Verwalterstellung nur bei Tätigkeit im alleinigen Interesse des Vermieters

Verwalterstellung nur bei Tätigkeit im alleinigen Interesse des Vermieters; Maklerprovision; Rückzahlung; Wohnungsübergabe; Wohnungsabnahme; Protokoll; Mietvertrag; Kaution; Wohnungsvermittlung

1. Der Anspruch eines Maklers auf Provision entfällt nicht nur deshalb, weil ein Mitarbeiter bei Wohnungsübergabe und -abnahme umfangreiche Tätigkeiten ausführt.

2. Nur, wenn der Makler eindeutig allein im Interesse des Vermieters handelt, entfällt der Anspruch auf Maklerprovision.

Die Parteien streiten um die Rückzahlung von Maklerprovision.

Die Bekl. ist gewerbliche Maklerin. Der Kl. war mit seiner damaligen Lebensgefährtin, auf der Suche nach einer gemeinsamen Wohnung. Die Bekl. bewarb ein Objekt in der (...). Die Kl. besichtigten sie mit Frau (...) - Mitarbeiterin der Bekl. - und entschieden sich zur Anmietung. Frau (...) teilte auf diese Anfrage mit, daß eine Vermietung möglich sei; sie wurde dann durchgeführt.

Der Kl. zahlte der Bekl. für ihre Vermittlungstätigkeit 2.178 €.

Dem Kl. wurde ein Mietvertragsexemplar übersandt, das später unterzeichnet wurde. Frau (...) hatte ihn einschließlich der Bankverbindung der Vermieterin selbst ausgefüllt. Die Wohnungsübergabe führte gleichfalls Frau (...) aus. Dabei wurde ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellt, das gleichfalls von Frau (...) ausgefüllt und gezeichnet wurde.

Das zum 1. Juni 2005 begründete Mietverhältnis endete zum 30. September 2005. Die Wohnungsrücknahme wurde erneut durch Frau (...) durchgeführt. Sie fertigte ein weiteres Wohnungsübergabeprotokoll (Bl. 14 d. A.).

Der Kl. behauptet, die Bekl. habe der Vermieterin angeboten, daß sie alle Vertragsformalitäten bis auf die Unterschrift übernehmen könne, und die Vermieterin habe dies angenommen. Er habe die Provision schon vor dem Mietvertragsschluß gezahlt, weil Frau (...) ihm mitgeteilt habe, dann werde sie sich bei der Vermieterin für den Vertragsschluß verwenden.

Er meint, die Bekl. habe - mittels ihrer Mitarbeiterin - Verwaltungstätigkeiten für die Vermieterin ausgeübt.

Die Bekl. behauptet, der Kl. habe, weil er eine Reise antreten wollte, darauf gedrängt, den Mietvertrag noch vorher unterzeichnen zu können, und habe mehrfach darauf gedrängt, daß Frau (...) den Mietvertrag ausfülle und übergebe. Die Vermieterin habe den Inhalt des Vertrages dabei genau vorgegeben. Die Wohnungsübergabe und die Erstellung des Protokolls durch die Bekl. seien erforderlich gewesen, damit der Kl. die Wohnung überhaupt beziehen konnte, da die Vermieterin weit weg - (...) - wohnte.

Sie meint, die Rechtsprechung zum Wohnungsvermittlungsgesetz sei hier unanwendbar, da das Gesetz sozial schwache Mieter schützen solle, ausgenutzt zu werden, während hier der Kl. den Auftrag vorgegeben habe, die Bekl. also im Interesse des Kl. tätig geworden sei.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

I. Dem Kl. steht aus keinem Rechtsgrund, insbesondere nicht aus §§ 2 I, II, V WoVermittlG, 812 I 1 Alt. 1 BGB ein Rückzahlungsanspruch betreffend die Maklerprovision zu. Denn die Bekl. war nicht Verwalterin der Streitwohnung (§ 2 II 1 Nr. 3 WoVermittlG).

