Verwaltervertrag

Verwaltervertrag; Stimmrecht; Verwalter; Verflechtung

1. Der Verwalter, der zugleich Wohnungseigentümer oder mit dem Wohnungseigentümer wirtschaftlich so stark verbunden ist, daß man sie interessengemäß als Einheit betrachten kann, ist von der Abstimmung über die Kündigung des Verwaltervertrags ausgeschlossen, da es sich insoweit um ein Rechtsgeschäft i. S. des § 25 Abs. 5 WEG handelt.

2. Der einem Stimmverbot unterliegende Verwalter ist auch nicht aufgrund der ihm von anderen Wohnungseigentümern erteilten Vollmachten zur Vertretung berechtigt.

Die Bet. zu 1 sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Geschäftsführer der Verwalterin, der X-GmbH, ist gleichzeitig Geschäftsführer der Wohnungseigentümerin B GmbH. In einer Wohnungseigentümerversammlung vom 30.9.1997 stimmten die Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen unter TOP 12 über die Kündigung und unter TOP 13 über die Verlängerung des Verwaltervertrags ab. Ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung stimmten 39.068 Miteigentumsanteile für eine Kündigung und gegen eine Verlängerung, 43.681 Miteigentumsanteile gegen eine Kündigung und für eine Verlängerung des Verwaltervertrags. Die Verwalterin nahm an der Abstimmung als Bevollmächtigte der Wohnungseigentümer K., S. und B.-GmbH teil und stimmte für diese gegen eine Kündigung und für eine Verlängerung des Verwaltervertrags, wobei alleine die B-GmbH insgesamt 11.383 der Miteigentumsanteile hält (Wohnungen 15, 17). Die Bet. zu 1 haben die Ungültigerklärung der zu TOP 12 und 13 gefaßten Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung und die Feststellung begehrt, daß der Verwaltervertrag mit der B-GmbH gekündigt ist. Sie vertreten die Ansicht, die Verwalterin sei gem. § 25 Abs. 5 WEG nicht berechtigt gewesen, über die Frage der Kündigung-Verlängerung des Verwaltervertrags abzustimmen, da es sich insoweit um ein Rechtsgeschäft handele. Zudem sei die Verwalterin von der Abstimmung ausgeschlossen, weil sie mit der B-GmbH personell und wirtschaftlich eng verflochten sei.

Das AG hat den Anträgen stattgegeben. Auf die sofortige Beschwerde der Bet. zu 2 hat das LG den angefochtenen Beschluß abgeändert und die Anträge insgesamt zurückgewiesen. Dagegen wandten sich die Bet. zu 1 mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde. Das Rechtsmittel hatte Erfolg.

II.2. Gem. § 25 Abs. 5 WEG ist der Verwalter, der auch Wohnungseigentümer ist, zwar berechtigt, bei seiner Bestellung oder Abberufung mitzustimmen, da die bloße Wahl des Verwalters ein interner Organisationsakt der Gemeinschaft ist (vgl. Senat, WuM 1995, 610 [611] = ZMR 1995, 604; Beschl. v. 26.4.1991 - 3 Wx 464/90). Dies gilt indes nach h. M. nicht, wenn der Abschluß des Verwaltervertrags oder dessen Kündigung beschlossen wird, da es sich insoweit um ein Rechtsgeschäft i.S. des § 25 Abs. 5 WEG handelt (vgl. BayObLG, NJW-RR 1987, 78; Staudinger-Bub, BGB, 12. Aufl., § 26 WEG Rdnr. 423; Röll, in: MünchKomm, 2. Aufl., § 25 WEG Rdnr. 21; Weitnauer-Hauger, WEG, 8. Aufl., § 26 Rdnr. 21d). Nicht die Abberufung des Verwalters, sondern erst die Kündigung führt zur Beendigung des mit ihm abgeschlossenen Vertrags. Wird über die Abberufung gleichzeitig mit der Kündigung beschlossen, überlagert die Kündigung den Abberufungsvorgang. Folglich greift § 25 Abs. 5 WEG ein mit der Folge, daß der Verwalter von der Abstimmung ausgeschlossen ist (vgl. BayObLG, NJW-RR 1987, 78; NZM 1998, 668). Soweit in der Literatur die Ansicht vertreten wird, der Verwalter sei vom Stimmrecht beim Abschluß des Verwaltervertrags ebensowenig ausgeschlossen wie bei der Abstimmung über seine Bestellung (so Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., § 25 Rdnr. 105), widerspricht diese Auffassung der in § 25 Abs. 5 WEG enthaltenen gesetzlichen Regelung; ihr kann daher nicht gefolgt werden.

Im vorliegenden Fall war zwar die Verwalterin nicht selbst Wohnungseigentümerin, jedoch von mehreren Wohnungseigentümern mit der Vertretung in der Eigentümerversammlung bevollmächtigt. Unterlag sie aber einem Stimmverbot, war sie auch nicht aufgrund der ihr erteilten Vollmachten zur Vertretung berechtigt (vgl. Bärmann/Pick/Merle, § 25 Rdnrn. 120 f.; BayObLG, WE 1991, 226 [227]; NZM 1998, 668 [669]; OLG Zweibrücken, WE 1991, 357; OLG Frankfurt a. M., OLGZ 1983, 175 [176]). Hinzu kommt, daß gleichermaßen auch die B-GmbH gem. § 25 V WEG von der Abstimmung ausgeschlossen war, weil sie mit der Verwalterin zwar nicht rechtlich, wohl aber wirtschaftlich so stark verbunden ist, daß man sie interessengemäß als Einheit betrachten kann (vgl. BayObLG, WE 1992, 27; OLG Frankfurt a. M., OLGZ 1983, 175). Der Gleichklang ihrer Interessen wird dadurch deutlich, daß beide Gesellschaften denselben Geschäftsführer und auch dieselbe Anschrift haben (vgl. BayObLG, WE 1990, 69). Die Kündigung des Verwaltervertrags betraf also auch ein "Rechtsgeschäft" mit der B-GmbH als Wohnungseigentümerin.

Durfte die Verwalterin nicht an der Abstimmung teilnehmen, bleiben die von ihr als Vertreterin abgegebenen Stimmen unberücksichtigt (vgl. BayObLG, NZM 1998, 668 [669]; NJW-RR 1993, 206; WE 1991, 226, 227). Damit sind in der Wohnungseigentümerversammlung mehrheitlich die Kündigung des Verwaltervertrags und die Nichtverlängerung beschlossen worden. Die zu TOP 12 und 13 gefaßten Beschlüsse waren daher für ungültig zu erklären und festzustellen, daß der Verwaltervertrag durch die mehrheitlich beschlossene Kündigung beendet ist.