Verwalterhaftung für schuldhafte Mieterauswahl

Eine Haftung des Verwalters scheidet dann aus, wenn der Vermieter dem Abschluss des Mietvertrages trotz fehlender Mieterunterlagen nicht widerspricht.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. steht der geltend gemachte Schadensersatzanspruch gegen die Bekl. aus Verletzung des Mietverwaltervertrages (§ 280 Abs. 1 BGB) nicht zu.

Die Bekl. war aufgrund des zwischen den Parteien bestehenden Mietverwaltervertrages zur sorgsamen Auswahl eines geeigneten Mieters/einer geeigneten Mieterin verpflichtet, und dazu gehörte grundsätzlich auch eine Bonitätsprüfung. Die Auswahl des „richtigen" Mieters ist eine für den Wert der Immobilie entscheidende Frage, denn dieser wird erheblich auch von der Nachhaltigkeit der Miete beeinflusst, die ihrerseits an der Laufzeit des Mietvertrages und insbesondere der Bonität des Mieters gemessen wird (vgl. Saarländisches OLG, Urteil vom 12.2.2004 - 8 U 102/03 -; Bub, NZM 2000, 1202 [2031]). Ihrer Verpflichtung zur Prüfung der Bonität genügte die Bekl. nicht bereits durch die Einholung einer Selbstauskunft der Mietinteressentin (von der streitig ist, ob sie dem Schreiben vom 7.7.2003 an die Kl. beigefügt war). Da die Vorlage einer aktuellen Lohnbescheinigung bzw. Lohnabrechnung nicht in Betracht kam - Frau ... war als Selbständige tätig -, hätten die Vorlage einer Schufa-Auskunft sowie von Unterlagen des Steuerberaters weiteren Aufschluss über die finanzielle Situation der Mietinteressentin geben können. Diese lägen bei Abschluss des Mietvertrages am 15.7.2003 unstreitig nicht vor. Das LG hat hierin mit Recht jedoch keine Pflichtverletzung gesehen, da die Kl. in Kenntnis dessen, dass die Bonität der Mietinteressentin nicht ausreichend geprüft war, dem Abschluss des Mietvertrages zugestimmt hat.

Die Kl. musste das Schreiben der Bekl. vom 7.7.2003, mit der ihr Einverständnis mit der Vermietung an Frau ... erfragt wurde, nicht so verstehen, dass dieses unter der Voraussetzung stand, dass die darin angekündigten Unterlagen noch vor Vertragsschluss nachgereicht werden. Denn die Bekl. hat darauf hingewiesen, dass Frau ... den Mietvertrag bereits unterschrieben hatte und die Übergabe der Wohnung noch in derselben Woche stattfinden sollte. In diesem Zusammenhang musste die Kl. die Anfrage der Bekl. im Gegenteil so verstehen, dass ihr Einverständnis mit der Vermietung bereits vor Nachreichung der Schufa-Auskunft und der Steuerberaterunterlagen erfragt wurde. Wenn der Abschluss des Mietvertrages erst nach Vorlage der Unterlagen hätte erfolgen sollen, hätte die Bekl. keinen Anlass gehabt, das Einverständnis der Kl. bereits zu diesem Zeitpunkt einzuholen. Jedenfalls die Bekl. durfte das uneingeschränkte „Ja" der Kl. vor diesem Hintergrund als Einverständnis mit dem Abschluss des Mietvertrages bereits vor der Nachreichung der Unterlagen verstehen. Damit ist für den Abschluss des Mietvertrages nicht eine Pflichtverletzung der Bekl. kausal geworden.

Eine sorgsame Auswahl von geeigneten Mietern gehört zu den Pflichten eines Hausverwalters. Er muss auch die Bonität von Mietern prüfen, wozu eine Selbstauskunft nicht ausreicht. Fehlt ein Einkommensnachweis, kann eine Haftung des Verwalters aber dann ausscheiden, wenn der Vermieter dem Abschluss des Mietvertrages trotz fehlender Mieterunterlagen nicht widerspricht.

Bei Unterzeichnung des Mietvertrages durch die Mieterin (eine Selbständige) lagen deren Einkommensnachweise nicht vor. Die beklagte Verwalterin hatte das Einverständnis der Vermieterin zur Vermietung erbeten, als noch Unterlagen – Schufa-Auskunft und Unterlagen des Steuerberaters der Mieterin – ausstanden. Die Verwalterin hatte darauf hingewiesen, dass die Mieterin den Vertrag bereits unterschrieben habe und noch in derselben Woche einziehen wolle. Die Vermieterin erteilte ihr „Ja" zur angefragten Vermietung. Nach Scheitern des Mietverhältnisses verlangt die Vermieterin nunmehr von der Beklagten Schadensersatz.

Die Klage hatte ebenso wie die Berufung zum OLG Düsseldorf keinen Erfolg. Die Einverständniserklärung der Klägerin habe von der Beklagten so aufgefasst werden dürfen, als ob weitere Auskünfte vor Abschluss des Vertrages nicht mehr erforderlich seien. Nicht immer finden Hausverwalter solche Richter.