1. Der Begriff des Verwalters im Sinne des WoVermittlG ist auslegungsbedürftig (zu den Einzelheiten vgl. Baader/Gehle, WoVermG-Komm., § 2 Rn. 45 ff.) und ist gekennzeichnet durch eine jedenfalls faktisch bestehende besondere Nähe des Maklers zum Vermieter, aufgrund derer über den Rahmen des Maklervertrages hinaus spezielle Verwertungs- oder Erhaltungsinteressen des Vermieters wahrgenommen werden. Nach dem Sinn und Zweck der Regelung soll der Mieter davor geschützt werden, daß er Provisionsleistungen für ein Bemühen des Maklers zahlt, das nur dem äußeren Anschein nach eine Maklerleistung ist, das aber in Wirklichkeit eine Akquisitionstätigkeit für den Vermieter dargestellt (Baader/G., a.a.O., Rn. 48 f.). Für diese Feststellung können unterschiedliche Indizien maßgeblich sein, etwa eine Tätigkeit des Maklers betreffend die Erhaltung des Gebäudes oder die Ordnung der Benutzung (hier nicht ersichtlich), die Einnahmen- und Ausgabenverwaltung (hier nicht ersichtlich) und eine weitgehend regelnde Tätigkeit bei der Wohnungsvermietung, wobei jeweils auch die Dauer und der Umfang der Tätigkeit betrachtet werden muß und häufig mehrere Indizien zusammentreffen müssen.

2. Die Tätigkeit, die die Bekl. vorliegend entfaltet hat, rechtfertigt die Annahme, daß sie faktisch Verwalterin war, nicht. Das Gericht folgt dabei der durch den Kl. angeführten Ansicht des LG Frankfurt (WuM 81, 23), der zufolge die Anforderungen daran, daß der Vermittelnde als Verwalter tätig sei, niedrig anzusetzen seien, in dieser pauschalen Form nicht. Denn das zitierte Urteil läßt schon nicht erkennen, welche Konsequenzen in der praktischen Feststellung daraus zu ziehen sein sollen: die Umstände im dort entschiedenen Fall waren nicht so, daß niedrige Anforderungen eine ersichtliche Rolle spielten. Das LG Frankfurt führt nämlich im Weiteren an, daß dort

• die Maklerin auch nach dem Mietvertragsschluß in dringenden Fällen die Interessen der Vermieter vertreten solle und als Vertrauensperson bereitstehen sollte, und zwar sowohl für Vermieter als auch für die Mieter,

• die Maklerin nachfolgend Umbauarbeiten im Haus überwacht hat• und dafür mit einem Alleinvermittlungsauftrag entlohnt wurde,

• die Maklerin den Mietvertrag ausdrücklich als "Hausverwalterin" unterschrieben hat und sich auch mündlich als Hausverwalterin ausgegeben habe.

Diese Indizien sind aus Sicht des erkennenden Gerichts mitnichten Indizien, die mit "niedrig angesetzten Anforderungen" zur Feststellung führen, daß die Maklerin maßgeblich Interessen des Vermieters wahrgenommen hat, sondern sind von überzeugender Eindeutigkeit. Damit ist jedoch die rechtliche Vorgabe des LG Frankfurt, daß die Anforderungen niedrig anzusetzen seien, im dortigen Fall überflüssig und wird auch nicht tatbestandlich durchgeführt.

Soweit das LG Frankfurt weiter ausführt, daß eine "verwaltende Tätigkeit auch geringfügiger Art (genüge), die erkennen läßt, daß der Vermittelnde vorrangig Interessen des Vermieters wahrnimmt", kann das erkennende Gericht dem beitreten. Es genügt danach jedoch nicht - wie der Kl. meint - generell eine geringfügige Tätigkeit, sondern nur dann, wenn diese so beschaffen ist, daß deutlich wird, daß vorrangig fremde Interessen bedient werden. Auch das LG Frankfurt konzediert damit also zu recht, daß es Tätigkeiten des Maklers geben kann, die gleichzeitig dem Mieter wie dem Vermieter zugute kommen. Der Mieter muß nur dann geschützt werden, wenn die Tätigkeit(en) nach Art und Ausmaß dazu führen, daß der Makler in erster Linie der Interessensphäre des Vermieters zuzurechnen ist.

