Verwaltervertrag nur mit einem Miterben bei Eigentümergemeinschaft als Vermieter

Verwaltervertrag nur mit einem Miterben bei Eigentümergemeinschaft als Vermieter; keine Verpflichtung zur Mieterhöhung; berechtigte Geschäftsführung ohne Auftrag zugunsten einer Erbengemeinschaft; bewahrende Verwaltung; Anzeigepflicht

Der Geschäftsführer ohne Auftrag, der ein Mietgrundstück verwaltet, ist grundsätzlich nicht verpflichtet, gegenüber dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen auszusprechen.

1 Der Kl. ist zusammen mit sechs weiteren Beteiligten in Erbengemeinschaft als Eigentümer eines in Brandenburg belegenen Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Aufgrund eines entsprechenden Rechtsträgernachweises vom 31. Januar 1977 war als einer der Miterben zunächst "Eigentum des Volkes: Rechtsträger, Rat der Gemeinde S." eingetragen. Seit 2002 ist dieser Miterbenanteil auf die Bundesrepublik Deutschland umgeschrieben. Das Grundstück ist mit einem vermieteten Einfamilienhaus bebaut.

2 Die Gemeinde S. (im Folgenden: Gemeinde) übertrug mit einem im August 1995 geschlossenen Vertrag der Bekl. "die Verwaltung der in S. gelegenen Grundstücke der Gemeinde bezüglich aller Angelegenheiten, die zur Verwaltung notwendig und zweckmäßig sind". In § 3 Abs. 1 des Vertrags bevollmächtigte die Gemeinde die Bekl., im Rahmen der ihr übertragenen Aufgaben, "im Namen des Auftraggebers zu handeln und insbesondere rechtsgeschäftliche Erklärungen gegenüber Dritten mit Wirkung für und gegen den Auftraggeber abzugeben". Aufgrund dieses Vertrages übernahm die Bekl. auch die Verwaltung des Grundstücks der Erbengemeinschaft.

3 Der Kl. verlangt [...] zu deren Gunsten von der Bekl. Schadensersatz, weil sie es pflichtwidrig unterlassen habe, per 1. Januar 1996 und 1. Januar 1998 die Miete für das Wohngrundstück zu erhöhen. Er fordert den Betrag der entgangenen erhöhten Miete für die Jahre 1996 bis 1999, hilfsweise für die Folgejahre.

4 Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kl. den Schadensersatzanspruch weiter. [...]

[...] II. [...] 8 1. a) Das Berufungsgericht nimmt an, die Voraussetzungen für eine berechtigte Geschäftsführung ohne Auftrag der Bekl. zugunsten der Erbengemeinschaft seien erfüllt. Insbesondere geht es davon aus, dass die Bekl. trotz des mit der Gemeinde geschlossenen Verwaltervertrags auch den Willen hatte, für die Erbengemeinschaft tätig zu werden. Dies nimmt die Revision als ihr günstig hin und ist von Rechts wegen auch im Hinblick darauf nicht zu beanstanden, dass der Bekl. nach dem unbestritten gebliebenen Vortrag des Kl. ein Grundbuchauszug vorlag, aus dem sich das Eigentum der Erbengemeinschaft an dem betroffenen Grundstück ergab (vgl. auch Senat BGHZ 143, 9, 13 ff.).

9 b) Im Ergebnis zutreffend hat das Berufungsgericht eine Verletzung der Pflichten der Bekl. aus dem Geschäftsführungsverhältnis und einen hieraus folgenden Schadensersatzanspruch, der sich nach dem vor dem 1. Januar 2002 anwendbaren Recht richtet (Art. 229 §§ 3, 5 EGBGB), verneint.

