Verwalterpflicht zur Aushändigung einer Eigentümerliste

1. Der WEG-Verwalter ist verpflichtet, eine aktuelle Eigentümerliste zu führen, die er auf Verlangen jedem einzelnen Wohnungseigentümer vorzulegen hat.

2. Die Verpflichtung zur Übergabe einer Eigentümerliste umfasst lediglich die Namen und ladungsfähigen Anschriften der anderen Wohnungseigentümer, nicht aber deren eMail-Adressen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. sind Mitglieder einer von der Bekl. verwalteten WBG. Sie beabsichtigen, die übrigen Wohnungseigentümer auf wiederholte Pflichtverletzungen der Bekl. anzusprechen mit dem Ziel, der Bekl. außerordentlich zu kündigen. Die Kl. haben von der Bekl. die Herausgabe einer aktuellen vollständigen Eigentümerliste mit Namen, Postanschrift und eMail-Adressen verlangt. Das AG hat die Bekl. zur Herausgabe einer Eigentümerliste mit Namen und Postanschrift verurteilt, die Klage auf Herausgabe der eMail-Adresse hat das AG abgewiesen. Die Berufung der Kl. hatte keinen Erfolg.

1. Es ist allseits anerkannt, dass der Verwalter entweder schon aus Vertrag, jedenfalls aber nach seinen Amtspflichten gegenüber den Wohnungseigentümern und dem Verband gehalten ist, eine „Eigentümerliste“ zu führen. Dies findet seine Grundlage in §§ 259, 260, 666, 675 BGB bzw. als eine selbständige Mitteilungspflicht und gehört zu den Aufgaben, die dem Verwalter mit seiner Bestellung übertragen sind (vgl. zum Ganzen nur Elzer in Timme, WEG, 2. Aufl., § 44 Rn. 23 m.w.N.).

Auch der BGH hat im Zusammenhang mit Ladungen im Kontext von § 44 WEG wiederholt entschieden, dass der Verwalter aufgrund des Verwaltervertrags auch gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer zu der Vorlage einer Eigentümerliste verpflichtet ist (vgl. nur BGH, NJW 2013, 1003).

Der Verwalter ist verpflichtet, den einzelnen Wohnungseigentümern auf deren Verlangen hin die Namen aller Miteigentümer und ihre ladungsfähigen Anschriften mitzuteilen. Als nachvertragliche Nebenpflicht kann sie auch einen ausgeschiedenen Verwalter treffen. Die Herausgabe einer entsprechenden Liste kann im Klageweg durchgesetzt werden (Suilmann in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 44 Rn. 14a).

2. Anders als die Kl. meinen, unterfällt der Mitteilungspflicht der ladungsfähigen Anschriften nicht auch gleichzeitig die Pflicht zur Herausgabe sämtlicher eMail-Adressen. Dies hat bislang - soweit ersichtlich - weder ein Instanzgericht noch ein Obergericht oder gar der BGH angenommen. Einen entsprechenden Herausgabeanspruch vermag auch die Kammer nicht zu bejahen.

a) Es entspricht lediglich gefestigter Rechtsprechung, dass der Verwalter verpflichtet ist, auf Verlangen eine Liste der Wohnungseigentümer - mit Namen und Anschrift - zu übergeben (vgl. bereits OLG Frankfurt a.M., OLGZ 1984, 258; BayObLGZ 1984, 133 = MDR 1984, 850; vgl. auch OLG Saarbrücken, Beschl. v. 29.8.2006 - 5 W 72/06, BeckRS 2007, 2686). Begründet wird dies damit, dass die zwingend vorgeschriebene (vgl. § 20 WEG) Bestellung eines Verwalters mit bestimmten, zum Teil uneinschränkbaren (vgl. § 27 III WEG) Befugnissen auch dem Zweck dient, eine nach Möglichkeit praktikable und reibungslose Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu gewährleisten. Zu den Aufgaben des Verwalters gehört es deshalb auch, Wohnungseigentümer auf Verlangen darüber zu unterrichten, wer der Wohnungseigentümergemeinschaft sonst noch angehört. Das Recht des einzelnen Wohnungseigentümers, dies zu erfahren, ergibt sich aus seiner Zugehörigkeit zur Wohnungseigentümergemeinschaft. Denn aus dieser Zugehörigkeit folgt, dass er gemeinsam mit den übrigen Mitgliedern der Gemeinschaft mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betraut ist (§ 20 I WEG) und daher wissen darf, um wen es sich dabei handelt. Im Interesse einer ordnungsmäßigen Verwaltung ist der Verwalter selbst befugt und verpflichtet, auf Verlangen den einzelnen Miteigentümern die entsprechenden Informationen zu geben. Hierzu bedarf es keiner besonderen Ermächtigung und keines Beschlusses der Eigentümerversammlung. Der einzelne Miteigentümer kann ein Interesse daran haben, bereits vor Beginn einer Eigentümerversammlung die ihm zustehende Information zu erhalten (vgl. zum Ganzen bereits BayObLGZ 1984, 133 = MDR 1984, 850; vgl. ebenso Elzer in Timme, § 44 Rn. 25).

b) Etwas Abweichendes bzw. ein weitergehender Anspruch ergibt sich auch nicht allein aufgrund des klägerseits betonten technischen Fortschritts.

