Verwaltervergütung bei Suspendierung des WE-Verwalters durch einstweilige Anordnung

Der durch gerichtliche Entscheidung entlassene Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage kann für die Zeit seiner in jenem Verfahren durch einstweilige Anordnung erzwungenen Untätigkeit keine Vergütung verlangen, wenn die Pflichtverletzungen, die zur gerichtlichen Abberufung führten, bereits im Zeitpunkt des Erlasses der einstweiligen Anordnung vorlagen.

I. Die Beteiligten zu 2. bis 18. sind die Wohnungseigentümer der im Rubrum näher bezeichneten Wohnanlage.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 14. Juni 1985 beschlossen die Wohnungseigentümer zu TOP 1 nach vorangegangener Abberufung der Vorverwalterin mehrheitlich die Bestellung der Beteiligten zu 1. zur neuen Verwalterin. Die Anfechtung jenes Beschlusses war Gegenstand des Verfahrens 70 II 27/85 (WEG) AG Tiergarten, in welchem der Antrag auf Ungültigerklärung des vorbezeichneten Bestellungsbeschlusses rechtskräftig zurückgewiesen worden ist (vgl. Beschluß des Senats in jener Sache vom 15. Juni 1988 - 24 W 6972/87 -).

Nach dem von der Beteiligten zu 1. vorgelegten schriftlichen Verwaltervertrag ohne Datum, dessen wirksames Zustandekommen die Antragsgegnerin bestreitet, soll die Verwaltertätigkeit der Beteiligten zu 1. am 14. Juni 1985 beginnen und am 13. Juni 1990 enden, wobei eine vorzeitige Abberufung durch außerordentliche Kündigung des Vertrages vor Ablauf des 13. Juni 1990 nur aus wichtigem Grunde möglich sein soll (§ 1 Nr. 2 des Verwaltervertrages).

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 27. November 1986 wurde der Antrag zu TOP 1, die Beteiligte zu 1. aus wichtigem Grunde abzuwählen, mit zehn Nein-Stimmen gegen sieben Ja-Stimmen bei einer Stimmenthaltung abgelehnt. Anlaß für diesen Abwahl-Antrag waren verschiedene der Beteiligten zu 1. von der Minderheit der Wohnungseigentümer zur Last gelegte Unregelmäßigkeiten (von ihr veranlaßte rechtsgrundlose Zahlungen aus dem Gemeinschaftsvermögen). In der vorgenannten Eigentümerversammlung ist ferner der Vorschlag zu TOP 2, eine andere Verwaltung zu wählen, mit der Mehrheit der Stimmen abgelehnt und zu TOP 2 a) die Wahl der Beteiligten zu 1. mehrheitlich "bestätigt" und "erneut beschlossen" worden. Die Anfechtung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 2 a) (Bestätigung der Wahl bzw. erneute Wahl der Beteiligten zu 1.) war Gegenstand des Verfahrens 70 II 78/86 (WEG) AG Tiergarten. In jenem Verfahren, in welchem das Amtsgericht Tiergarten im Wege einstweiliger Anordnung durch Beschluß vom 18. März 1987 den Eigentümerbeschluß vom 27. November 1986 zu TOP 2 a) für die Dauer des Verfahrens außer Kraft gesetzt hatte, ist die Beteiligte zu 1. durch Beschluß des Senats vom 15. Juni 1988 - 24 W 5977/87 - (ZMR 1988, 347 = WE 1988, 168 = MDR 1988, 867) mit sofortiger Wirkung aus dem Verwalteramt entlassen worden.

Im vorliegenden Verfahren nimmt die Beteiligte zu 1. die Antragsgegnerin auf Zahlung des Verwalterhonorars für die Monate April und Mai 1987 in Anspruch und begehrt außerdem die Feststellung, daß die Eigentümergemeinschaft darüber hinaus verpflichtet ist, an sie das vereinbarte monatliche Verwalterhonorar bis zum Ablauf des Verwaltervertrages zu zahlen.

1. Ohne Rechtsirrtum sind die Vorinstanzen davon ausgegangen, daß die Beteiligte zu 1. auch nach ihrer Entlassung aus dem Verwalteramt durch die insoweit einen Wohnungseigentümerbeschluß ersetzende gerichtliche Entscheidung berechtigt ist, etwaige ihr gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft oder gegen einzelne Wohnungseigentümer zustehende Vergütungsansprüche im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG geltend zu machen (vgl. BGHZ 78, 57, 63 = NJW 1980, 2466; BGH, NJW 1989, 1087, 1089).

2. Im Ergebnis ohne Rechtsfehler hat das Landgericht angenommen, daß die durch den Beschluß des Senats vom 15. Juni 1988 aus dem Verwalteramt mit sofortiger Wirkung entlassene Beteiligte zu 1. bereits von dem Zeitpunkt an eine Verwaltervergütung nicht beanspruchen kann, in welchem ihr die einstweilige Anordnung des Amtsgerichts Tiergarten vom 18. März 1987, die in ihrer Wirkung zu einer Suspendierung der Beteiligten zu 1. vom Verwalteramt führte, zugestellt worden ist. ...

Rechtlichen Bedenken begegnet die Auffassung des Landgerichts, daß den vertraglichen Ansprüchen der Beteiligten zu 1. der Beschluß des Senats vom 15. Juni 1988 - 24 W 5877/87 - entgegenstehe, da durch diesen der Eigentümerbeschluß vom 27. November 1986 zu TOP 2 a) (Bestätigung der Wahl bzw. erneute Wahl der Beteiligten zu 1.) rechtsbeständig für ungültig erklärt worden sei. Denn durch den vorbezeichneten Senatsbeschluß ist nicht der Eigentümerbeschluß vom 27. November 1986 zu TOP 2 a) für ungültig erklärt, sondern die Beteiligte zu 1. mit sofortiger Wirkung aus dem Verwalteramt entlassen worden, und zwar aufgrund von Pflichtverletzungen, die bereits im Zeitpunkt der Bestätigung der Wahl bzw. erneuten Wahl der Beteiligten zu 1. durch den Eigentümerbeschluß vom 27. November 1986 vorlagen. Die gerichtliche Abberufung der Beteiligten zu 1. hat danach grundsätzlich nur Wirkungen für die Zukunft und läßt etwaige aus dem Verwaltervertrag herrührende Vergütungsansprüche der Beteiligten zu 1. unberührt.

Etwas anderes muß jedoch ausnahmsweise dann gelten, wenn der Verwalter in dem Verfahren, das die Anfechtung der Verwalterbestellung zum Gegenstand hat und das zur gerichtlichen Abberufung des Verwalters führt, bereits zu Beginn des Verfahrens die gerichtliche Suspendierung des Verwalters vom Verwalteramt durch einstweilige Anordnung ausgesprochen worden ist und wenn im Zeitpunkt der Suspendierung bereits die Gründe der gerichtlichen Abberufung vorlagen. In einem solchen Fall wirkt die gerichtliche Abberufung des Verwalters auf den Zeitpunkt seiner Suspendierung durch einstweilige Anordnung zurück. Bei Pflichtverstößen des Verwalters, die bereits im Zeitpunkt seiner Suspendierung vom Verwalteramt durch einstweilige Anordnung seine sofortige Entlassung gerechtfertigt hätten, muß sich der Verwalter im Falle seiner späteren Abberufung durch rechtskräftige gerichtliche Entscheidung nach Treu und Glauben so behandeln lassen, als ob er bereits im Zeitpunkt des Erlasses der einstweiligen Anordnung aus dem Verwalteramt abberufen worden wäre.