Verwalterhaftung für verjährte Gewährleistungsansprüche

1. Der Verwalter haftet den Wohnungseigentümern auf Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrags, wenn er es schuldhaft unterläßt, die Wohnungseigentümer auf den drohenden Ablauf von Gewährleistungsfristen hinzuweisen und eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen herbeizuführen.

2. Wird dem Verwalter im Zusammenhang mit der Erläuterung und Genehmigung der Abrechnung Entlastung erteilt, so beschränkt sich die Entlastung auf das Verwalterhandeln, das in der Abrechnung seinen Niederschlag gefunden hat.

3. Die Entlastung des Verwalters erfaßt nur solche Vorgänge, die bei der Beschlußfassung darüber bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren; abzustellen ist dabei auf den Kenntnisstand aller Wohnungseigentümer.

4. Allein daraus, daß der Bauträger nach Ablauf der Verjährungsfrist einen Teil der Baumängel anerkennt und beseitigt, kann nicht gefolgert werden, daß er darauf verzichtet habe, auch gegenüber den weiteren Ansprüchen der Wohnungseigentümer die Einrede der Verjährung nicht zu erheben. Im übrigen setzt ein Verzichtswille voraus, daß der Verzichtende sich bewußt ist oder jedenfalls damit rechnet, Verjährung sei eingetreten.

I. Die Antragsteller sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der Streithelferin als Bauträgerin errichtet und von der Antragsgegnerin verwaltet wurde.

Das Gemeinschaftseigentum wurde am 27.3.1986 abgenommen. Ein Sachverständiger erstellte am 27.7.1990 ein Gutachten, aufgrund dessen den Antragstellern ein Mängelbeseitigungsanspruch wegen Baumängeln an den Balkonen zusteht. Mit Schreiben vom 27.6.1991 erkannte die Streithelferin die Mängel zum Teil an und beseitigte sie; im übrigen wies sie die Beanstandungen zurück. Die Wohnungseigentümer erhielten von dem Ergebnis des Sachverständigengutachtens erst nach dem 27.3.1991 Kenntnis.

Die Antragsteller sind der Auffassung, daß die Antragsgegnerin wegen positiver Verletzung des Verwaltervertrags zum Schadensersatz verpflichtet sei, weil sie es versäumt habe, vor Ablauf der Verjährungsfrist der Gewährleistungsansprüche eine Entscheidung der Wohnungseigentümer darüber herbeizuführen, ob und welche Maßnahmen gegen die Streithelferin zu ergreifen sind. Abgesehen davon sei die Antragsgegnerin zum Schadensersatz auch deshalb verpflichtet, weil deren Geschaftsführer S. unter anderem in der Eigentümerversammlung vom 20.7.1994 "unter dem Vorbehalt einer Abklärung, inwieweit Folgeschäden durch die Antragsgegnerin verursacht worden sind", anerkannt habe, daß die Antragsgegnerin die Kosten für sämtliche Mängel an den Balkonen und für die Folgeschäden zu übernehmen habe.

Die Antragsteller haben beantragt, die Antragsgegnerin zur Zahlung von 429.773 DM nebst Zinsen zu verpflichten und festzustellen, daß die Antragsgegnerin sämtlichen weiteren Schaden zu ersetzen habe, der aufgrund der Pflichtverletzung der Antragsgegnerin im Zusammenhang mit der notwendigen Sanierung der Balkone entstanden ist und noch entstehen wird. Das Amtsgericht hat die Antragsgegnerin verpflichtet, an die Antragsteller 70.000 DM nebst Zinsen zu bezahlen. Im übrigen hat es den Antrag abgewiesen. Das Landgericht hat einen Grundbeschluß erlassen; danach ist der Schadensersatzanspruch der Antragsteller dem Grunde nach gerechtfertigt. Gegen diesen Beschluß richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Agg. (...)

Der Anspruch auf Schadensersatz ist unter dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung des Verwaltervertrags dem Grunde nach begründet. a) Der Verwalter ist verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Zur Instandsetzung gehört auch die Behebung von Baumängeln. Weil es aber in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst ist, für die Behebung der Baumängel zu sorgen (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG), beschränkt sich die Verpflichtung des Verwalters grundsätzlich darauf, Baumängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Verletzt der Verwalter diese Verpflichtung schuldhaft und hat dies zur Folge, daß Gewährleistungsansprüche der Wohnungseigentümer nicht mehr durchgesetzt werden können, haftet der Verwalter für den dadurch den Wohnungseigentümern entstandenen Schaden aus positiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrags (BayObLG WE 1991, 22; NJW-RR 2001, 731).

b) Die Voraussetzungen einer solchen Haftung sind hier erfüllt.

