Verwalterwahl nur mit Vergleichsangeboten

Auch wenn die Wohnungseigentümer in der Einladung erfolglos aufgefordert werden, Alternativangebote von anderen Verwaltern beizubringen, aber gleichwohl in der Versammlung über das einzige Angebot abgestimmt wird, ohne dass die Einholung von Alternativangeboten verlangt wird, ist die Verwalterbestellung für ungültig zu erklären, weil die Wohnungseigentümer keine ausreichende Beurteilungsgrundlage hatten.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Berufung hat Erfolg. Der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 5 der Wohnungseigentümerversammlung über die Wahl des Verwalters entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, so dass er auf die Anfechtungsklage für ungültig zu erklären ist, einer Entscheidung darüber, ob er - sogar - nichtig ist, bedarf es daher nicht.

Die Wahl des Verwalters entsprach bereits deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die Wohnungseigentümer auf die Einholung von Alternativangeboten anderer Verwalter verzichtet haben. Damit haben die Wohnungseigentümer bei der Wahl des Verwalters ihren Beurteilungsspielraum überschritten, weil sie ihre Auswahlentscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage vorgenommen haben. Es entspricht gefestigter Rechtsprechung und der Ansicht des Bundesgerichtshofes, dass vor der erstmaligen Bestellung eines Verwalters Alternativangebote anderer Verwalter eingeholt werden müssen und diese Angebote an die Wohnungseigentümer übersandt werden müssen (vgl. nur BGH WuM 2011, 387 m. w. N.). Denn nur durch die Alternativangebote kann dem Wohnungseigentümer aufgezeigt werden, welche Unterschiede zwischen den Angeboten bestehen, und woran sie bei rein rechnerischer Betrachtung mit den verschiedenen Verwaltern sind. Darüber hinaus treten Schwächen in der Leistungsbeschreibung nur durch die Einholung von Alternativangeboten zutage (vgl. BGH aaO.). Erst durch die Vorlage von Alternativangeboten können die Wohnungseigentümer eine sachgerechte Entscheidung zur Verwalterwahl treffen und den ihnen insoweit zustehenden - weiten - Beurteilungsspielraum sachgerecht ausüben.

Fehlt es hingegen - wie hier - an der Einholung von Alternativangeboten, erfolgt die Auswahlentscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage, so dass die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschritten haben.

Dem steht nicht entgegen, dass im vorliegenden Fall weder ein amtierender Verwalter bestellt war noch ein Verwaltungsbeirat existierte, sondern eine Wohnungseigentümerin zu einer Wohnungseigentümerversammlung eingeladen hatte und in der Einladung die übrigen Wohnungseigentümer aufgefordert hatte, gegebenenfalls Alternativangebote vorzulegen. Da ersichtlich zum Zeitpunkt der Wohnungseigentümerversammlung von der Möglichkeit der Einholung von Alternativangeboten kein Wohnungseigentümer Gebrauch gemacht hatte, wäre es Sache der Wohnungseigentümer auf der Versammlung gewesen, zu bestimmen, auf welche Art und Weise eine hinreichende Beurteilungsgrundlage geschaffen wird, auf der die Wohnungseigentümer ihre Auswahlentscheidung sachgerecht treffen können (vgl. BGH WuM 2012, 519).

Dies ist vorliegend nicht geschehen. Die reine Aufforderung an die Wohnungseigentümer, gegebenenfalls eigene Vorschläge zu unterbreiten, genügt insoweit nicht. Denn wenn diese Aufforderung - wie hier - folgenlos bleibt, wird der Zweck der Alternativangebote, nämlich den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote aufzuzeigen, nicht erreicht. Insoweit wäre es Aufgabe der Wohnungseigentümer gewesen, spätestens in der Versammlung dafür Sorge zu tragen, dass ihnen bei einer Folgeversammlung Alternativangebote vorliegen, auf deren Basis sie eine sachgerechte Auswahl hätten treffen können. Alternativangebote waren - entgegen der Ansicht des Bekl.vertreters in der mündlichen Verhandlung - auch nicht deshalb entbehrlich, weil sich die Mehrheit der Wohnungseigentümer im Vorfeld der Versammlung auf den gewählten Verwalter verständigt hatte. Auch insoweit gilt, dass erst durch die Vorlage von Alternativangeboten eine sachgerechte Beurteilung des Angebotes des Verwalters erfolgen kann und erst so eine ermessensfehlerfreie Wahl möglich ist.

