nachberechnung durchzuführen.

Mit 19 Ja-Stimmen, zwei Nein-Stimmen und einer Stimmenthaltung wurde dann beschlossen, daß die Gemeinschaft die Kosten für den zusätzlichen Verwaltungsaufwand den jeweiligen Schadensverursachern, für das Jahr 1996 Herrn W. (Antragsteller zu 2) und Herrn J. (Antragsteller zu 4), weiterbelasten soll."

Den Anträgen der Antragsteller, den Eigentümerbeschluß zu TOP 10 für ungültig zu erklären, hat das AG Landshut am 22.12.1997 stattgegeben. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner ist durch Beschluß des LG Landshut v. 24.4.1998 zurückgewiesen worden. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner.

II.2.c) Die Abwälzung der von allen Wohnungseigentümern geschuldeten Sondervergütung auf einzelne Wohnungseigentümer setzt voraus, daß der Gemeinschaft ein Anspruch gegen diese Wohnungseigentümer zusteht. Dies ist grundsätzlich nur bei Verzug oder einer sonstigen schuldhaften Pflichtverletzung der Fall (vgl. BayObLGZ 1988, 54/57 [= WM 1988, 183]; OLG Köln NJW 1991, 1302/1303 [= WM 1990, 462]; Schmid DWE 1990, 2/5). Für die Wohnanlage der Beteiligten ist die Regelung des § 7 Nr. 3 der Gemeinschaftsordnung zu berücksichtigen, wonach ein Wohnungseigentümer die von ihm insbesondere durch Nichtbeachtung der Gemeinschaftsordnung verursachten zusätzlichen Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten allein zu tragen hat. Es kann offenbleiben, ob sich aus den Worten "insbesondere durch Nichtbeachtung dieser Gemeinschaftsordnung" ergibt, daß diese Regelung nur für schuldhaft verursachte zusätzliche Kosten gelten soll. Sie kann jedenfalls nicht zur Anwendung kommen, wenn ein Wohnungseigentümer durch ein rechtmäßiges Verhalten, etwa durch die im Gemeinschaftsinteresse liegende Geltendmachung von Schäden am Gemeinschaftseigentum oder sonst in begründeter Wahrnehmung seiner Rechte aus dem Gemeinschaftsverhältnis zusätzlichen Verwaltungsaufwand verursacht hat.

Soweit der einzelne Wohnungseigentümer in einem Gerichtsverfahren im Sinn von § 43 Abs. 1 WEG obsiegt, ergibt sich daraus, daß sein Verhalten rechtmäßig war. Im übrigen ist für den durch ein Gerichtsverfahren veranlaßten zusätzlichen Verwaltungsaufwand die gerichtliche Kostenentscheidung maßgebend, bei der auch etwaige materiell-rechtliche Ansprüche auf Erstattung von Kosten oder Aufwendungen zu prüfen sind (vgl. BayObLGZ 1988, 287/293 [= WM 1989, 42] und BayObLG WM 1993, 492/493; Niedenführ/Schulze WEG 4. Aufl. § 47 Rn. 18). Die Wohnungseigentümer sind nicht befugt, durch Mehrheitsbeschluß die gerichtliche Kostenentscheidung zu korrigieren (Bärmann/Merle WEG 7. Aufl. § 47 Rn. 9, 74). Das gleiche muß für die in einem gerichtlichen Vergleich getroffene Kostenregelung gelten.

d) Zutreffend hat das LG angenommen, daß der angefochtene Eigentümerbeschluß wegen fehlender inhaltlicher Bestimmtheit für ungültig zu erklären ist. Ein Eigentümerbeschluß, der einem einzelnen Wohnungseigentümer konstitutiv eine besondere Verpflichtung auferlegt, muß dies für den Betroffenen klar erkennbar machen (BayObLG WE 1991, 50 [= WM 1990, 48]; Bärmann/Merle § 23 Rn. 42). Die mit dem angefochtenen Eigentümerbeschluß angeordnete Abwälzung der im Jahr 1996 angefallenen zusätzlichen Verwaltervergütung auf die Antragsteller zu 2 und 4 kommt nur unter bestimmten Voraussetzungen in Betracht, wie vorstehend dargelegt wurde. Die Antragsteller müssen daher in der Lage sein, die Berechtigung der ihnen auferlegten Belastung zu überprüfen. Nur dann ist es gerechtfertigt, sie ohne Rücksicht auf die zuvor bestehende Rechtslage an dem Eigentümerbeschluß festzuhalten, wenn sie die Anfechtungsfrist verstreichen lassen (BayObLG a. a. O. m. w. N.).

Der angefochtene Eigentümerbeschluß enthält jedoch keine Hinweise auf Gegenstand, Entstehungsgrund und Umfang des zusätzlichen Verwaltungsaufwands, die den Betroffenen eine solche Überprüfung ermöglichen würden. Zwar können zur Auslegung eines Eigentümerbeschlusses Begleitumstände herangezogen werden, die in der Versammlungsniederschrift zum Ausdruck gekommen sind (BayObLG NJW 1993, 603 f. [= WM 1992, 209] und st. Rspr.). Jedoch ist auch die Berücksichtigung der in der Versammlungsniederschrift enthaltenen Hinweise auf gerichtliche Auseinandersetzungen zwischen den Ast. und den übrigen Wohnungseigentümern nicht geeignet, den zusätzlichen Verwaltungsaufwand näher zu bestimmen. Umstände, die von den Teilnehmern der Eigentümerversammlung erörtert, aber in der Versammlungsniederschrift nicht festgehalten worden sind, können entgegen der Meinung der Rechtsbeschwerde bei der Auslegung des Eigentümerbeschlusses keine Berücksichtigung finden (vgl. BayObLG a. a. O. m. w. N.).