Die Mitteilungspflicht des Verwalters dient im Übrigen stets einem konkreten Zweck, namentlich insbesondere die Übermittlung der Namen und Anschriften der Zustellung von Schriftstücken im Prozess sowie der Möglichkeit der Ladung der Mitglieder zu einer Eigentümerversammlung. Maßstab sollen dabei grundsätzlich die §§ 253 I Nr. 1, 130 Nr. 1 ZPO sein. Insoweit gehen auch pauschale Verweise auf Einzelfallentscheidungen zu anderen Rechtsgebieten wie unter anderem das Vereinsrecht fehl.

Soweit die Kl. sich darauf berufen, es sei kostengünstiger und „praktikabler“, sofern die Wohnungseigentümer untereinander mittels eMail kommunizierten, sind sie nicht daran gehindert, sich selbst um die Mitteilung einzelner eMail-Adressen zu bemühen und insbesondere mit im Ausland wohnenden Miteigentümern mittels eMail zu kommunizieren. Dies begründet jedoch weder für einen „normalen“ Wohnungseigentümer noch einen Beiratsvorsitzenden - wie den Kl. zu 2 - einen Anspruch auf Herausgabe einer Liste sämtlicher eMail-Adressen, unabhängig davon, ob die Verwaltung in der Vergangenheit berechtigterweise selbst mehrfach mit offenen eMail-Verteilern kommuniziert und die Absicht der Nutzung von eMail-Adressen allgemein angekündigt hat.

Ein Wohnungseigentümer kann zwar nicht geltend machen, dass die anderen Wohnungseigentümer seinen Namen und seine Anschrift aus Gründen des Datenschutzes nicht erfahren dürfen, weil gegenüber den anderen Wohnungseigentümern kein Geheimhaltungsinteresse besteht. Wer eine Wohnung kauft und Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird, hat keinen schützenswerten Anspruch darauf, dies namenlos zu tun (vgl. nur Elzer in Timme, § 44 Rn. 27). Dies erstreckt sich jedoch auch unter Berücksichtigung des elektronischen Fortschritts nicht auf eMail-Adressen, weil es entsprechend der zutreffenden Ausführungen des AG einen nicht unerheblichen Unterschied in der Art und Weise, Sorgfalt und Intensität der Nutzung von eMails gegenüber dem postalischen Schriftverkehr gibt. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird diesbezüglich auf die amtsgerichtlichen Erwägungen Bezug genommen. Eine über ein allgemeines Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen hinausreichende Mitteilungspflicht der Verwaltung in Bezug auf sämtliche eMail-Adressen - die zumindest teilweise gar nicht vorliegen - trägt dem auch innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht aufgehobenen und durch die Einführung der Datenschutz-Grundverordnung nochmals gestärkten Recht auf informationelle Selbstbestimmung der einzelnen Mitglieder nicht hinreichend Rechnung und berücksichtigt nicht ausreichend, dass es hinreichend gewichtige und schützenswerte Interessen einzelner Eigentümer geben mag, nicht von anderen Miteigentümern mittels eMail kontaktiert zu werden.

Der WEG-Verwalter ist verpflichtet, eine aktuelle Eigentümerliste zu führen, die er auf Verlangen jedem einzelnen Wohnungseigentümer vorzulegen hat. Die auszuhändigende Eigentümerliste umfasst lediglich die Namen und ladungsfähigen Anschriften der anderen Wohnungseigentümer, nicht aber deren eMail-Adressen.

Die Kläger sind Mitglieder einer von der Beklagten verwalteten WEG. Sie wollen die übrigen Wohnungseigentümer ansprechen, um der beklagten Verwalterin wg. wiederholter Pflichtverletzungen fristlos zu kündigen. Die Kläger verlangen von der Beklagten Herausgabe einer aktuellen vollständigen Eigentümerliste mit Namen, Postanschrift und eMail-Adressen. Das AG hat die Beklagte zur Herausgabe einer Eigentümerliste mit Namen und Postanschrift verurteilt, die Klage auf Herausgabe der eMail-Adresse aber abgewiesen. Die Berufung der Kläger hatte keinen Erfolg.

Der Verwalter ist schon aus Vertrag, jedenfalls aber nach seinen Amtspflichten gegenüber den Wohnungseigentümern und dem Verband gehalten, eine „Eigentümerliste“ zu führen.

Es entspricht gefestigter Rechtsprechung, dass der Verwalter verpflichtet ist, auf Verlangen eine Liste der Wohnungseigentümer – mit Namen und Anschrift – zu übergeben. Der Mitteilungspflicht der ladungsfähigen Anschriften unterfällt nicht auch gleichzeitig die Pflicht zur Herausgabe sämtlicher eMail-Adressen. Etwas Abweichendes bzw. ein weitergehender Anspruch ergibt sich auch nicht allein aufgrund des technischen Fortschritts. Wohnungseigentümer, die untereinander mittels eMail kommunizieren wollen, sind nicht daran gehindert, sich selbst um die Mitteilung einzelner eMail-Adressen zu bemühen und insbesondere mit im Ausland wohnenden Miteigentümern mittels eMail zu kommunizieren.