3. So liegt es vorliegend nicht.

a. Die Tatsache, daß der Mietvertrag durch die Mitarbeiterin der Bekl. ausgefüllt wurde, begründet den Verdacht, daß die Bekl. nicht nur ausführend, sondern auch gestaltend auf Vermieterseite tätig wurde, nicht. Sie hat dargelegt, daß die Vermieterin selbst sämtliche Einzelheiten des Vertrages vorgegeben habe und diese bei der Bekl. nur in das Vertragsformular eingetragen wurden. Die Ausführung geringfügiger (der Art nach mechanischer) Schreibarbeit, bei der der Makler den Inhalt des Vertrages nicht selbst aushandelt, begründet nicht den hinreichenden Verdacht, daß er auf Seiten des Vermieters stehend handelt. Es handelt sich lediglich um eine Frage der praktischen Abwicklung; dies jedenfalls dann, wenn der Vertrag wegen der Entfernung der Vermieterin sonst mit der Post verschickt werden müßte. Es handelt sich überdies um nur wenige auszufüllende Zeilen, also auch dem Umfang nach um eine klar nachgeordnete Tätigkeit.

Soweit der Kl. demgegenüber behauptet, die Bekl. habe für die Vermieterin die Erledigung der notwendigen Vertragsformalitäten übernommen - bis auf die Unterschrift -, ergibt sich daraus kein Unterschied, denn der Vertrag enthält überwiegend keine handschriftlichen Ausfüllungen, bei denen es überhaupt darauf ankommen könnte, ob die Vermieterin selbst die genauen Vorgaben gemacht hat. Die Personen von Vermieterin und Mietern und alle Angaben zur Wohnung waren der Bekl. schon als Maklerin bestens bekannt. Die Bekl. konnte diese Angaben ausfüllen, egal ob es Anweisungen gab oder nicht. Die Bekl. hat, wenn sie dies tat, aber auch nicht etwas für die Vermieterin inhaltlich gestaltet. Daß die Bekl. den Termin des Beginns des Mietverhältnisses kannte, ist auch zwingend, da diese Frage Teil des Vermittlungsauftrages war. Die Angabe des Mietkontos kann die Bekl. auch nicht selbst inhaltlich/verwaltend gestaltet haben, es kann sich nur um eine Anweisung der Vermieterin handeln. Es bleibt einzig die Höhe der Miete, die Gegenstand von individuellen Absprachen oder Verhandlungen der Bekl. als möglicher Teil verwaltender Tätigkeit gewesen sein kann. Wer die Miethöhe festgesetzt hat, ist indessen nicht hinreichend ersichtlich. Darlegungs- und beweisbelastet für die Frage der Verwaltungstätigkeit ist der Kl. Er hat indessen nicht hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt, daß die Vermieterin die inhaltliche Gestaltung auch der Miete freigegeben und der Bekl. übertragen haben soll. Soweit der Kl. mit Schriftsatz vom 27. Juni 2006 behauptet, die Vermieterin habe die "Erledigung der notwendigen Vertragsformalitäten ... bis auf die Unterschrift" an die Bekl. übertragen, ist dies zur Substantiierung - und Beweiserhebung - nicht ausreichend. Denn daß ein Makler, der nicht auch sonst (im Sinne eines normalen Hausverwalters) die Mietkontenführung, Betriebskostenüberwachung und -abrechnung und sonstige finanzielle Belange des Hauses betreut, die Miete selbst - auf für ihn unklarer Grundlage - ohne Anweisung der Vermieterin aushandelt und festlegt, erscheint nicht nachvollziehbar.

b. Die Tatsache, daß die Mitarbeiterin der Bekl. die Wohnung von dem alten Mieter abgenommen, gleichzeitig dem Kl. übergeben und dazu ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellt hat, sowie am Ende des Mietverhältnisses die Wohnung wieder übernommen hat, begründet den Verdacht des Interessenkonfliktes gleichfalls nicht hinreichend. Das Gericht folgt insoweit zumindest im rechtlichen Ausgangspunkt der Ansicht des LG Düsseldorf (RR 06, 235), nach der entscheidend ist, daß der Makler ordnend und gestaltend tätig ist und dem Eigentümer im Sinne einer echten Repräsentation zumindest teilweise die Sorge und Obhut für das Objekt abnimmt und nach der nicht jede Tätigkeit des Maklers für den Eigentümer provisionsschädlich ist, sondern nach Art und Umfang, Gewicht und Eigenständigkeit der Tätigkeit abzuwägen ist.

