Verwaltung des Gemeinschaftseigentums

Verwaltung des Gemeinschaftseigentums; Gebäudewertminderung durch Mobilfunksendeanlage

1. Bei Gemeinschaften von Miteigentümern stimmt die Mehrheitsentscheidung, einen Mietvertrag über die Errichtung einer Mobilfunksendestation auf dem Dach des gemeinschaftlichen Wohnhauses nicht abzuschließen, mit einer dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechenden Verwaltung und Benutzung im Sinne von § 745 Abs. 2 BGB überein.

2. Auch bei Einhaltung der Grenzwerte der 26. BImSchV kann nach der Verkehrsanschauung bereits die Besorgnis einer Gesundheitsgefahr die Gebrauchstauglichkeit von Mieträumen zu Wohnzwecken beeinträchtigen. Die Nutzung eines Gebäudes durch Vermietung oder seine Verwertung durch Verkauf (von Miteigentumsanteilen) können durch die Installation einer Mobilfunksendeanlage beeinträchtigt werden. Da bereits die ernsthafte Möglichkeit einer Wertminderung ausreicht, kommt es auf deren tatsächliches Eintreten nicht an.

I. Die Kl. verlangen die Zustimmung der Bekl. zum Abschluß eines Mietvertrages.

Die Parteien sind Miteigentümer des Anwesens ... in ..., wobei die Bekl. Inhaberin eines Anteils von 5/9 ist. Der Kl. Ziffer 1 erhielt im Frühjahr 2004 ein Angebot eines Mobilfunkanbieters zum Abschluß eines Mietvertrages zur Errichtung einer Funkfeststation auf dem Dach des Gebäudes. Der Jahresmietzins sollte 4.500 € betragen. Eine Kündigung des Mietvertrages ist nach dem Vertragsentwurf erstmals zum 30.4.2024 möglich. Die Bekl. hat es im Gegensatz zu den Kl. abgelehnt, den Mietvertrag abzuschließen.

Das LG hat die Klage abgewiesen Die Berufung blieb erfolglos.

II. Die zulässige Berufung ist unbegründet.

Die Kl. haben keinen Anspruch auf die begehrte Zustimmung der Bekl.

1. Mit der "Zustimmungserklärung" vom 2.12.2005 kann der geltend gemachte Anspruch nicht begründet werden, weil diese Erklärung keinen unbedingten Rechtsbindungswillen der Bekl. enthielt. Deswegen kann offenbleiben, ob mit Abgabe der beanspruchten Erklärung der Klaganspruch bereits erfüllt wäre.

b. Die Bekl. hat jedoch vorgetragen, die von ihr unterzeichnete Erklärung erst abgegeben zu haben, nachdem sie sich mit dem Bekl. Ziffer 1 über den Verkauf des gemeinschaftlichen Hauses geeinigt habe. Hieraus sei zu folgern, daß die Zustimmung zur Errichtung der Mobilfunkantenne nur für diesen Fall gelten solle.

Bei der Auslegung von Willenserklärungen ist der wirkliche Wille zu erforschen. Der buchstäbliche Sinn des Ausdrucks tritt demgegenüber zurück (§ 133 BGB). Außerdem ist der Grundsatz von Treu und Glauben und das Erfordernis der Verkehrssitte zu beachten (§ 157 BGB). Die Auslegung hat sich danach auszurichten, was als Wille für denjenigen erkennbar geworden ist, für den die Erklärung bestimmt war (BGH NJW 1992, 1446 m.w.N.). Wird der tatsächliche Wille des Erklärenden bei Abgabe einer empfangsbedürftigen Willenserklärung festgestellt, und hat der andere Teil die Erklärung ebenfalls in diesem Sinne verstanden, dann bestimmt dieser Wille den Inhalt des Rechtsgeschäfts, ohne daß es auf weiteres ankommt (BGH NJW 2002, 1038 f. m.w.N.). Haben alle Beteiligten eine Erklärung übereinstimmend in demselben Sinn verstanden, so geht der wirkliche Wille des Erklärenden dem Wortlaut vor (BGH aaO.).