Daher ist bereits aus diesem Grunde der Beschluss für ungültig zu erklären.

Auch wenn kein Wohnungseigentümer die Einholung von Alternativangeboten verlangt, ist die Verwalterbestellung mangels Vergleichsmöglichkeiten ungültig.

Da weder ein amtierender Verwalter bestellt war noch ein Verwaltungsbeirat existierte, lud eine Wohnungseigentümerin zu einer Wohnungseigentümerversammlung ein. Sie legte mit der Einladung ein Verwalterangebot vor und bat in der Einladung ggf. um Vorlage von Alternativangeboten. Solche wurden von keinem Wohnungseigentümer vorgelegt. Die mehrheitlich beschlossene Verwalterwahl wurde angefochten. Das AG wies die Anfechtungsklage ab. Auf die Berufung hat das LG den Bestellungsbeschluss für ungültig erklärt.

Das LG stützt sich auf eine BGH-Entscheidung (GE 2011, 765), wonach zwar nicht vor der Wiederwahl, aber vor der erstmaligen Verwalterbestellung Alternativangebote anderer Verwalter eingeholt und an die Wohnungseigentümer übersandt werden müssen. Da zum Zeitpunkt der Wohnungseigentümerversammlung von der Möglichkeit der Einholung von Alternativangeboten kein Wohnungseigentümer Gebrauch gemacht hatte, wäre es Sache der Wohnungseigentümer auf der Versammlung gewesen, zu bestimmen, auf welche Art und Weise eine hinreichende Beurteilungsgrundlage geschaffen wird, auf der die Wohnungseigentümer ihre Auswahlentscheidung sachgerecht hätten treffen können. Hier hätten die Wohnungseigentümer bei der Wahl des Verwalters ihren Beurteilungsspielraum überschritten, weil sie ihre Auswahlentscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage vorgenommen hätten. Nur durch Alternativangebote könne dem Wohnungseigentümer aufgezeigt werden, welche Unterschiede zwischen den Angeboten bestünden und woran man mit dem jeweiligen Verwalter sei.

An der Legalität der Wohnungseigentümerversammlung hatte das LG hier offensichtlich keine Zweifel. Die Bedeutung der Entscheidung des BGH (GE 2011, 765), die nur im „Grundsatz" (also bekanntlich regelmäßig, aber keineswegs immer!) gilt, scheint etwas überspannt worden zu sein. Es mag ja richtig sein, dass nur durch Alternativangebote aufgezeigt werden kann, welche Unterschiede zwischen den Angeboten bestehen, damit die Wohnungseigentümer den ihnen insoweit zustehenden weiten Beurteilungsspielraum sachgerecht ausüben können. Das LG stellt aber fest, dass die Wohnungseigentümer auf die Einholung von Alternativangeboten anderer Verwalter verzichtet haben. Wenn in der Einladung auf diese Möglichkeit von Alternativangeboten hingewiesen wird, jedoch kein Wohnungseigentümer bis zur Versammlung davon Gebrauch macht und in der Versammlung das Fehlen von Alternativangeboten auch nicht rügt, dürfte es gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn Wohnungseigentümer die Verwalterbestellung allein mit der Rüge fehlender Vergleichsangebote anfechten. Hätten sie in der Versammlung darauf hingewiesen, wäre ihrem Verlangen wohl stattgegeben und der angebliche Beschlussmangel vermieden worden. So sind inhaltliche Mängel des Verwalterangebots oder überhaupt das Bestehen einer besseren Alternative weder vorgetragen noch vom Gericht gewürdigt worden. Erstreckt sich das weite Beurteilungsermessen der Wohnungseigentümer nicht auch darauf, sich mit einem einzigen Angebot zu begnügen, wenn dagegen kein Widerspruch erhoben wird? So war die Gültigkeit der Verwalterwahl mindestens eineinhalb Jahre in der Schwebe. Auch wenn die Ungültigerklärung der Verwalterbestellung rückwirkend mit der Rechtskraft des Urteils gilt, hat der bestellte Verwalter in der Zwischenzeit sein Amt ausführen müssen und die ortsübliche Vergütung verdient (BGH, GE 1997, 965).