Das Gericht hat somit nicht im Rechtlichen, allerdings im Tatsächlichen Bedenken gegen die Entscheidung des LG Düsseldorf, soweit es auch die Tatsache, daß der Makler Renovierungsarbeiten ausführen ließ, selbst Handwerker beauftragte und zu einem späteren Zeitpunkt einige Badreparaturen organisiert wurden, nicht für die Annahme genügen läßt, daß eine Interessenwahrnehmung für den Vermieter über die in § 2 II WoVermittlG erlaubte Grenze hinaus stattfand.

Darauf kommt es vorliegend indessen nicht an. Denn die Tätigkeit, die die Bekl. ausgeübt hat, liegt weit unter der durch das LG Düsseldorf noch für zulässig erachteten Grenze. Aufgabe des Maklers ist zuförderst die Vermittlung der Wohnung. Dafür hat er typischerweise - im Rahmen klassischer Makleraufgaben - auch Zugang zu der Wohnung zu gewähren, sie zu zeigen und daher auch Kenntnis über ihren Zustand zu haben, um dem Mietinteressenten Auskunft erteilen zu können. Wenn der Makler somit sowieso über die Schlüssel verfügen darf und sich sowieso im Interesse der Neuvermietung Kenntnis über Ausstattung und Zustand der Wohnung zu verschaffen hat oder zumindest verschaffen darf, dann kann es weder als Tätigkeit hinreichend eindeutig nur im Interesse des Vermieters gewertet werden, wenn der Makler die Wohnung übergibt, noch, wenn er den Zustand der Wohnung in einem kurzen Protokoll festhält. Dies gilt um so mehr, als die Wohnungsübergabe und die Erfassung des Wohnungszustandes nicht im alleinigen Vermieterinteresse liegen, sondern genauso im Interesse des Kl. erfolgten. So wurden diverse Beschädigungen in der Wohnung im Protokoll festgehalten; dies schützt den Mieter vor Schadensersatzansprüchen bei Mietende.

Darauf, daß bei der Wohnungsübergabe gleichzeitig die Wohnung von den Vormietern abgenommen wurde, kommt es nicht an. Im Hinblick auf die Vormieter wurden keine ersichtlichen zusätzlichen Feststellungen getroffen, sondern es wurde ein einheitliches Protokoll erstellt. Die Tatsache, daß dieses für den Vermieter in zwei Richtungen - Vor/Nachmieter - verwendbar ist, ist unschädlich, denn es ist zwingend und unvermeidlich, daß die Wohnung am gleichen Tag für beide Parteien gleich aussieht und das Protokoll daher eine Doppelfunktion hat. Eine einseitige Interessenwahrnehmung zugunsten der Vermieterin liegt darin nicht.

Es kommt auch nicht darauf an, daß die Mitarbeiterin der Bekl. auch die Rücknahme der Wohnung übernommen hat. Es handelt sich, wie ausgeführt, bei der Übergabe der Wohnung um eine Tätigkeit, die auch den Interessen des Mieters dient und gerade nicht die Annahme rechtfertigt, daß vorrangig Interessen des Vermieters wahrgenommen werden sollen. Nichts anderes gilt für die Rückgabe der Wohnung, da der Mieter - zumal derjenige, der selbst gekündigt hat - auf diese Weise seiner Pflicht zur Übergabe der Wohnung nachkommen und ihren Zustand dokumentieren lassen kann.

Nicht zu entscheiden ist, ob es in ländlichen Gebieten allgemein üblich und allein wirtschaftlich vertretbar ist, die Übergabe durch den Makler zu machen. Unabhängig davon, ob dies zutrifft, gilt dieser Grundsatz jedenfalls nicht für Berlin, wo es genügend Möglichkeiten gibt, eine Übergabe auch anders zu organisieren. Daß die Vermieterin die grundsätzliche Möglichkeit gehabt hätte, die Wohnungsübergabe anders zu gestalten, ändert indessen nichts daran, daß die Übernahme durch die Bekl. eine untergeordnete und beiden Parteien gleichermaßen dienliche Tätigkeit der Bekl. war.

