Verwalterhaftung für Mietausfall, „Minderung“ der Vergütung bei Leistungsdefiziten des Verwalters nur über Aufrechnung, Kontoführungsgebühren, fehlerhafte Übermittlung von Verbrauchsdaten durch Messdienstleister

1. Eine Verwalterhaftung für Mietausfall besteht, wenn die Verwalterin es pflichtwidrig unterlassen hat, ausstehende Mieten anzumahnen, das Mietverhältnis zu kündigen und Zahlungs- und Räumungsansprüche gerichtlich durchzusetzen. Der zu ersetzende Mietausfallschaden umfasst lediglich die Mieten, die bei pflichtgemäßem Vorgehen (Mahnung, Kündigung, Neuvermietung, Vollstreckung) mit überwiegender Wahrscheinlichkeit erzielt worden wären. Der Eigentümer ist so zu stellen, wie er stünde, wenn der Verwalter rechtzeitig reagiert hätte.

2. Der Verwalter ist nicht verpflichtet, neu – und bisher nicht – erhobene Kontoführungsgebühren selbst zu tragen.

3. Im Verwaltervertrag führen Leistungsdefizite des Leistungsverpflichteten nicht ohne Weiteres zu einer Minderung der Vergütung. Der Eigentümer kann die Vergütung nur faktisch „mindern“, indem er mit einem Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung des Verwalters aufrechnet.

4. Ansprüche wegen fehlerhafter Erfassung/Übermittlung von Verbrauchsdaten richten sich primär gegen den Mess-/Abrechnungsdienstleister, dessen Hauptleistungspflicht gerade in der richtigen Ablesung und Abrechnung besteht.

Der Kl. ist Eigentümer zweier vermieteter Sondereigentumseinheiten und eines Tiefgaragen-Stellplatzes und begehrt Schadensersatz aus einem Sondereigentumsverwaltungsvertrag mit der Bekl. Mit der Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) ist die Firma X beauftragt. Am 24.3.2026 teilte X dem Kl. mit, dass die mit der Heizkostenabrechnung beauftragte Firma Y mitgeteilt habe, dass bei der Überprüfung der im November 2024 ausgebauten Wärmemengenzähler x eine falsche Zuordnung festgestellt worden sei. Aufgrund dieser Feststellung habe die mit der Heizkostenabrechnung beauftragte Firma die Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2023 und 2024 entsprechend korrigiert und angepasst. In einem nächsten Schritt würden in der Hausgeldabrechnung des Kl. die notwendigen Anpassungen vorgenommen.

Der Kl. behauptet, die Bekl. habe seit 2022 ihre vertraglichen Pflichten nicht ordnungsgemäß erfüllt. Sie habe die Betriebskostenabrechnungen für 2022 und 2023 verspätet vorgelegt, mangelnde Auskunft erteilt und unzureichend Zugriff auf Kontounterlagen gewährt. Die Mieter der einen Eigentumswohnung hätten für 2023 keine Betriebs- und Nebenkostenabrechnung erhalten. Mangelhafte Überwachung der Garagenmiete und unterlassene fristgerechte Kündigung bei Zahlungsverzug hätten einen Mietausfall von 1.520 € verursacht. Die Bekl. habe den Funksender für den Tiefgaragenstellplatz nicht herausgeben können, sodass der Kl. selbst für 83,30 € Ersatz habe beschaffen müssen, denn ohne die Fernbedienung sei der Stellplatz nicht nutzbar. Unzutreffende Erhebung von Kostenpauschalen i.H.v. insgesamt 462 € und nicht ausgekehrte Kontenguthaben von 72 € stellten einen weiteren Schaden dar. Die mangelhafte Vertragserfüllung berechtige den Kl., die vereinbarte Vergütung zu mindern.