10 Nach § 677 BGB ist der Geschäftsführer ohne Auftrag verpflichtet, das übernommene Geschäft so zu führen, wie es das Interesse des Geschäftsherrn mit Rücksicht auf dessen wirklichen oder mutmaßlichen Willen erfordert. Die Beurteilung, welche Maßnahmen danach notwendig sind, steht im pflichtgemäßen Ermessen des Geschäftsführers, da die berechtigte Geschäftsführung ohne Auftrag mit dem Fall vergleichbar ist, dass der Geschäftsherr einen allgemeinen Auftrag erteilt hat, ohne nähere Weisungen gegeben zu haben (Mugdan, Die gesamten Materialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch für das Deutsche Reich, II. Band, 1899, S. 1197; Staudinger/Bergmann [2006] § 677 Rn. 17). Hiernach hat die Bekl. ihre Pflichten nicht verletzt, indem sie die nach Auffassung des Kl. gebotenen Mieterhöhungsverlangen unterließ. Die Geschäftsführung ohne Auftrag ist grundsätzlich auf die vorübergehende Wahrung der Interessen des Geschäftsherrn während einer Zeit gerichtet, in der dieser nicht in der Lage ist, das Geschäft selbst auszuführen oder Weisungen zu erteilen. Dies ergibt sich insbesondere aus § 681 Satz 1 BGB, der bestimmt, dass der Geschäftsführer die Übernahme der Geschäftsführung dem Geschäftsherrn anzuzeigen hat, sobald dies tunlich ist, und dessen Entschließung abzuwarten hat, sofern nicht mit dem Aufschub Gefahr verbunden ist. Aus dem grundsätzlich nur überbrückenden Charakter der Geschäftsführung ohne Auftrag folgt, dass sich der Geschäftsführer, der für den Eigentümer Mietgrundstücke verwaltet, regelmäßig in Ausübung seines pflichtgemäßen Ermessens darauf beschränken darf, die bestehenden Mietverhältnisse ordnungsgemäß abzuwickeln, insbesondere die Mieten zu vereinnahmen und die Mietsache in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Über die im Rahmen einer Geschäftsführung ohne Auftrag geschuldete, grundsätzlich nur bewahrende Verwaltung geht jedoch ein Mieterhöhungsverlangen (§ 1 Satz 2 MHG, jetzt: § 557 BGB), das gegebenenfalls auch gerichtlich geltend zu machen wäre, in der Regel - und auch hier - hinaus, da es auf eine Veränderung der Rechtsposition des Geschäftsherrn gerichtet ist.

11 Dem entspricht wertungsmäßig, dass die in § 744 Abs. 2 und § 2038 Abs. 1 Satz 2, 2. Halbsatz BGB bestimmten Notverwaltungsrechte eines einzelnen Teilhabers oder Miterben, die gesetzlich geregelte Fälle einer Geschäftsführungsbefugnis darstellen, lediglich zu Maßnahmen berechtigen, die zur Erhaltung des betroffenen gemeinschaftlichen Gegenstandes notwendig sind, wie etwa das Vorgehen gegen eine Enteignung oder die Geltendmachung der Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung in einen im Gesamthandseigentum stehenden Gegenstand oder in das gemeinschaftliche Recht (vgl. Staudinger/Werner [2002] § 2038 Rn. 28 m. w. N. und Beispielen). Demgegenüber sind bloß nützliche Maßnahmen nicht von der Geschäftsführungsbefugnis erfasst (Staudinger/Werner aaO. Rn. 30). Erst recht kann der jeweilige Teilhaber beziehungsweise Miterbe zu solchen Maßregeln nicht verpflichtet sein. Eine Mieterhöhung ist ein lediglich nützliches, nicht aber zur Erhaltung der Sache notwendiges Vorgehen.

12 Auf die von den Parteien und dem Berufungsgericht vertiefte Frage, ob die Bekl. zur Geltendmachung von Mieterhöhungsverlangen rechtlich in der Lage war, kommt es damit nicht mehr an.

13 2. Einen Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der Anzeigepflicht der Bekl. gemäß § 681 Satz 1 BGB, weil hierdurch die Erbengemeinschaft gehindert wurde, die Mieterhöhungsverlangen selbst auszusprechen oder der Bekl. einen entsprechenden Auftrag nebst Bevollmächtigung zu erteilen, macht der Kl. nicht geltend.

14 3. Weiterhin hat der Kl. auch nichts zu einem Schadensersatzanspruch wegen Verletzung des mit der Gemeinde geschlossenen Verwaltervertrags, der Schutzwirkung zugunsten der Erbengemeinschaft haben könnte, vorgetragen. Die Haftung der Bekl. wäre im Übrigen insoweit gemäß § 2 Abs. 2 des (Individual-) Vertrags ohnehin auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt.

Ein Hausverwalter, der die Interessen des Auftraggebers dadurch verletzt, dass er Mieterhöhungsrechte schuldhaft nicht wahrnimmt, haftet auf Schadensersatz. Das gilt aber nur dann, wenn er auch einen Vertrag mit allen Miteigentümern hat.

Das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück gehört mehreren Erben in ungeteilter Erbengemeinschaft. Ein Miterbe übertrug die Hausverwaltung an den Beklagten, der auch für die Erbengemeinschaft tätig war. Später verlangte ein Miterbe Schadensersatz wegen unterlassener Mieterhöhungen.

Mit Urteil vom 6. März 2008 bestätigte der Bundesgerichtshof die Auffassung der Vorinstanzen, wonach ein Schadensersatzanspruch entfiel. Der Verwalter sei nur von einem Miterben eingesetzt worden; bezüglich der übrigen Miterben habe er als Geschäftsführer ohne Auftrag gehandelt. Ein Geschäftsführer ohne Auftrag sei jedoch grundsätzlich nicht berechtigt, Mieterhöhungen geltend zu machen. Verpflichtet gewesen sei er zu einer bewahrenden Verwaltung, nicht jedoch zu einer Veränderung der Rechtsposition des Geschäftsherrn. Möglich sei allenfalls ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der Anzeigepflicht nach § 681 BGB, die hier jedoch nicht geltend gemacht worden sei.