Verwalterzustimmung bei Eigentumsübertragung durch Schenkung

Eine nach § 12 Abs. 1 WEG im Grundbuch eingetragene Veräußerungsbeschränkung, wonach die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf, erfasst auch eine rechtsgeschäftliche Übertragung im Wege der Schenkung (Abgrenzung zu Senat, Beschluss vom 17. August 2010 - 1 W 97/10, BeckRS 2010, 21753).

I. Der eingetragene Eigentümer, der Beteiligte zu 1., übertrug mit notarieller Urkunde vom 1.4.2011 der Beteiligten zu 2. das im Wohnungsgrundbuch von Berlin-Wedding verzeichnete Eigentum bestehend aus einem Miteigentumsanteil von 25/1.000 am Grundstück Gebäude und Freifläche ..., verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung ..., Aufteilungsplan Nr. ...

Im Bestandsverzeichnis ist u. a. eingetragen:

„Zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist die Zustimmung des Verwalters erforderlich."

Der eingetragene Eigentümer und der Beteiligte begehren u. a. die Eigentumsumschreibung auf den Beteiligten. Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 2.3.2012 zu Ziff. 1. darauf hingewiesen, dass für die beantragte Eigentumsumschreibung die Zustimmung des WEG-Verwalters vorzulegen sei.

Der Notar hat gegen die Zwischenverfügung Beschwerde eingelegt. Er ist der Ansicht, die Verwalterzustimmung sei im Hinblick auf die Entscheidung des Senats vom 17.8.2010, 1 W 97/10, nicht erforderlich. Das Grundbuchamt hat der Beschwerde durch Beschluss vom 5.4.2012 nicht abgeholfen und die Sache dem Kammergericht zur Entscheidung vorgelegt.

II. Das durch den Notar eingelegte Rechtsmittel ist als Beschwerde gemäß § 71 Abs. 1 GBO gegen Ziffer 1 der Zwischenverfügung auszulegen und als solche zulässig. Der Notar hat das Rechtsmittel zwar nicht ausdrücklich auf Ziffer 1 der Zwischenverfügung beschränkt, seine Ausführungen jedoch ausschließlich auf diesen Punkt ausgerichtet.

Die Beschwerde ist weiter dahin auszulegen, dass sie durch den eingetragenen Eigentümer und die Beteiligten zu 2. erhoben werden soll. Wenn der beurkundende Notar im Rahmen der vermuteten Vollmacht nach § 15 GBO Beschwerde einlegt, sind grundsätzlich alle Antragsberechtigten als Beschwerdeführer anzusehen, wenn sich nicht aus einer ausdrücklichen Angabe oder aus den Umständen etwas anderes ergibt (vgl. nur Demharter, GBO, 27. Aufl., § 15 Rdn. 20). Antragsberechtigt für die beantragte Eigentumsumschreibung, an deren Eintragung sich das Grundbuchamt gehindert sah, sind der eingetragene Eigentümer und der Beteiligte zu 2.

III. In der Sache bleibt die Beschwerde jedoch ohne Erfolg. Das Grundbuchamt hat den Beteiligten zu Recht aufgegeben, die nach dem Inhalt des Sondereigentums zur Veräußerung erforderliche Verwalterzustimmung gemäß § 12 WEG beizubringen.

Dies ergibt sich aus der im Bestandsverzeichnis eingetragenen Veräußerungsbeschränkung.

Gemäß § 12 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Veräußerung ist dabei die rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden im Gegensatz zur Enteignung, zum Eigentumsübergang kraft Gesetzes (Erbfall, Zuschlag in der Zwangsversteigerung) oder zur Erbteilsabtretung und zur Belastung des Wohnungseigentums (Wenzel in: Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 12 Rdn. 16). Die von § 12 WEG gestatteten Veräußerungsbeschränkungen sind nicht gesetzlicher Inhalt des Sondereigentums; sie werden es erst durch besondere Vereinbarung, sei es bei Begründung des Wohneigentums, sei es durch später vereinbarte Änderung der Gemeinschaftsordnung. Die Eigentümer bestimmen durch die Ausgestaltung der Gemeinschaftsordnung selbst, in welchen Veräußerungsfällen eine Zustimmung erforderlich ist (vgl. Senat, Beschluss vom 17.8.2010, 1 W 97/10, m.w.N.).

