Verwalterlein

Verwalterlein; Fristlose Kündigung wegen Beleidigung des Hausverwalters; gegenseitige Missachtung; Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses; ehrverletzende Äußerungen; Vertragspflichtverletzungen; Grenze des Zumutbaren

Haben die Mietvertragsparteien in der in der Vergangenheit gewechselten Korrespondenz schon mehrfach gegenseitig die Missachtung des anderen kundgetan, berechtigt eine neuerliche Kundgabe der Nichtachtung oder Missachtung nur dann zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses, wenn die Grenze des zwischen den Parteien bislang herrschenden, durch Sarkasmus und Zynismus geprägten Tonfalls merklich übertroffen wird und durch die Grenzüberschreitung die Zumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses entgegensteht. (Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. sind auf Grund des Mietvertrags vom 8.10.1986 Mieter einer Wohnung im Hause Mstraße in Berlin, 4. OG Mitte rechts, deren Vermieter die Kl. ist.

Der Prozessbevollmächtigte der Kl. ist deren Hausverwalter. Mit Schreiben vom 20.3.2007 wandte der Bekl. zu 2) an den Hausverwalter. In dem Schreiben heißt es:

"Sehr geehrtes Verwalterlein, ..."

Mit Schreiben vom 29.3.2007 erklärte die Kl. die fristlose Kündigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses auf Grund des Inhalts des vorbezeichneten Schreibens der Bekl.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage mit der Begründung abgewiesen, die Bezeichnung des Verwalters als "Verwalterlein" stelle zwar grundsätzlich eine Beleidigung dar, die Abwägung der Umstände des Einzelfalls ergebe aber, dass die Kommunikation zwischen dem Hausverwalter der Kl. und dem Bekl. zu 2) über Jahre von zynischen, derben und abfälligen Formulierungen und Anreden gekennzeichnet gewesen sei. Auf Grund des Rechtsgedankens des § 553 Abs. 3 Satz 1 BGB sei daher für den hier in Rede stehenden Vorfall eine Abmahnung erforderlich gewesen. [...]

Die gem. § 511 ff. ZPO zulässige Berufung führt in der Sache nicht zum Erfolg; sie ist unbegründet und war daher zurückzuweisen.

Denn der Kl. steht gegenüber den Bekl. ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von diesen innegehaltenen Wohnung gem. § 546 BGB nicht zu. Die fristlose Kündigung vom 29.3.2007 ist nicht gem. § 543, 569 BGB wirksam.

Ein wichtiger Grund zur fristlosen Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne der vorgenannten Vorschriften liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann, wenn also das Vertrauensverhältnis durch die Vertragsverletzung der anderen Seite so beeinträchtigt ist, dass die Durchführung des Vertrags gefährdet erscheint. Maßgebend ist hierbei eine Gesamtwürdigung aller für die Vertragsfortsetzung wesentlichen Umstände, die auch das Verhalten des Kündigenden einschließt (KG, Urteil vom 24.6.2002 - 8 U 87/01 -, GE 2002, 1265).

Eine Beleidigung ist der Angriff auf die Ehre eines anderen durch Kundgabe der Nichtachtung oder Missachtung; hiervon zu unterscheiden sind bloße Unhöflichkeiten sowie Handlungen, die dem anderen Teil zwar missliebig sind, die aber keinen ehrverletzenden Charakter haben (Blank in Blank/Börstinghaus, 2. Aufl. 2004, § 543 BGB Rdnr. 18 m. w. N.). Derartige Vertragsverletzungen berechtigen nur dann zur Kündigung, wenn sie so schwer wiegen, dass dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Unter Berücksichtigung dieser Erwägungen ist vorliegend zu beachten, dass die zwischen den Parteien gewechselte Korrespondenz getragen ist von der gegenseitigen Kundgabe der Missachtung; zum einen bediente sich der Bekl. zu 2) in der Vergangenheit bereits des Öfteren der Anrede "Sehr geehrter Herr Hausmeister" oder "Sehr geehrter Hausmeister", zum anderen bezeichnete der Hausverwalter der Kl. in einem Schreiben an den Prozessbevollmächtigten der Bekl. vom 31.5.2002 den Bekl. zu 2) einer "paranoiden Vorgehensweise" und in einem weiteren Schreiben vom 7.2.2002 attestierte er ihm "querulatorische Neigungen". In Ansehung des zwischen den Parteien herrschenden Tonfalls im Rahmen der schriftlichen Korrespondenz ist nicht erkennbar, dass der Bekl. zu 2) in seinem Schreiben vom 29.3.2007 eine Grenze überschritten hätte, die den zwischen den Parteien bislang herrschenden Tonfall an Sarkasmus und Zynismus merklich übertroffen hätte und durch ihre Grenzüberschreitung die Zumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Kl. unmöglich gemacht hätte. [...]