Die Behauptung der Bekl., ihre Zustimmungserklärung habe nur für den Fall des Verkaufs des Hauses gelten sollen, wird durch die Darstellung der Kl. bestätigt. Diese haben insoweit vorgetragen, das Schriftstück vom 2.12.2005 nicht zu einem früheren Zeitpunkt in den Prozeß eingeführt zu haben, weil sie davon ausgegangen seien, daß die Zustimmungserklärungen der Bekl. - einerseits zum Verkauf des Hauses, andererseits zur Errichtung der Mobilfunkantenne und damit zum Abschluß des streitgegenständlichen Mietvertrages - untrennbar miteinander verbunden waren. Die Wirksamkeit des in Rede stehenden Einverständnisses hing also vom Hausverkauf ab. Damit haben die Kl. die Erklärung der Bekl. in Übereinstimmung mit dieser dahin verstanden, daß sie unter eine Bedingung gestellt war und, weil diese Voraussetzung nicht eingetreten ist, bisher keine Wirkung entfalten sollte.

Nach den dargestellten Grundsätzen kommt es weder darauf an, daß im Text der Zustimmungserklärung keine Bezugnahme auf den Hausverkauf zu finden ist, noch spielt die Aufspaltung beider Erklärungen eine Rolle, die in der Niederschrift auf verschiedenen Blättern besteht. Diese Umstände wären nur dann von Bedeutung, wenn für die Kl. allein der Wortlaut der Erklärung der Bekl. maßgebend gewesen wäre. Das ist, wie dargestellt, aber nicht der Fall.

Auf die erklärte Zustimmung kann die Klage mangels Bedingungseintritts nicht gestützt werden.

2. Auch andere Anspruchsgrundlagen können der Klage nicht zum Erfolg verhelfen.

a. Zu Recht hat das Landgericht mit Blick auf § 745 Abs. 2 BGB ausgeführt, daß eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung nur dann verlangt werden kann, wenn weder eine Vereinbarung noch ein Mehrheitsbeschluß hierüber vorliegen. Das Landgericht hat hierzu ausgeführt, im an die Prozeßbevollmächtigte der Kl. gerichteten Schreiben der Bekl. vom 29.5.2004 sei ein Mehrheitsbeschluß mit dem Inhalt zu erblicken, den Mietvertrag nicht abzuschließen. Gegen diese Wertung wendet die Berufung nichts ein.

Im Gegensatz zur Meinung der Kl. entspricht die Mehrheitsentscheidung (der Bekl.), den Mietvertrag über die Errichtung der Mobilfunksendestation auf dem Dach des gemeinschaftlichen Wohnhauses nicht abzuschließen, einer dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechenden Verwaltung und Benutzung im Sinne von § 745 Abs. 2 BGB. Zwar kann es ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, etwa zur Beschaffung von Mitteln zur Bestreitung der durch die Verwaltung entstandenen Verbindlichkeiten, nicht nur das gemeinschaftliche Eigentum zum Zwecke der Kreditbeschaffung zu belasten. Auch die Veräußerung von Teilflächen des im Bruchteilseigentum stehenden Grundstücks kann ein Akt ordnungsgemäßer Verwaltung sein, dem sich kein Teilhaber widersetzen darf (BGHZ 140, 63 ff.).

Allerdings hat der Bundesgerichtshof bezüglich der Berücksichtigung von Einnahmen aus der Vermietung von Dachflächen bei der Ermittlung der Kostenmiete festgestellt, daß zumindest im Anwendungsbereich von § 31 Abs. 1 Satz 1 II. BV die Vermietung von Dachflächen zum Betrieb von Mobilfunkantennen nicht zur ordentlichen Bewirtschaftung eines Gebäudes zählt (BGH NJW-RR 2006, 380 f.).

Die Bekl. hat die Verweigerung ihrer Zustimmung mit der Befürchtung begründet, der Verkehrswert des gemeinschaftlichen Gebäudes werde sich verringern, wenn die Mobilfunksendestation auf dessen Dach installiert wird. Diese Befürchtung ist nicht unbegründet und läßt die wohlverstandenen Interessen der Gemeinschaft nicht außer acht.