Anders als in der von den Beschwerdeführern in Bezug genommenen Entscheidung des Senats vom 17.8.2010, 1 W 97/10, haben die Eigentümer vorliegend die „Veräußerung" einem Zustimmungserfordernis unterstellt. Dieser Begriff ist weiter als die Formulierung eines Zustimmungserfordernisses für den „Verkauf". Denn bei der Veräußerung als rechtsgeschäftlicher Übertragung kommt es auf eine Entgeltlichkeit nicht an. Deshalb fallen auch Schenkungen unter den Begriff der Veräußerung (Grziwotz in Jennißen, WEG, 2. Aufl., Rz. 6 zu § 12; i. E. auch Kreuzer DNotZ 2012, 11). Der Begriff der Veräußerung umfasst mithin alle Rechtsgeschäfte unabhängig davon, ob diese entgeltlich oder aber unentgeltlich erfolgen. Aus dem Zweck des § 12 WEG, den Wohnungseigentümern die Möglichkeit zu geben, sich gegen das Eindringen störender oder zahlungsunfähiger Personen in die Eigentümergemeinschaft zu schützen (KG, FGPrax 2004, 69), erschließt sich ohne Weiteres, dass es für das Zustimmungserfordernis nicht darauf ankommen kann, ob der neue Wohnungseigentümer seine Rechtsstellung durch ein entgeltliches oder ein unentgeltliches Rechtsgeschäft erworben hat. Daher unterliegt auch eine Eigentumsübertragung durch Schenkung der Verwalterzustimmung.

Ist eine Verwalterzustimmung bei der „Veräußerung" der Wohnung vorgesehen, erfasst sie auch Schenkungen.

Der Verkäufer der Wohnung verlangt die Eigentumsumschreibung auf den Käufer. Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung darauf hingewiesen, dass für die beantragte Eigentumsumschreibung nach der Teilungserklärung die Zustimmung des WEG-Verwalters vorzulegen sei. Der Notar hat gegen die Zwischenverfügung Beschwerde an das KG eingelegt und sich auf die Entscheidung des KG vom 17. August 2010 (GE 2010, 1759) berufen.

Ohne Erfolg! Das Grundbuchamt hat zu Recht die Verwalterzustimmung gemäß § 12 WEG verlangt. Veräußerung ist die rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden im Gegensatz zur Enteignung, zum Eigentumsübergang kraft Gesetzes oder zur Erbteilsabtretung und zur Belastung des Wohnungseigentums. Anders als in der früheren Entscheidung des KG vom 17. August 2010 (GE 2010, 1759) haben die Eigentümer hier die „Veräußerung" dem Zustimmungserfordernis unterstellt. Dieser Begriff ist weiter als die Formulierung eines Zustimmungserfordernisses für den „Verkauf". Denn bei der Veräußerung kommt es auf die Unentgeltlichkeit nicht an. Deshalb fallen auch Schenkungen unter den Begriff der Veräußerung.

Für Notare ergibt sich die Verpflichtung, für eine genaue Bezeichnung der Rechtsgeschäfte in der Teilungserklärung zu sorgen, die unter einem Zustimmungsvorbehalt (zumeist des Verwalters, der allerdings eine Absicherung seiner Erklärung durch Mehrheitsbeschluss herbeiführen kann) stehen sollen. Gilt als Anknüpfungspunkt der Verkauf, fällt eine Schenkung nicht darunter. Für den übergeordneten Begriff der Veräußerung kommt es nicht darauf an, ob die rechtsgeschäftliche Übertragung entgeltlich oder unentgeltlich ist. Umstritten ist gegenwärtig noch, ob die einmal in gehöriger Form erteilte Zustimmung des Verwalters auch dann noch weiter gilt, wenn vor der Umschreibung im Grundbuch ein Verwalterwechsel eintritt, oder die Verwalterzustimmung dann ggf. nochmals durch den neuen Verwalter erteilt werden muss.