Der Kl. beantragt Schadensersatz, Verurteilung der Bekl. zur Vorlage vollständiger, korrigierter und nachvollziehbarer Betriebs- und Heizkostenkostenabrechnungen für die Kalenderjahre 2023 und 2024 sowie Feststellung, dass die Bekl. verpflichtet ist, dem Kl. sämtliche Schäden zu ersetzen, die daraus entstehen, dass während der Vertragszeit der Bekl. in den Jahren 2023 und 2024 Zählerstände für die Liegenschaft …-Berlin, fehlerhaft erfasst und fehlerhaft an die Abrechnungsstelle übermittelt wurden sowie Verurteilung der Bekl. dazu, dem Kl. die Zählerableseprotokolle, die elektronischen Ablesedaten (CSV/XML/PDF), die Übergabe- und Übernahmeprotokolle sowie sämtliche sonstigen Ableseunterlagen für die Abrechnungszeiträume 2023 und 2024 vollständig vorzulegen und in Kopie zu überlassen.

Die Bekl. beantragt Klageabweisung. Sie bestreitet sowohl den Schadenseintritt selbst, als auch Pflichtverletzungen begangen zu haben. Die Betriebskostenabrechnungen 2022 und 2023 seien mit den von der GdWE-Verwaltung zur Verfügung gestellten Daten der Firma Y-gefertigt worden. Die Abrechnung für 2023 habe wegen der fehlenden Heizkostenabrechnung der GdWE zunächst nicht erstellt werden können. Die Bekl. habe diese daher mit den Werten aus der Jahresabrechnung erstellt. Die Ablesung und Abrechnung der Verbräuche würden an die Y übertragen. Die Bekl. könne die Bankpauschalen abrechnen, denn seit dem Jahr 2022 führe die DKB Bank die Konten nicht mehr kostenfrei. Es werde bestritten, dass bei Vertragsende am 30.6.2025 je Konto ein Guthaben von je 36 € verblieben sei, welches die Bekl. nicht ausgeglichen habe.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Ein Schadensersatzanspruch gegen die beklagte Sondereigentumsverwalterin gem. § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. dem Sondereigentumsverwaltervertrag besteht nicht.

1. Schadensersatz in Höhe von 2.518,10 €

a) Garagenmiete

Ein Verwalter, dem die wirtschaftliche Verwaltung der vermieteten Einheit übertragen ist, hat insbesondere die Mieteingänge laufend zu kontrollieren, ausstehende Mieten anzumahnen, bei weiterem Verzug das Mietverhältnis ggf. zu kündigen, Mietzahlungs und Räumungsansprüche nötigenfalls gerichtlich durchzusetzen. Eine Verwalterhaftung für Mietausfall besteht, wenn die Verwalterin es pflichtwidrig unterlassen hat, ausstehende Mieten anzumahnen, das Mietverhältnis zu kündigen und Zahlungs- und Räumungsansprüche gerichtlich durchzusetzen (vgl. OLG Köln, Urteil vom 28. Februar 2002 - 8 U 81/01 -, Rn. 32, juris). Der nach § 249 BGB zu ersetzende Schaden beläuft sich indessen nicht auf den vollen Zeitraum des Mietausfalls. Der Schaden umfasst lediglich die Mieten, die bei pflichtgemäßem Vorgehen (Mahnung, Kündigung, Neuvermietung, Vollstreckung) mit überwiegender Wahrscheinlichkeit erzielt worden wären. Der Eigentümer ist so zu stellen, wie er stünde, wenn der Verwalter rechtzeitig reagiert hätte (Differenzhypothese). Das Gericht geht davon aus, dass auch bei einer Garagenmiete nach einem Verzug von mehr als 2 Monatsmieten eine Reaktion des Verwalters geboten ist. Für die Kündigung, Räumung und Neuvermietung wären gem. § 287 ZPO weitere 12 Monate anzusetzen. Unterlässt der Verwalter ohne nachvollziehbaren Grund jede Reaktion auf die ausbleibenden Mieten, spricht regelmäßig der erste Anschein für Fahrlässigkeit. Entlasten könnte er sich nur, wenn er konkret darlegt und beweist, dass der Schaden auch bei ordentlichem Verwaltungshandeln eingetreten wäre. Hierfür ist nichts vorgetragen. Der Kl. hat seinen unstreitigen monatlichen Mietausfall von 4/2024 bis 10/2025 dargelegt. 12 Monatsmieten sind daher bereits nicht als der Pflichtverletzung zurechenbarer Schaden anzusehen. Solange der Eigentümer seine Mietansprüche gegen den Mieter noch durchsetzen kann (keine Verjährung, keine nachgewiesene Uneinbringlichkeit), ist ein endgültiger Schaden zudem nicht belegt. Der Kl. hat weder Zahlungsunfähigkeit des Mieters noch eine konkret frühere mögliche Neuvermietung substantiiert dargelegt. Damit fehlt es im Ergebnis auch an der schlüssigen Darlegung eines konkreten Mietausfallschadens.

