Verwaltervertrag

Verwaltervertrag; Kündigung; wichtiger Grund; Abrechnungsverzögerung

1. Hat die Gemeinschaft den Verwaltervertrag aus wichtigem Grund gekündigt, und ist der Rechtsstreit hierüber noch nicht abgeschlossen, so ist die Gemeinschaft nicht gehindert, den Vertrag aus einem neuen wichtigen Grund abermals zu kündigen. Der Verwalter muß auch diese erneute Kündigung anfechten, damit der entsprechende Beschluß nicht bestandskräftig wird.

2. Die monatelange Verzögerung der Abrechnung von Entnahmen aus dem Gemeinschaftsvermögen ohne detaillierte Begründung für diese Verzögerung stellt einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags dar.

Der Beschluß der Eigentümerversammlung der Wohnanlage A vom 22.5.1996 unter TOP 6 lautet: "Aufgrund der zahlreichen Entnahmen von Geldern aus den Konten der Eigentümergemeinschaft zur Begleichung von bis heute nicht im Einzelfall nachgewiesenen Mietminderungen wird beschlossen, die N-GmbH erneut aus wichtigem Grund abzuwählen und den Verwaltervertrag fristlos zu kündigen." Diesem Beschluß vorausgegangen war auf einer weiteren Eigentümerversammlung von 15.11.1995 ein Beschluß, durch den die Ast. ebenfalls "aus wichtigem Grund" abgewählt worden war. Dieser Beschluß wurde durch die Ast. beim AG Bergheim angefochten. Dieses Verfahren ruht zur Zeit. Die Beschlußanfechtung im vorliegenden Verfahren durch die Ast. hat der Senat für zulässig erachtet und sich auf die (zutreffenden) Ausführungen in der Entscheidung des AG Bergheim sowie in der angefochtenen Entscheidung des LG Köln bezogen. In der Sache hatte das Rechtsmittel keinen Erfolg.

Da sich die Kündigungsgründe in den beiden Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht vollinhaltlich decken, mußte die Ast. auch die zweite Kündigung anfechten, um sicherzustellen, daß dieser Kündigungsbeschluß nicht rechtskräftig wird, falls sie, die Ast., mit ihrer Anfechtung des ersten Beschlusses aus dem Jahre 1995 Erfolg haben sollte.

In der Sache ist der Beschluß unter TOP 6 in der Eigentümerversammlung vom 22.5.1996 nicht zu beanstanden, da die Ast. zu Recht aus ihrem Amt als Verwalterin gem. § 26 Abs. 3 Satz 3 WEG abberufen werden konnte. Ein wichtiger Grund insoweit liegt vor. Nach allgemeiner Ansicht ist ein wichtiger Grund anzunehmen, wenn das erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen dem Verwalter und den Wohnungseigentümern derart schwer gestört ist, daß unter Beachtung aller Umstände einschließlich der Interessen des Verwalters den Wohnungseigentümern eine Fortsetzung des Verwalterverhältnisses bis zum Ende der vereinbarten Amtszeit nach Treu und Glauben nicht zugemutet werden kann (vgl. Henkes-Niedenführ-Schulze, WEG, 3. Aufl., § 26 Rdnr. 32; Weitnauer-Hauger, WEG, 3. Aufl., § 26 Rdnr. 33; Bielefeld, Der Wohnungseigentümer, 5. Aufl., S. 466, jew. m. zahlr. Rspr.-Nachw.). Nachdem der Ast. spätestens aufgrund des Beschlusses vom 15.11.1995 klar geworden war, daß sie den Eigentümern eine detaillierte Abrechnung aller Entnahmen aus den Konten der Eigentümergemeinschaft zur Begleichung von Mietminderungsforderungen sowie eine detaillierte Begründung aller anerkannten Mietminderungsforderungen schuldete, mußte das Vertrauensverhältnis zwischen ihr und der Eigentümergemeinschaft unheilbar zerrüttet sein, wenn bis zum Mai 1996 eine derartige, in vollem Umfange nachvollziehbare Rechnungslegung immer noch nicht vorlag. Das berechtigte Mißtrauen der Eigentümergemeinschaft gegen die Ast. resultiert also nicht aus der Tatsache der Entnahmen als solcher, die durch die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich genehmigt waren, sondern aus dem Umstand, daß für die Gemeinschaft nicht in vollem Umfang nachvollziehbar war, ob alle Mietminderungsforderungen in gleichem Umfang kritisch geprüft wurden und ob nicht etwa einzelnen Forderungen in einem in der Sache nicht vertretbaren Umfange nachgegeben worden war. Zudem konnte die Gemeinschaft nicht hinreichend überprüfen, ob etwa Entnahmen "auf Vorrat" getätigt worden waren, was durch die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gedeckt wäre, oder ob die Entnahmen ausschließlich dem konkreten Bedarf folgten. Wie die Vorinstanzen zutreffend dargelegt haben, ging es vorliegend um nicht unerhebliche Beträge.

Ein Verwalter handelt unverantwortlich, wenn er die Gemeinschaft hinsichtlich derartiger Summen über Monate im Ungewissen läßt.