Verwalterwechsel

Verwalterwechsel; Verfahrensstandschaft

Macht der Verwalter in zulässiger Weise Wohngeldansprüche in Verfahrensstandschaft geltend, kann er nach seiner Abberufung als Verwalter das Verfahren fortführen, es sei denn, die Ermächtigung hierzu wird von den Wohnungseigentümern ausdrücklich widerrufen. Der Widerruf bedarf entweder eines in einer Eigentümerversammlung gefaßten Mehrheitsbeschlusses oder eines schriftlich einstimmig gefaßten Beschlusses.

Die Antragsgegnerin und die weiteren Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Die Antragstellerin war früher Verwalterin der Wohnanlage. Sie macht aufgrund der dem Verwalter in der Gemeinschaftsordnung erteilten Ermächtigung in Verfahrensstandschaft für die Wohnungseigentümer Wohngeldansprüche gegen die Antragsgegnerin für die Jahre 1992 und 1993 geltend, zuletzt in Höhe von 5.103,74 DM nebst Zinsen.

Das Amtsgericht hat den Antrag abgewiesen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragstellerin zurückgewiesen. Der Senat hat diese Entscheidung durch Beschluß vom 10.1.1997 (GE 1997, 355 = ZMR 1997, 199) aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen. Dieses hat die sofortige Beschwerde erneut zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde führt wiederum zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur erneuten Zurückverweisung an das Landgericht.

a) Der Senat hat in seinem Beschluß vom 10.1.1997 (GE 1997, 355 = ZMR 1997, 199) ausgeführt, ein Verwalter, der Wohngeldansprüche in Verfahrensstandschaft geltend mache, könne das Verfahren auch nach seiner Abberufung als Verwalter fortführen, sofern sich die Wohnungseigentümer nicht ausdrücklich gegen eine Fortführung aussprechen. Ebenso wie die Ermächtigung des Verwalters zur gerichtlichen Geltendmachung von Wohngeldansprüchen durch Mehrheitsbeschluß bewirkt werden könne, genüge auch zum Widerruf der Ermächtigung eine Mehrheitsentscheidung.

Aufgrund des Ergebnisses der vom Landgericht durchgeführten Befragung der Wohnungseigentümer kann nicht davon ausgegangen werden, daß die Ermächtigung zur Fortführung des Verfahrens durch die Antragstellerin wirksam widerrufen wurde. Die Ermächtigung des Verwalters gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG ist ebenso wie der Widerruf einer solchen Ermächtigung nach Abberufung des Verwalters eine Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung. Über solche Maßnahmen entscheiden die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit (§ 21 Abs. 3 WEG). Die Beschlußfassung hat grundsätzlich in einer Eigentümerversammlung stattzufinden (§ 23 Abs. 1 WEG.). Für die Meinungsbildung sind nach § 25 Abs. 1 WEG die Absätze 2 bis 5 dieser Bestimmung maßgebend. Während danach die Meinungsbildung der Wohnungseigentümer grundsätzlich in einer Eigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluß stattfindet, ist es ausnahmsweise zulässig, einen Eigentümerbeschluß auch ohne Versammlung zu treffen, sofern alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu dem Beschluß schriftlich erteilen (§ 23 Abs. 3 WEG). Ein schriftlicher Mehrheitsbeschluß ist danach nicht zulässig. Die vom Landgericht durchgeführte Befragung der Wohnungseigentümer stellt sich jedoch als ein solcher dar; er ist nicht wirksam. Die Antragstellerin ist daher weiterhin als zur Fortführung des Verfahrens auch nach ihrer Abberufung als ermächtigt anzusehen.

b) Gemäß § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen. Voraussetzung für die Zahlungspflicht eines Wohnungseigentümers ist aber stets ein Eigentümerbeschluß, aus dem sich der Gesamtbetrag der Inanspruchnahme ergibt; dies gilt für die Verpflichtung zur Zahlung aufgrund des Wirtschaftsplans oder der Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 1, 3, 5 WEG; vgl. BGH, NJW 1985, 912; BayObLGZ 1987, 86/96; BayObLG, NJW-RR 1990, 1107).

Die Antragstellerin hat im Beschwerdeverfahren die Einzelabrechnungen für die Wohnungen der Antragsgegnerin für die Jahre 1992 und 1993 vorgelegt, allerdings keine diese Abrechnungen genehmigenden Eigentümerbeschlüsse. Zu Recht weist die Antragstellerin darauf hin, hierzu hätte sie vom Landgericht aufgefordert werden müssen. Im Wohnungseigentumsverfahren als einem Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit gilt der Grundsatz der Amtsermittlung (§ 12 FGG). Das Landgericht hätte daher der Frage, ob ein die Abrechnungen genehmigender Eigentümerbeschluß vorliegt, von Amts wegen nachgehen müssen. Dazu bot sich insbesondere an, zunächst die Antragstellerin zur Vorlage der Eigentümerbeschlüsse aufzufordern. Dies ist nicht geschehen. In dem Beschluß des Landgerichts vom 4.3.1997 wurde der Antragstellerin lediglich aufgegeben, die Abrechnungen und die zugrunde liegenden Belege vorzulegen. Daraufhin hat die Antragstellerin die Abrechnungen erneut vorgelegt und darauf hingewiesen, daß sie die Belege nicht vorlegen könne, weil sie diese nach ihrer Abberufung als Verwalterin herausgegeben habe. In der Rechtsbeschwerdeinstanz hat die Antragstellerin nunmehr einen Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung 1993 vorgelegt und vorgetragen, ein entsprechender Beschluß liege auch für das Jahr 1992 vor. Das Rechtsbeschwerdegericht kann diesen neuen Sachvortrag nicht berücksichtigen. Die Sache muß daher an das Landgericht zurückverwiesen werden. Dieses wird von Amts wegen zu prüfen haben, ob auch ein Eigentümerbeschluß für das Jahr 1992 vorliegt.

Hat der aus seinem Amt ausgeschiedene Wohnungseigentumsverwalter ein gerichtliches Wohngeldverfahren eingeleitet, das bei seinem Ausscheiden noch nicht abgeschlossen ist, stellt sich die Frage, ob die Gemeinschaft in dem Gerichtsverfahren weiter von dem ausgeschiedenen Verwalter vertreten wird.

Für die Fortdauer der Vertretung hat sich das BayObLG durch Beschluß vom 21. Januar 1999 ausgesprochen, allerdings unter dem Vorbehalt, daß die Verfahrensermächtigung des ausgeschiedenen Verwalters von der Gemeinschaft widerrufen werden kann. Ein Widerruf kann aber nur durch förmlichen Eigentümerbeschluß erklärt werden. Eine formlose Befragung der Wohnungseigentümer durch das Beschwerdegericht genügt für die Annahme eines Widerrufs nicht.