Verwalterkündigung

Verwalterkündigung; Verwaltervergütung; Wichtiger Grund zur Kündigung

1. Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags kann auch darin liegen, daß eine vertrauensvolle Zusammenarbeit zwischen Verwalter und Verwaltungsbeirat nicht mehr möglich ist.

2. Ob der Verwaltervertrag von den Wohnungseigentümern wegen einer Zerstörung des Vertrauensverhältnisses zwischen Verwalter und Verwaltungsbeirat zu Recht vorzeitig aus wichtigem Grund gekündigt wurde, erfordert eine Interessenabwägung zur Feststellung, ob für die Wohnungseigentümer eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses mit dem Verwalter bis zur ordentlichen Beendigung zumutbar ist. Hat der Verwaltungsbeirat das Zerwürfnis in vorwerfbarer Weise herbeigeführt, liegt grundsätzlich ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrags nicht vor.

Die Antragstellerin wurde in der Teilungserklärung vom 10.8.1993 für die Dauer von fünf Jahren ab Anlegung der Wohnungsgrundbücher zur Verwalterin bestellt. Nach dem Verwaltervertrag vom 21.10.1994 ist sie ab 1.10.1994 für fünf Jahre Verwalterin der Anlage; § 3 bestimmt, daß der Vertrag vorzeitig aus wichtigem Grund gekündigt werden kann. Der Inhaber der Verwalterfirma ist zugleich Miteigentümer einer Wohnung.

Durch Eigentümerbeschluß vom 30.6.1997 wurde die Antragstellerin aus wichtigem Grund als Verwalterin abberufen und der Verwaltervertrag mit ihr gekündigt. Ferner wurde die Antragstellerin verpflichtet, binnen vier Wochen Rechnung zu legen und abzurechnen sowie binnen zwei Wochen die Verwaltungsunterlagen an den neuen Verwalter herauszugeben. Schließlich beschlossen die Wohnungseigentümer, daß der Verwaltungsbeirat im Zusammenhang mit der Abberufung der Antragstellerin als Verwalterin und der Fertigstellung der Wohnanlage einen Rechtsanwalt beauftragen kann. Außerdem bestellten sie ab 1.7.1997 einen neuen Verwalter und ermächtigten den Verwaltungsbeirat, einen Verwaltervertrag auszuhandeln, über dessen Abschluß die Wohnungseigentümerversammlung beschließen werde.

Die Antragstellerin hat beantragt, diese Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Durch Eigentümerbeschluß vom 17.10.1997 bestätigten die Wohnungseigentümer alle am 30.6.1997 gefaßten Eigentümerbeschlüsse. Dieser Eigentümerbeschluß wurde bestandskräftig.

Daraufhin hat die Antragstellerin ihren Anfechtungsantrag für erledigt erklärt und beantragt, die Antragsgegner zur Zahlung von 12.317,33 DM nebst Zinsen zu verpflichten. Die Antragsgegner haben der Erledigterklärung zugestimmt und Abweisung des Zahlungsantrags beantragt. Das Amtsgericht hat den Zahlungsantrag abgewiesen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragstellerin durch Beschluß vom 30.7.1998 bis auf einen anerkannten Betrag von 43,13 DM zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin, mit der nur noch eine Verwaltervergütung von November 1994 bis März 1998 in Höhe von 10.522,75 DM geltend gemacht wird. Das Rechtsmittel führte zur Aufhebung der Entscheidung des Landgerichts, soweit sie angefochten ist, und zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht.

a) Ein wichtiger Grund für eine vorzeitige Abberufung des Verwalters (vgl. § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG) liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann, insbesondere weil das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (allg. M.; BayObLGZ 1972, 139/141; BayObLG NJW-RR 1986, 445 f.; WuM 1991, 161; 1993, 762/763; OLG Hamm WuM 1991, 218/219; KG WuM 1993, 761/762; Bärmann/Merle WEG 7. Aufl. § 26 Rn. 152; Weitnauer/Hauger WEG 8. Aufl. § 26 Rn. 33; Staudinger/Bub BGB 12. Aufl. 26 WEG Rn. 392).

Von dem wohnungseigentumsrechtlichen Akt der vorzeitigen Abberufung des Verwalters gemäß § 26 WEG ist grundsätzlich die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags gemäß §§ 675, 626 BGB zu unterscheiden (vgl. BayObLGZ 1972, 139/140). Liegt ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters vor, dann berechtigt dieser allerdings grundsätzlich auch zur außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrags (BayObLG WuM 1993, 762/763; Weitnauer/Hauger § 26 Rn. 35).

Von einem zur vorzeitigen Abberufung und fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags berechtigenden wichtigen Grund kann auch dann auszugehen sein, wenn eine vertrauensvolle Zusammenarbeit zwischen dem Verwalter und dem Verwaltungsbeirat nicht mehr möglich ist. Der Verwalter ist bei Erledigung der ihm nach § 27 WEG und dem Verwaltervertrag obliegenden Aufgaben in besonderem Maße auf eine vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat angewiesen. Dieser hat ihn nämlich bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen (§ 29 Abs. 2 WEG) und insbesondere den Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge zu überprüfen und mit seiner Stellungnahme zu versehen (§ 29 Abs. 3 WEG). Die Voraussetzungen eines wichtigen Grunds können im Einzelfall auch in der nachhaltigen Störung des Vertrauensverhältnisses nicht nur zu der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, sondern auch zu einzelnen Wohnungseigentümern oder einer Gruppe von ihnen gegeben sein (vgl. Staudinger/Bub § 26 Rn. 392). Dies gilt jedenfalls, wenn es sich dabei um den Verwaltungsbeirat handelt.

b) Die Begründetheit des auf die Zahlung von Verwaltervergütung für die Zeit nach dem 30.6.1997 gerichteten Anspruchs der Antragstellerin hängt davon ab, ob der Verwaltervertrag wirksam fristlos zum 30.6.1997 gekündigt wurde. Der Eigentümerbeschluß von diesem Tag, durch den die Antragstellerin als Verwalterin aus wichtigem Grund abberufen und der Verwaltervertrag mit ihr fristlos gekündigt wurde, ist bestandskräftig geworden. Dasselbe gilt für den bestätigenden Beschluß vom 17.10.1997. Daraus läßt sich für das Vorliegen eines wichtigen Grundes für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags nichts herleiten. Der Senat folgt nicht der Meinung (vgl. Staudinger/Bub § 26 Rn. 408), die Bestandskraft des Abberufungsbeschlusses aus wichtigem Grund schließe Einwendungen des Verwalters gegen das Vorliegen eines wichtigen Grundes aus, der zur Kündigung des Verwaltervertrags berechtigt. Diese Meinung findet in der Entscheidung des Senats vom 29.8.1958 (BayObLGZ 1958, 234) keine Stütze. In dieser Entscheidung wird ausdrücklich zwischen dem wohnungseigentumsrechtlichen Akt der Abberufung des Verwalters und der Beendigung des Verwaltervertrags unterschieden; die Entscheidung hat nur die Abberufung zum Gegenstand. Aufgrund der bestandskräftigen Eigentümerbeschlüsse ist die Antragstellerin als Verwalterin abberufen. Dies berührt aber grundsätzlich nicht den Bestand des Verwaltervertrags (vgl. Weitnauer/Hauger S 26 Rn. 35; Niedenführ/Schulze WEG 4. Aufl. § 26 Rn. 36). Auch die ebenfalls bestandskräftig gewordenen Eigentümerbeschlüsse vom 30.6. und 17.10.1997 über die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags haben nicht ohne weiteres zu dessen Beendigung geführt. Diese Beschlüsse besagen nur, daß nach Ansicht der Mehrheit der Wohnungseigentümer ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vorliegt und deshalb der Verwaltervertrag fristlos gekündigt werden soll. Über die Berechtigung der Kündigung, der die Antragstellerin im übrigen sogleich ausdrücklich widersprochen hat, sagen sie nichts aus (Müller Praktische Fragen des Wohnungseigentums 2. Aufl. Rn. 178). Nicht entschieden zu werden braucht hier, ob das Vorliegen eines wichtigen Grunds dann bindend (vgl. § 45 Abs. 2 Satz 2 WEG) auch für den materiell beteiligten Verwalter (vgl. § 43 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 4 Nr. 2 WEG) festgestellt wäre, wenn er den Eigentümerbeschluß über seine Abberufung aus wichtigem Grund angefochten hätte und sein Antrag auf Ungültigerklärung erfolglos geblieben wäre (so Weitnauer/Hauger § 26 Rn. 40).

c) Das Landgericht ist aufgrund der übereinstimmenden Angaben der Beteiligten, insbesondere auch der Antragstellerin, davon ausgegangen, daß eine vertrauensvolle Zusammenarbeit zwischen der Antragstellerin und dem Verwaltungsbeirat nicht mehr möglich ist. Dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Nicht ohne Rechtsfehler hat das Landgericht aber daraus ohne weiteres auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes für eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrags seitens der Antragsgegner geschlossen. Ob ein solcher Grund gegeben ist, erfordert eine umfassende Abwägung aller Umstände. Dazu gehört auch eine Abwägung der beiderseitigen Interessen (vgl. § 626 Abs. 1 BGB; OLG Frankfurt NJW-RR 1988, 1169 f.; Staudinger/Bub § 26 Rn. 392). Entscheidend ist nämlich, ob den Wohnungseigentümern im Hinblick auf die Zerstörung des Vertrauensverhältnisses ein weiteres Festhalten an dem Verwalter bis zur ordentlichen Beendigung des Verwaltervertrags zumutbar ist. Eine dahingehende Interessenabwägung hat das Landgericht nicht vorgenommen. In diesem Zusammenhang ist auch der Frage nachzugehen, wer die Zerstörung der Vertrauensbasis verursacht und verschuldet hat (Palandt/Putzo BGB 57. Aufl. § 626 Rn. 41). Hat nämlich der Kündigende den Kündigungsgrund selbst in vorwerfbarer Weise herbeigeführt, ist ihm in der Regel die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zu einer ordentlichen Beendigung nicht unzumutbar (BGH NJW 1984, 2091/2092; MünchKomm/Schaub BGB 3. Aufl. § 626 Rn. 46).

Wegen der unterlassenen Interessenabwägung kann die angefochtene Entscheidung des Landgerichts keinen Bestand haben. Der Senat kann die erforderliche Abwägung nicht vornehmen, weil dazu im Rahmen der Amtsermittlungspflicht (§ 12 FGG) weitere Ermittlungen erforderlich erscheinen. Die Sache wird daher an das Landgericht zurückverwiesen. Dieses wird sich mit der Behauptung der Antragstellerin auseinanderzusetzen haben, der Verwaltungsbeirat habe das Zerwürfnis provoziert. Zunächst wird es aber Sache der Antragsgegner sein darzutun, worin im einzelnen der wichtige Grund gesehen wird und weshalb ihnen eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses mit dem Verwalter bis zur ordnungsgemäßen Beendigung nicht mehr zumutbar sein soll.