b) Funkbedienung

Der Schadenseintritt ist bereits nicht schlüssig dargelegt. Der Kl. hat weder dargelegt, dass er gegen den Mieter bereits erfolglos vorgegangen ist, noch dass der Schaden nicht eingetreten wäre, hätte die Bekl. die Rückgabe zeitnah gefordert.

c) Unberechtigte Pauschalkosten

Die Belastung des Kontos mit den von der Bank ab 2022 neu erhobenen Kontoführungsgebühren ist zulässig und als normale Kostenposition zu verbuchen. Der Verwalter ist verpflichtet, für das Objekt ein Konto zu führen und den Zahlungsverkehr über dieses Konto abzuwickeln. Dass die Bank das Konto früher „kostenfrei“ geführt hat und nun Gebühren verlangt, führt nicht dazu, dass die Sonderverwalterin die Kosten selbst tragen muss. Dies lässt sich dem Verwaltervertrag nicht entnehmen. Die Gebühren entstehen nicht durch eine Entscheidung des Verwalters, sondern durch die geänderten Konditionen der Bank.

d) Die Bekl. hat bestritten, dass die Konten bei Beendigung des Verwaltervertrages nicht ausbezahlte Guthaben von insg. 72 € auswiesen. Das Vorhandensein dieser Restguthaben wurde weder substantiiert dargelegt, noch durch Vorlage der Kontoauszüge unter Beweis gestellt.

e) Ein Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Verwaltervergütung gem. § 812 BGB besteht nicht. Ein Minderungsanspruch steht dem Kl. nicht zu, weshalb auch keine Überzahlung vorliegt.

Im Geschäftsbesorgungsvertrag führen Leistungsdefizite des Leistungsverpflichteten nicht ohne Weiteres zu einer Minderung der Vergütung. Der Eigentümer kann die Vergütung nur faktisch mindern, indem er mit einem Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung des Verwalters aufrechnet. Ohne nachweisbaren Schaden besteht kein Anspruch auf Kürzung, behauptete Leistungsdefizite allein reichen nicht. Sofern der Kl. sich darauf bezieht, die Einschaltung Dritter entlaste die Bekl. nicht, da sie sich deren Verschulden nach § 278 BGB zurechnen zu lassen habe, ist darauf hinzuweisen, dass die Bekl. weder die GdWE-Verwalterin noch die Firma Y eingeschaltet hat.

2. Die Bekl. ist nicht verpflichtet, dem Kl. vollständige, korrigierte und nachvollziehbare Betriebskosten-Jahresabrechnungen, insbesondere Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen, für die Kalenderjahre 2023 und 2024 vorzulegen und zu überlassen. Der Kl. hat in der mündlichen Verhandlung zu Protokoll erklärt, dass die mit der Erfassung der Verbräuche beauftragte Firma Y am 24.3.2026 gegenüber der GdWE-Verwalterin erklärt habe, sie habe die Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2023 und 2024 entsprechend korrigiert und angepasst. In einem nächsten Schritt werde die Hausgeldabrechnung zeitnah angepasst. Die Bekl. hat formell ordnungsgemäße, wenn auch von den Werten aufgrund falscher Zählernummern fehlerhafte Betriebskostenabrechnungen gefertigt. Eine „Korrektur ins Blaue“ ohne belastbare neue Zahlen schuldet die Verwalterin nicht. Solange die tatsächlichen, richtigen Werte aus der WEG-Jahresabrechnung und von Y noch nicht vorliegen, ist es ihr schlicht unmöglich, eine sachgerecht korrigierte Abrechnung zu erstellen.