Der Anspruch des Maklers auf Provision entfällt nicht nur deshalb, weil der Mitarbeiter des Maklers umfangreiche Tätigkeiten bei Wohnungsübergabe und -abnahme ausführt. Entscheidend ist, ob diese Tätigkeiten nur im Interesse des Vermieters erfolgt sind. Nur, wenn das der Fall ist, besteht kein Anspruch auf Maklerprovision.

Die Parteien streiten um die Rückzahlung von Maklerprovision. Mit einer Mitarbeiterin der Beklagten, die gewerbliche Maklerin ist, besichtigte der Kläger eine Wohnung, die er schließlich anmietete. Das Mietvertragsformular einschließlich der Bankverbindung der Vermieterin hatte die Mitarbeiterin der Beklagten ebenfalls ausgefüllt, sie führte außerdem die Wohnungsübergabe inklusive Wohnungsübergabeprotokoll durch. Als das Mietverhältnis vier Monate später endete, führte sie auch die Wohnungsübergabe durch und fertigte ein weiteres Wohnungsübergabeprotokoll. Der Kläger argumentiert deshalb, die Beklagte habe - mittels ihrer Mitarbeiterin - Verwaltungstätigkeiten für die Vermieterin ausgeübt. Die Beklagte erwiderte, die Wohnungsübergabe und die Erstellung des Protokolls seien erforderlich gewesen, damit der Kläger die Wohnung überhaupt beziehen konnte, da die Vermieterin weit weg wohnte.

Das AG Wedding wies die Klage ab. Die Beklagte war nicht Verwalterin der Streitwohnung (§ 2 II 1 Nr. 3 WoVermittlG). Dem Kläger steht aus keinem Rechtsgrund, insbesondere nicht aus §§ 2 I, II, V WoVermittlG, 812 I 1 Alt. 1 BGB ein Rückzahlungsanspruch betreffend die Maklerprovision zu. Der Begriff des Verwalters im Sinne des WoVermittlG ist gekennzeichnet durch eine faktisch bestehende besondere Nähe des Maklers zum Vermieter, aufgrund derer über den Rahmen des Maklervertrages hinaus spezielle Verwertungs- oder Erhaltungsinteressen des Vermieters wahrgenommen werden. Das können Maßnahmen zur Erhaltung des Gebäudes sein, die Ordnung der Benutzung des Gebäudes oder die Einnahmen- und Ausgabenverwaltung und eine weitgehend regelnde Tätigkeit bei der Wohnungsvermietung. Alle diese Indizien liegen in dem Verhalten der Beklagten und ihrer Mitarbeiterin nicht vor.

Die Ausführung geringfügiger (der Art nach mechanischer) Schreibarbeit, bei der der Makler den Inhalt des Vertrages nicht selbst aushandelt, begründet nicht den hinreichenden Verdacht, daß er auf Seiten des Vermieters stehend handelt. Es handelt sich lediglich um eine Frage der praktischen Abwicklung; dies jedenfalls dann, wenn der Vertrag wegen der Entfernung der Vermieterin sonst mit der Post verschickt werden müßte. Es handelt sich überdies um nur wenige auszufüllende Zeilen, also auch dem Umfang nach um eine klar nachgeordnete Tätigkeit.

Auch der Umstand, daß die Mitarbeiterin der Beklagten die Wohnung von dem alten Mieter abgenommen, gleichzeitig dem Kläger übergeben und dazu ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellt hat, sowie am Ende des Mietverhältnisses die Wohnung wieder übernommen hat, begründet den Verdacht des Interessenkonfliktes gleichfalls nicht hinreichend.

Aufgabe des Maklers ist zuförderst die Vermittlung der Wohnung. Dafür hat er typischerweise - im Rahmen klassischer Makleraufgaben - auch Zugang zu der Wohnung zu gewähren, sie zu zeigen und daher auch Kenntnis über ihren Zustand zu haben, um dem Mietinteressenten Auskunft erteilen zu können. Auch die Übergabe und die Erfassung des Zustandes der Wohnung in einem Protokoll liegen nicht allein im Interesse des Vermieters. So wurden diverse Beschädigungen in der Wohnung im Protokoll festgehalten, dies schützt den Mieter vor Schadensersatzansprüchen bei Mietende. Für die Rücknahme der Wohnung gilt nichts anderes.