aa. Zwar können aus dem Nachbarrecht Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche in der Regel nicht hergeleitet werden, wenn die Grenzwerte der 26. BImSchV eingehalten sind. Die Einhaltung der in Gesetzen oder Rechtsverordnungen im Sinne des § 906 Abs. 1 S. 2 BGB festgelegten Grenz- oder Richtwerte indiziert regelmäßig die Unwesentlichkeit der auf ein Grundstück einwirkenden Beeinträchtigung (BGH PatR 2005, 9 ff.). Unter dieser Voraussetzung kann auch ein Mieter von Wohnraum die Beseitigung einer Mobilfunkantenne oder die Einstellung deren Betriebs nicht verlangen. In der Rechtsprechung und im Schrifttum ist anerkannt, daß eine Mietwohnung keinen Sachmangel (§ 536 BGB) aufweist, wenn eine in der Nähe gelegene Mobilfunksendeanlage die in der 26. BImSchV festgelegten Grenzwerte für elektromagnetische Felder nicht überschreitet (BGH WuM 2006, 304 ff. m.w.N.).

bb. Allerdings hat der Bundesgerichtshof in der letztgenannten Entscheidung ausdrücklich ausgeführt, daß nach der Verkehrsanschauung gegebenenfalls bereits die begründete Besorgnis einer Gesundheitsgefahr die Gebrauchstauglichkeit der Mieträume zu Wohnzwecken beeinträchtigen kann (BGH WuM 2006, 304 ff. m.w.N.). Das Landgericht ist hiervon nicht abgewichen; ein Sachverständigengutachten über mögliche Gesundheitsgefahren im vorliegenden Fall war deswegen auch nicht nötig.

Auch das Oberlandesgericht Hamm und das Bayerische Oberste Landesgericht haben ausgeführt, daß die derzeit bestehende Ungewißheit, ob und in welchem Maße von Mobilfunkantennen gesundheitliche Gefahren für die in unmittelbarer Nähe zu der Anlage wohnenden Menschen ausgehen, für die Annahme einer tatsächlichen Benachteiligung ausreicht, die ein Wohnungseigentümer nach dem Maßstab des § 14 Nr. 1 WEG nicht hinnehmen muß (OLG Hamm NJW 2002, 1730 ff., BayObLGZ 2002, 82 ff.).

Die Befürchtung einer Wertminderung des Gebäudes ist daher zumindest im Hinblick auf die Vermietbarkeit einzelner Wohnungen und die Aufteilung des Gebäudes in Eigentumswohnungen und deren Verwertung gerechtfertigt. Bei einer Vermietung kann möglicherweise nur ein geringerer Mietzins erzielt werden, auch wenn ein Mangel der Wohnung im Rechtssinne nicht besteht. Dasselbe gilt, wenn nach einer - zwar nicht geplanten, aber möglichen - Aufteilung des Gebäudes in Eigentumswohnungen diese verwertet werden sollen.

Die Verweigerung der Zustimmung zum Abschluß des streitgegenständlichen Mietvertrages durch die Bekl. widerspricht daher bereits deswegen nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung, weil die Nutzung des Gebäudes durch Vermietung oder seine Verwertung durch Verkauf (von Miteigentumsanteilen) durch die Installation der Mobilfunksendeanlage beeinträchtigt werden können. Da bereits die Möglichkeit einer Wertminderung in diesem Sinne ausreicht, kommt es auf deren tatsächliches Eintreten nicht an.

cc. Im vorliegenden Fall tritt hinzu, daß die aus dem abzuschließenden Mietvertrag zu erwartenden Mieteinnahmen noch nicht einmal ausreichen können, den von den Kl. einbehaltenen Anteil an den Finanzierungsaufwendungen auszugleichen. Es kann dabei offenbleiben, ob das Verhalten der Kl. angesichts der Vorgehensweise der Bekl. gerechtfertigt erscheint oder nicht. Durch den Abschluß des Mietvertrages kann die Finanzierung des gemeinschaftlichen Grundstücks nicht gesichert werden, so daß jedenfalls dessen Verwertung durch Zwangsversteigerung droht. Das klägerische Interesse an der Erzielung geringer Einnahmen für eine begrenzte Zeitspanne zur Verminderung der Verbindlichkeiten der Gemeinschaft ist geringer zu bewerten als das von der Bekl. verfolgte Ziel, eine Wertminderung des Gebäudes selbst zu verhindern. Die Entscheidung der Bekl. ist daher eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung.

b. Aus § 744 Abs. 2 BGB ergibt sich nichts anderes. Nach dem Vortrag der Kl. reichen die mit dem angestrebten Mietvertrag erzielten Einnahmen nicht aus, die laufenden Finanzierungsraten für das Gebäude zu bezahlen. Daher kann allein mit diesen Einnahmen weder die zwangsweise Verwertung des Gebäudes verhindert werden, noch steht ein Überschuß für dessen Sanierung zur Verfügung. Der Abschluß des Mietvertrages ist daher nicht notwendig, um das Gebäude (für die Miteigentümergemeinschaft) zu erhalten.