3. Ein Anspruch auf Feststellung, dass die Bekl. verpflichtet ist, dem Kl. sämtliche Schäden zu ersetzen, die daraus entstehen, dass während der Vertragszeit der Bekl. in den Jahren 2023 und 2024 Zählerstände für die Liegenschaft Berlin fehlerhaft erfasst und fehlerhaft an die Abrechnungsstelle übermittelt wurden, besteht nicht.

Ansprüche wegen fehlerhafter Erfassung/Übermittlung von Verbrauchsdaten richten sich primär gegen den Mess-/Abrechnungsdienstleister, dessen Hauptleistungspflicht gerade in der richtigen Ablesung und Abrechnung besteht (vgl. LG Berlin, Urteil vom 20. Januar 2015 - 22 0 187/12 -, juris). Der Kl. hat nicht dargelegt, inwiefern die Bekl. mit der Erfassung und Übermittlung der Zählerstände betraut sein könnte und inwiefern sie gegen eine solche Pflicht schuldhaft verstoßen haben könnte. Soweit er meint, dies folge aus der im Verwaltervertrag festgehaltenen Aufgabe:

„Ermittlung und Durchführung aller Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen nach den vertraglichen Bestimmungen“, so stimmt das Gericht nicht zu. Denn hiermit ist nicht die Übernahme und Durchführung der von der GdWE-Verwaltung erbrachten Leistungen gemeint, sondern das Abfordern dieser Ergebnisse.

4. Aus den obigen Ausführungen folgt auch, dass die Bekl. keine Zählerableseprotokolle, elektronischen Ablesedaten (CSV/XML/PDF), Übergabe- und Übernahmeprotokolle erstellt. Ein Herausgabeanspruch ist nicht ersichtlich. Dieser dürfte gegen die mit der Erfassung der Zählerstände und Herstellung der geforderten Dokumente beauftragten Dritten zu richten sein.

Eine Verwalterhaftung für Mietausfall besteht, wenn die Verwalterin es pflichtwidrig unterlassen hat, ausstehende Mieten anzumahnen, das Mietverhältnis zu kündigen und Zahlungs- und Räumungsansprüche gerichtlich durchzusetzen; der zu ersetzende Mietausfallschaden umfasst lediglich die Mieten, die bei pflichtgemäßem Vorgehen (Mahnung, Kündigung, Neuvermietung, Vollstreckung) mit überwiegender Wahrscheinlichkeit erzielt worden wären. Im Verwaltervertrag führen Leistungsdefizite des Verwalters nicht ohne Weiteres zu einer Minderung der Vergütung. Der Eigentümer kann die Vergütung nur faktisch „mindern“, indem er mit einem Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung des Verwalters aufrechnet. Ansprüche wegen fehlerhafter Erfassung/Übermittlung von Verbrauchsdaten richten sich primär gegen den Mess-/Abrechnungsdienstleister.

Der Kläger ist Eigentümer zweier vermieteter Eigentumswohnungen und eines Tiefgaragen-Stellplatzes und verlangt Schadensersatz von seiner Sondereigentumsverwalterin, der er vorwirft, ihre vertraglichen Pflichten nicht ordnungsgemäß erfüllt zu haben. Es geht um verspätete, falsche oder zum Teil nicht erteilte Betriebskostenabrechnungen, die aber zum Teil auf falsche Zurechnungen von Wärmezählern durch den Wärmedienstleister beruhen. Außerdem geht es um mangelhafte Überwachung der Stellplatzmiete und unterlassene fristgerechte Kündigung bei Zahlungsverzug durch die Verwalterin sowie Kürzung des Hausverwalterhonorars.

Klage hatte keinen Erfolg.