Nach den für das Rechtsbeschwerdeverfahren bindenden Feststellungen des Landgerichts (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 559 Abs. 1 ZPO n. F.) liegen Baumängel vor, die die Antragsgegnerin vor Ablauf der Verjährungsfrist des Mängelbeseitigungsanspruchs nach § 633 BGB a. F. kannte.

Aus den zutreffenden Gründen im angefochtenen Beschluß hat die Antragsgegnerin gegen die oben bezeichnete Pflicht verstoßen.

c) Die im Rechtsbeschwerdeverfahren gegen den Beschluß des Landgerichts erhobenen Einwendungen der Antragsgegnerin haben keinen Erfolg.

(1) Die Antragsgegnerin hat den Zeugen S. zum Beweis für dessen wiederholte Erklärung gegenüber den Antragstellern angeboten, die Antragsgegnerin stehe für die Kosten gerade, die eine Sanierung nach dem Gutachten G. koste, wenn die Antragsgegnerin etwas falsch gemacht habe und die Streithelferin deshalb zu Recht die Einrede der Verjährung erheben könne.

Diese Behauptung ist im Hinblick auf die hier bejahte Anspruchsgrundlage nicht entscheidungserheblich; einer Vernehmung des Zeugen bedurfte es deshalb nicht.

(2) Die Antragsgegnerin behauptet, daß die Streithelferin bislang die Einrede der Verjährung nicht erhoben habe und es deshalb an einem Schaden der Antragsteller fehle. Die Behauptung trifft nicht zu; im Schriftsatz vom 24.3.1995 an das Amtsgericht im vorliegenden Verfahren hat die Streithelferin eindeutig erklärt, daß ihrer Meinung nach Verjährung eingetreten ist und daß sie sich den Antragstellern gegenüber auf Verjährung berufen hat.

(3) Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, daß das Schreiben der Streithelferin vom 27.6.1991 keinen Verzicht auf die Einrede der Verjährung enthält. Ausdrücklich wird ein solcher Verzicht nicht erklärt. Es liegt aber auch kein konkludenter Verzicht vor. Ein Verzichtswille setzt nämlich voraus, daß der Verzichtende sich dessen bewußt ist oder jedenfalls mit der Möglichkeit rechnet, Verjährung sei eingetreten (BGH NJW 1997, 516/518; OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 836). Das konnte im vorliegenden Verfahren nicht festgestellt werden.

Allein daraus, daß die Streithelferin einen Teil der Mängel anerkannt und beseitigt hat, kann nicht gefolgert werden, sie habe konkludent darauf verzichtet, gegenüber den weiteren Ansprüchen der Antragsteller die Einrede der Verjährung zu erheben (BGH VersR 1967, 1092/1094).

(4) Die Haftung der Antragsgegnerin scheitert auch nicht daran, daß ihr in den Eigentümerversammlungen vom 27.6.1991 und 25.6.1992 jeweils im Anschluß an die Erläuterung der Jahresabrechnung Entlastung erteilt worden ist. Wird dem Verwalter im Zusammenhang mit der Erläuterung und Genehmigung der Abrechnung Entlastung erteilt, so beschränkt sich die Entlastung auf das Verwalterhandeln, das in der Abrechnung seinen Niederschlag gefunden hat (BayObLG NJW-RR 2001, 731 f. m. w. N.). Abgesehen davon konnte die Entlastung, auch wenn sie unbeschränkt erteilt worden sein sollte, nur solche Vorgänge erfassen, die bei der Beschlußfassung über die Entlastung bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren; abzustellen ist dabei auf den Kenntnisstand aller Wohnungseigentümer (BayObLG a. a. O.). Das Landgericht hat insoweit rechtsfehlerfrei und damit für den Senat bindend festgestellt, daß die Wohnungseigentümer damals keine Kenntnis vom Verjährungseintritt hatten.

Der WEG-Verwalter haftet den Wohnungseigentümern, wenn Gewährleistungsansprüche verjähren.

Nach Abnahme im Jahre 1986 wurden Mängel am Gemeinschaftseigentum festgestellt und vom Bauträger teilweise beseitigt. Von dem Sachverständigengutachten erfuhren die Wohnungseigentümer erst im Jahre 1991 nach Ablauf der fünfjährigen Verjährungsfrist. Der WEG-Verwalter wurde in Höhe von 429.773 DM in Anspruch genommen.

Der WEG-Verwalter hat Baumängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und deren Entscheidung im Wege eines Eigentümerbeschlusses herbeizuführen. Verletzt der Verwalter schuldhaft seine Pflichten und kommt es dadurch zur Verjährung, hat er den Wohnungseigentümern den Schaden zu ersetzen. Die teilweise Mängelbeseitigung durch den Bauträger bedeutet kein Anerkenntnis weiterer Mängelansprüche. Eine Verwalterentlastung bezieht sich allenfalls auf das Verwalterhandeln, das in der Abrechnung seinen Niederschlag gefunden hat.