Es kommt daher nicht mehr darauf an, daß auch nach § 744 Abs. 2 BGB nur die Zustimmung zu solchen Erhaltungsmaßnahmen verlangt werden kann, die sich ihrerseits im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend § 745 Abs. 2 BGB bewegen (Palandt/Sprau, BGB, 65. Aufl., § 744 Rdnr. 3 m.w.N).

3. Andere Anspruchsgrundlagen sind nicht ersichtlich und wurden von den Kl. auch nicht bezeichnet. Die Klage war daher unbegründet; die Berufung zurückzuweisen.

Ein Gebäudemiteigentümer kann vom anderen nicht die Zustimmung zum Abschluß eines Mietvertrages mit einem Mobilfunkanbieter zur Errichtung einer Funkfeststation auf dem Dach verlangen, so das OLG Karlsruhe.

Die Kläger und die Beklagte sind Miteigentümer eines Hauses, wobei die Beklagte Inhaberin eines Anteils von 5/9 ist. Der Kläger Ziffer 1 erhielt ein Angebot eines Mobilfunkanbieters zum Abschluß eines Mietvertrages über das Dachgeschoß zum Zweck der Errichtung einer Funkfeststation auf dem Dach des Hauses. Die jährliche Miete sollte 4.000 Euro betragen. Der Kläger Ziffer 2 hat dem Abschluß des Mietvertrages schriftlich zugestimmt, die Beklagte weigerte sich, den Mietvertrag zu unterzeichnen. Die Kläger haben beantragt, die Beklagte zu verurteilen, der Vermietung zuzustimmen. Das Landgericht Heidelberg hat die Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung der Kläger zum Oberlandesgericht Karlsruhe blieb ohne Erfolg.

Im Gegensatz zur Meinung der Kläger entspreche die Mehrheitsentscheidung der Beklagten, den Mietvertrag nicht abzuschießen, einer dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechenden Verwaltung und Benutzung im Sinne von § 745 Abs. 2 BGB. Die Beklagte hatte die Verweigerung ihrer Zustimmung mit der Befürchtung begründet, der Verkehrswert des gemeinschaftlichen Gebäudes werde sich verringern, wenn die Mobilfunksendestation auf dem Dach installiert werde. Diese Befürchtung sei nicht unbegründet und lasse die wohlverstandenen Interessen der Gemeinschaft nicht außer acht. Zwar könnten aus dem Nachbarrecht Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche gegen Mobilfunksendeanlagen in der Regel nicht hergeleitet werden, wenn die Grenzwerte der 26. BImSchV eingehalten seien. Die Einhaltung der dort geregelten Grenzwerte indiziert regelmäßig die Unwesentlichkeit der auf ein Grundstück einwirkenden Beeinträchtigung. Deshalb könne auch ein Mieter von Wohnraum die Beseitigung einer Mobilfunkantenne oder die Einstellung deren Betriebs nicht verlangen. Der Bundesgerichtshof habe aber in einer Entscheidung dazu ausdrücklich ausgeführt, daß nach der Verkehrsanschauung gegebenenfalls die begründete Besorgnis einer Gesundheitsgefahr die Gebrauchstauglichkeit der Mieträume zu Wohnzwecken beeinträchtigen könne. Die Befürchtung einer Wertminderung des Gebäudes sei daher zumindest im Hinblick auf die Vermietbarkeit einzelner Wohnungen und die Aufteilung des Gebäudes in Eigentumswohnungen und deren Verwertung gerechtfertigt. Bei einer Vermietung könne wegen der Besorgnis der Gesundheitsgefährdung möglicherweise nur ein geringerer Mietzinsertrag erzielt werden, auch wenn ein Mangel der Wohnung im Rechtssinne nicht bestehe. Die Verweigerung der Zustimmung zum Abschluß des Mietvertrages widerspreche daher nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung, weil die Nutzung des Gebäudes durch Vermietung oder seine Verwertung durch Verkauf durch die Installation der Mobilfunksendeanlage beeinträchtigt werden können. Da bereits die Möglichkeit einer Wertminderung in diesem Sinne ausreiche, komme es auf deren tatsächliches Eintreten nicht an.