Verwalterhandeln als Organ der Gemeinschaft

Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zur Unterlassung der Einberufung einer Eigentümerversammlung ist gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (rechtsfähiger Verband) und nicht gegen den Verwalter zu richten.

I. Die Antragsteller sind Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft X. Die Antragsgegnerin ist die Wohnungseigentumsverwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Antragsgegnerin hat mit Schreiben vom 30. Juli 2021 zu einer Eigentümerversammlung für Donnerstag, den 5. August 2021, um 16.00 Uhr eingeladen.

Die Antragsteller begehren von der Antragsgegnerin, den anberaumten Termin für eine Wohnungseigentümerversammlung am 5. August 2021 um 16.00 Uhr in den Geschäftsräumen der Antragsgegnerin aufzuheben.

II. Der Antrag ist unbegründet.

Ein Verfügungsanspruch ist nach dem eigenen Vorbringen der Antragsteller zu verneinen.

Die Antragsgegnerin ist nicht passivlegitimiert. Alle Pflichten im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sind nach § 18 Abs. 1 WEG Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Versammlung ist daher grundsätzlich von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einzuberufen (vgl. BR-Drs. 168/20, 63). Dies gilt auch dann, wenn die betreffende Vorschrift, wie § 24 WEG es tut, ihrem Wortlaut nach an den Verwalter gerichtet ist. Insoweit wird lediglich die Organzuständigkeit zur Erfüllung der Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mitgeregelt (vgl. BR-Drs. 168/20, 63). Aufgrund der Änderungen durch das WEMoG bestehen zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern und dem Verwalter keine unmittelbaren wohnungseigentumsrechtlichen Rechtsbeziehungen mehr (vgl. Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020 § 2 Rn. 53).

Es besteht auch keine Veranlassung, vor Ablehnung des Antrages den Antragstellern gemäß § 139 ZPO zur einer anderen Antragstellung zu veranlassen. Die Aufklärungs- und Belehrungsfrist (Übertragungsfehler; gemeint ist Belehrungspflicht) ist im Verfügungsverfahren, in denen es um die unverzügliche Entscheidung des Gerichtes geht, eingeschränkt (vgl. Thüringer Oberlandesgericht, Beschluss vom 14.10.1996 - 7 W 453/96 - juris). Den Antragstellern soll durch möglichst frühe Entscheidung Gelegenheit gegeben werden, entweder das Rechtsmittelgericht anzurufen oder seinen Antrag gegebenenfalls verbessert zu wiederholen (vgl. G. Vollkommer, in Zöller, ZPO, 33. Auflage 2020, § 937 ZPO, Rn. 6). Mit Rücksicht darauf sieht § 937 Abs. 2 ZPO vor, dass über den Verfügungsantrag ohne mündliche Verhandlung entschieden werden kann, wenn der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückzuweisen ist.

Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zur Unterlassung der Einberufung einer Eigentümerversammlung ist gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (rechtsfähiger Verband) und nicht gegen den Verwalter zu richten.

Die Antragsteller sind Wohnungseigentümer, die Antragsgegnerin die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Antragsgegnerin hat mit Schreiben vom 30. Juli 2021 zu einer Eigentümerversammlung für Donnerstag, den 5. August 2021, um 16.00 Uhr in den Geschäftsräumen der Antragsgegnerin eingeladen. Die Antragsteller verlangen von der Antragsgegnerin die Aufhebung des Versammlungstermins.

Das AG weist den Antrag zurück. Die Verwalterin ist nicht passivlegitimiert. Alle Pflichten im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sind Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Auf den Verwalter ist lediglich die Organzuständigkeit zur Erfüllung der Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übertragen. Deshalb bestehen zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern und dem Verwalter keine unmittelbaren Rechtsbeziehungen mehr. Die Aufklärungs- und Belehrungspflicht sind im Verfügungsverfahren eingeschränkt, insbesondere ist über den Verfügungsantrag ohne mündliche Verhandlung zu entscheiden.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister