Verwalterhaftung für Frostschäden

Verwalterhaftung für Frostschäden; Untätigkeit beauftragter Handwerker; Kausalzusammenhang für Folgeschäden

Zur Haftung eines Hausverwalters für Frostschäden in dem verwalteten Mietshaus. Zur Frage einer Unterbrechung des Kausalzusammenhangs bei Folgeschäden auf Grund der Untätigkeit eines mit der Schadensbeseitigung beauftragten Handwerkers.

Der Kl. hat die Verwaltung seines Hausgrundstücks dem Bekl. übertragen. Bis zum Frühherbst des Jahres 1996 ließ der Kl. das Haus modernisieren und Gasetagenheizungen einbauen. In der Folgezeit wurden einige Wohnungen vermietet; zum Jahresende standen aber noch mehrere Wohnungen leer.

Am Sonnabend, dem 28. Dezember 1996, erfuhr der Bekl. durch den Bezirksschornsteinfeger, daß eine Abnahme der Heizungsanlagen mangels Stromversorgung nicht durchgeführt werden konnte. Der Bekl. setzte sich daraufhin mit dem Stromversorgungsunternehmen und dem Heizungsbauer, der S. GmbH, in Verbindung und sorgte noch am selben Tage dafür, daß die Heizungen in den leerstehenden Wohnungen in Betrieb genommen wurden. Lediglich in der Dachgeschoßwohnung war dies nicht mehr möglich; es stellte sich heraus, daß die Heizkörper sowie die Frischwasserzuleitung dort bereits eingefroren waren. Am 30. Dezember 1996 händigte der Bekl. einem der Geschäftsführer der S. GmbH die Schlüssel zum Haus und zur Dachgeschoßwohnung aus und erteilte ihm mündlich einen Reparaturauftrag, den er mit Telefax vom 2. Januar 1997 wiederholte. Das Heizungsunternehmen sagte zu, am 2. Januar 1997 mit den Auftauarbeiten zu beginnen und übersandte dem Bekl. unter dem 6. Januar 1997 ein schriftliches Angebot, das dieser am 7. Januar 1997 per Telefax annahm. Am 9. Januar 1997 kam es zu einem Wetterumschwung, ohne daß bis dahin Reparaturarbeiten erfolgt waren. Nach dem Auftauen der geplatzten Wasserleitung im Dachgeschoß flossen erhebliche Wassermengen aus und verursachten im Haus weitere Schäden. Für die Beseitigung von Wasserflecken stellte der vom Bekl. beauftragte Malerbetrieb G. K. dem Kl. unter dem 17. März 1997 ins-gesamt 3.371,30 DM in Rechnung. Die S. GmbH ist zahlungsunfähig.

Mit der Klage nimmt der Kl. den Bekl. wegen dieser Vorfälle auf Schadensersatz in Anspruch. Er hat Erstattung seiner Aufwendungen zur Schadensbeseitigung sowie Ersatz des Mietausfalls in einer Gesamthöhe von 47.009,93 DM gefordert, ferner die Feststellung begehrt, daß der Bekl. auch zum Ersatz aller weiteren Schäden verpflichtet sei, und schließlich Freistellung von Werklohnansprüchen des Malerbetriebs G. K. verlangt. Das LG hat den Zahlungsantrag dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt und den anderen Klageanträgen stattgegeben. Auf die Berufung des Bekl. hat das OLG das Grundurteil auf Ansprüche des Kl. "wegen des Einfrierens der Heizung und der Frischwasserleitung" beschränkt und die Klage im übrigen abgewiesen. Die Revision des Kl. hatte überwiegend Erfolg.

I. Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist der Bekl. dem Kl. zwar wegen Verletzung seiner Pflichten aus dem Verwaltervertrag grundsätzlich zum Schadensersatz verpflichtet. Er habe dafür sorgen müssen, daß in den noch nicht vermieteten Wohnungen weder Wasserleitungen noch Heizungen einfroren. Auf den vom Bekl. behaupteten Hinweis des Generalunternehmers, die Heizungen seien betriebsbereit und würden bei Temperaturen unter 3 °C automatisch anspringen, habe er sich nicht verlassen dürfen. Gleichwohl hafte der Bekl. nicht für den infolge des unkontrollierten Auftauens der Frischwasserleitung eingetretenen Wasserschaden. Insofern fehle es an einem Zurechnungszusammenhang, weil der Bekl. unverzüglich ein Fachunternehmen mit der Schadensbeseitigung beauftragt habe und der Umstand, daß dieses innerhalb von zehn Tagen nicht mit Notreparaturen begonnen habe, obwohl es zweimal vor Ort gewesen sei, ein derart ungewöhnlich grobes Fehlverhalten bedeute, daß hiermit nach der Erfahrung des Lebens nicht gerechnet zu werden brauche.

II. Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. 1. Nicht zu beanstanden ist es freilich - entgegen der von der Revisionserwiderung vertretenen Meinung -, wenn das Berufungsgericht dem Bekl. eine schuldhafte Verletzung des Verwaltungsvertrags zur Last legt. Zu seinen Pflichten als Hausverwalter gehörte es, ohne daß der Vertrag dies ausdrücklich nennen mußte, Heizungen und Wasserleitungen in den leerstehenden Wohnungen vor Frost zu schützen. Rechtzeitig vor einem Kälteeinbruch hätte sich der Bekl. darum vergewissern müssen, daß die in diesen Wohnungen vorhandenen Etagenheizungen betriebsbereit waren und bei einem Temperaturrückgang selbständig anspringen konnten. Es entlastet den Bekl. nicht, daß sich die Heizungen bei einem Probelauf nach dem Einbau funktionstüchtig gezeigt hatten, und daß dem Bekl., wie er behauptet hat, von dem Generalunternehmer die Betriebsbereitschaft der Heizungsanlagen mitgeteilt worden war. Zum einen war damit, worauf das Berufungsgericht zutreffend hinweist, noch nicht gewährleistet, daß die Gasheizungen bereits ordnungsgemäß auf Winterbetrieb eingestellt waren. Zum anderen konnten zwischenzeitliche Veränderungen diese Betriebsbereitschaft wieder aufgehoben haben, etwa eine Unterbrechung der Gaszufuhr in jenen Wohnungen oder - wie sich gezeigt hat - eine Sperrung der Anschlüsse durch das Stromversorgungsunternehmen. Auf solche nicht fernliegenden Hindernisse mußte sich der Bekl. selbst dann einstellen, wenn ihm - so die Revisionserwiderung - nach seiner Behauptung überdies gesagt worden war, er brauche die Frostsicherung wegen des automatischen Anspringens der Heizungsanlagen nicht zu überwachen. 2. Infolgedessen haftet der Bekl. dem Kl. nach § 249 BGB im Grundsatz für sämtliche durch seine Pflichtverletzung verursachten Schäden. Dabei geht es in der Revisionsinstanz nur noch um den durch das Auftauen der eingefrorenen Frischwasserleitung hervorgerufenen Wasserschaden als Folgeschaden, für den das Berufungsgericht bei wertender Betrachtung einen Ursachenzusammenhang verneint. Darin vermag ihm der Senat nicht zu folgen. Aus diesem Grunde kann offenbleiben, ob der Bekl., wie es die Revision hilfsweise geltend macht, dem Kl. insoweit auch wegen neuer Vertragsverletzungen im Zusammenhang mit der Beseitigung der ursprünglichen Schäden ersatzpflichtig wäre. Ebensowenig ist deshalb zu entscheiden, ob der Bekl. ein Verschulden des von ihm beauftragten Handwerkers nach § 278 BGB als seines eigenen Erfüllungsgehilfen zu vertreten hätte. a) Im Ausgangspunkt zutreffend prüft das Berufungsgericht, ob der erst in weiterer Folge des ursprünglichen Frostschadens eingetretene Wasserschaden dem Bekl. unter Wertungsgesichtspunkten zugerechnet werden kann. Nach allgemeiner Meinung haftet der Schädiger nicht für alle im naturwissenschaftlichen Sinn (conditio sine qua non) durch das schadensbegründende Ereignis verursachten Folgen (äquivalente Kausalität); die Verantwortlichkeit des Schädigers ist vielmehr, um eine unerträgliche Ausweitung der Schadensersatzpflicht zu verhindern, durch weitere Zurechnungskriterien einzuschränken (vgl. etwa MünchKomm/Grunsky, BGB, 3. Aufl., vor § 249 Rn. 36 ff.; Palandt/Heinrichs, BGB, 58. Aufl., Vorbem. vor § 249 Rn. 54 ff. m. w. N.). Als solche sind in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Adäquanz des Kausalverlaufs (BGHZ 3, 261, 265 ff.; 79, 259, 261; 137, 11, 19; BGH, Urteil vom 4. Juli 1994 - II ZR 126/93, NJW 1995, 126, 127) sowie der Schutzzweck der

ky, BGB, 3. Aufl., vor § 249 Rn. 36 ff.; Palandt/Heinrichs, BGB, 58. Aufl., Vorbem. vor § 249 Rn. 54 ff. m. w. N.). Als solche sind in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Adäquanz des Kausalverlaufs (BGHZ 3, 261, 265 ff.; 79, 259, 261; 137, 11, 19; BGH, Urteil vom 4. Juli 1994 - II ZR 126/93, NJW 1995, 126, 127) sowie der Schutzzweck der Norm (z. B. BGHZ 27, 137, 139 ff.; 57, 245, 256; 107, 359, 364) anerkannt. Ein in den Kausalverlauf eingreifendes Fehlverhalten Dritter, insbesondere bei der Schadensbeseitigung, unterbricht freilich den Zurechnungszusammenhang in dieser Hinsicht regelmäßig nicht (BGHZ 3, 261, 268; 58, 162, 165 f.; BGH, Urteil vom 20. September 1988 - VI ZR 37/88, NJW 1989, 767, 768; siehe auch Urteil vom 10. Dezember 1996 - VI ZR 14/96, NJW 1997, 865, 866). Anders liegt es nur dann, wenn der weitere Schaden durch ein völlig ungewöhnliches und unsachgemäßes Verhalten des Dritten ausgelöst worden ist, da unter solchen Voraussetzungen zwischen den beiden Schadensbeiträgen bei wertender Betrachtung nur ein äußerlicher, gleichsam "zufälliger" Zusammenhang besteht und dem Erstschädiger ein Einstehenmüssen auch für diese Folgen deshalb billigerweise nicht mehr zugemutet werden kann (BGHZ 3, 261, 267 f.; 137, 11, 19; BGH, Urteil vom 20. September 1988 aaO. und vom 10. Dezember 1996 aaO.; jeweils m. w. N.). Das haben das Reichsgericht und der Bundesgerichtshof nicht nur für ärztliche oder anwaltliche Fehler entschieden (vgl. RGZ 102, 230, 231; 140, 1, 9; Senatsurteil vom 13. Mai 1968 - III ZR 207/67, VersR 1968, 773, 774; BGH, Urt. v. 20. September 1988 aaO.; Urteil vom 17. Juni 1993 - IX ZR 206/92, NJW 1993, 2797, 2799), wie das Berufungsgericht meint und weswegen es die Revision zugelassen hat, sondern dieser Grundsatz gilt in der höchstrichterlichen Rechtsprechung allgemein und für das gesamte Schadensrecht (vgl. beispielsweise BGHZ 3, 261, 268 ff. - Schleusenpersonal; BGH, Urteil vom 11. November 1976 - II ZR 182/74, VersR 1977, 325 - Schiffsführer; Urteil vom 14. Februar 1977 - II ZR 21/75, VersR 1977, 519, 520 - Brandschaden; siehe auch Urteil vom 23. Oktober 1984 - VI ZR 30/83, NJW 1985, 791 f. - Vorlesungsstreik; Urteil vom 28. Januar 1992 - VI ZR 129/91, NJW 1992, 1381, 1382 - Straftäter; Urteil vom 10. Dezember 1996 aaO. - Diebstahl aus einem verunglückten Fahrzeug). Von dieser Rechtslage gehen auch das Berufungsgericht und die Parteien aus.

b) Die Revision rügt jedoch mit Recht, daß im Streitfall die Untätigkeit des Heizungsunternehmens bis zum 9. Januar 1997 nicht als so ungewöhnliches und grobes Fehlverhalten gewertet werden kann, daß es den Ursachenzusammenhang mit dem Frostschaden an der Wasserleitung unterbrechen müßte. Das gilt schon deshalb, weil die Gründe dieses Verzugs weder festgestellt noch auch nur vorgetragen sind. Der Bekl. hat Überlastung des Handwerkbetriebs nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nur vermutet. Selbst wenn dies im übrigen richtig wäre, müßte nicht in jedem Fall grobes Fehlverhalten vorliegen. Überlastung könnte etwa auch durch Krankheitsfälle oder einen unvorhergesehenen Umfang bereits früher oder gleichzeitig übernommener Arbeiten eingetreten sein. Das alles würde nicht einmal - zumindest nicht ohne weiteres - den Vorwurf grober Nachlässigkeit rechtfertigen. Dafür spricht auch weder der Beweis des ersten Anscheins noch eine tatsächliche Vermutung.

Käufer, Mieter und Auftraggeber eines Werkvertrages können bei einer nur teilweise erbrachten Leistung der Gegenseite einen Teil ihrer Zahlungen einbehalten. Dieses Minderungsrecht besteht allerdings dann nicht, wenn nur ein unerheblicher Mangel vorliegt.

In dem Kaufvertrag über die Eigentumswohnung hieß es, daß geringfügige Änderungen der Wohnfläche möglich seien. Später stellte sich heraus, daß statt 102,5 m2 die Fläche nur 90,48 m2 betrug. Das war nicht mehr unerheblich, so daß der Käufer zur Minderung berechtigt war. Der Verkäufer zog davon aber einen "Geringfügigkeitszuschlag" von 3 % ab und meinte, insoweit komme eine Minderung nicht in Frage.

Dem folgte der Bundesgerichtshof nicht und meinte, jede nicht unerhebliche Beeinträchtigung begründe das volle Minderungsrecht nach dem Gesetz. Eine vertragliche Klausel, die diese Regelung wiederhole, sei dann nicht anders auszulegen.