Befleißigen sich die Mietvertragsparteien ständig der gegenseitigen Kundgabe der Missachtung des anderen, führt eine neuerliche verbale Missachtung durch den Mieter nicht ohne Weiteres zum Kündigungsrecht des Vermieters; vielmehr muss nun die Grenze der Zumutbarkeit merklich überschritten und die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unmöglich sein.

Der Mieter sprach den Hausverwalter des Vermieters in einem Schreiben mit "Sehr geehrtes Verwalterlein, ..." an. Der Vermieter kündigte daraufhin das bestehende Mietverhältnis fristlos und erhob Räumungsklage. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Die Bezeichnung "Verwalterlein" stellt zwar grundsätzlich eine Beleidigung dar. Die Abwägung der Umstände des Einzelfalls ergebe aber, dass die Kommunikation zwischen dem Hausverwalter des Vermieters und dem Mieter über Jahre von zynischen, derben und abfälligen Formulierungen und Anreden gekennzeichnet gewesen sei. Aufgrund des Rechtsgedankens des § 553 Abs. 3 Satz 1 BGB sei daher für den hier in Rede stehenden Vorfall eine Abmahnung erforderlich gewesen. Das führte zur Berufung des Vermieters zum Landgericht.

Die ZK 63 des LG Berlin wies die Berufung zurück. Eine Beleidigung sei der Angriff auf die Ehre eines anderen durch Kundgabe der Nichtachtung oder Missachtung; hiervon zu unterscheiden seien bloße Unhöflichkeiten sowie Handlungen, die dem anderen zwar missliebig seien, die aber keinen ehrverletzenden Charakter hätten. Derartige Vertragsverletzungen berechtigten nur dann zur Kündigung, wenn sie so schwer wiegen, dass dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne. Vorliegend sei zu beachten, dass die zwischen den Parteien gewechselte Korrespondenz von der gegenseitigen Kundgabe der Missachtung getragen gewesen sei. In Ansehung des zwischen den Parteien herrschenden Tonfalls im Rahmen der schriftlichen Korrespondenz sei nicht erkennbar, dass der Mieter in dem neuerlichen Schreiben eine Grenze überschritten hätte, die den zwischen den Parteien lang herrschenden Tonfall von Sarkasmus und Zynismus merklich übertroffen und durch ihre Grenzüberschreitung die Zumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unmöglich gemacht hätte.

Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Bei dem wichtigen Grund handelt es sich um einen sog. unbestimmten Rechtsbegriff, der der Ausfüllung bedarf, die im Streitfall durch die Gerichte vorgenommen wird. Dabei ist § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB heranzuziehen, wonach dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden können muss. Unhöflichkeiten des Vertragspartners können daher grundsätzlich auch die Fortsetzung des Mietverhältnisses unmöglich machen, z. B. wenn sie ganz bewusst eingesetzt werden, um den anderen in seiner Ehre zu verletzen. Insofern ist die Kommentierung bei Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 543 Rn. 182 "Bloße Unhöflichkeiten (z. B. Verweigerung einer Begrüßung, Schreiben ohne Eingangs- und Schlussformel etc.) scheiden aus" etwas missverständlich. In der Regel werden allerdings bloße Unhöflichkeiten die Grenze der Zumutbarkeit für den Vermieter nicht überschreiten. Im "Mietalltag" befleißigen sich häufig die Mietvertragsparteien beiderseitig keiner Zurückhaltung im Umgangston. Dann muss - wie der vorliegende Fall zeigt - die Grenze des Zumutbaren ganz erheblich überschritten sein, um eine Kündigung zu rechtfertigen.