Grundsätzlich hat ein Verwalter insbesondere die Mieteingänge laufend zu kontrollieren, ausstehende Mieten anzumahnen, bei weiterem Verzug das Mietverhältnis ggf. zu kündigen, Mietzahlungs- und Räumungsansprüche nötigenfalls gerichtlich durchzusetzen. Eine Verwalterhaftung für Mietausfall besteht, wenn er das pflichtwidrig unterlässt. Der dem Eigentümer zu ersetzende Schaden beläuft sich aber nicht auf den vollen Zeitraum des Mietausfalls, sondern umfasst lediglich die Mieten, die bei pflichtgemäßem Vorgehen (Mahnung, Kündigung, Neuvermietung, Vollstreckung) mit überwiegender Wahrscheinlichkeit erzielt worden wären. Der Eigentümer ist so zu stellen, wie er stünde, wenn der Verwalter rechtzeitig reagiert hätte (Differenzhypothese). Auch bei einer Stellplatzmiete ist nach einem Verzug von mehr als zwei Monatsmieten eine Reaktion des Verwalters geboten. Für die Kündigung, Räumung und Neuvermietung sind dann weitere zwölf Monate anzusetzen. Außerdem ist, solange der Eigentümer seine Mietansprüche gegen den Mieter noch durchsetzen kann (keine Verjährung, keine nachgewiesene Uneinbringlichkeit), kein endgültiger Schaden belegt. Vorliegend hat der Kläger weder Zahlungsunfähigkeit des Mieters noch eine konkret frühere mögliche Neuvermietung dargelegt. Damit fehlt es auch an der schlüssigen Darlegung eines konkreten Mietausfallschadens.

Dass durch die nicht übergebene Funkbedienung für die Tiefgarage ein Schaden durch den erforderlichen Ersatzkauf eingetreten ist, ist ebenfalls nicht schlüssig dargelegt, weil der Kläger gegen den Mieter nicht bereits erfolglos vorgegangen ist und auch nicht darlegt, dass der Schaden vermeidbar gewesen wäre, hätte die Hausverwalterin die Rückgabe der Funkbedienung zeitnah gefordert.

Dass die Verwalterin das Hauskonto mit den von der Bank neu – früher dagegen nicht – erhobenen Kontoführungsgebühren belastet hat, war zulässig und als normale Kostenposition zu verbuchen. Der Verwalter ist verpflichtet, für das Objekt ein Konto zu führen und den Zahlungsverkehr über dieses Konto abzuwickeln. Dass die Bank das Konto früher „kostenfrei“ geführt hat und nun Gebühren verlangt, führt nicht dazu, dass die Sonderverwalterin die Kosten selbst tragen muss.

Ein Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Verwaltervergütung besteht nicht. Im Verwaltervertrag führen Leistungsdefizite des Verwalter nicht ohne Weiteres zu einer Minderung der Vergütung. Der Eigentümer kann sie nur faktisch „mindern“, indem er mit einem Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung des Verwalters aufrechnet. Ohne nachweisbaren Schaden besteht kein Anspruch auf Kürzung, behauptete Leistungsdefizite allein reichen nicht.

Die Verwalterin war auch nicht verpflichtet, dem Kläger vollständige, korrigierte und nachvollziehbare Betriebskosten-Jahresabrechnungen, insbesondere Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen, für die Kalenderjahre 2023 und 2024 vorzulegen. Mit der Verbrauchserfassung war von der GdWE-Verwalterin eine Messdienstfirma beauftragt, die erst im März 2026 ankündigte, die fehlerhaften Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2023 und 2024 zu korrigieren, damit dann in einem nächsten Schritt die Hausgeldabrechnung angepasst werden konnte. Die beklagte Sondereigentumsverwalterin hat zwar aufgrund fehlerhafter Erfassungsdaten eine materiell unzutreffende, formell aber ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung gefertigt. Eine „Korrektur ins Blaue“ ohne belastbare neue Zahlen schuldet sie nicht, solange die richtigen Werte aus der WEG-Jahresabrechnung noch nicht vorliegen.

Ansprüche wegen fehlerhafter Erfassung/Übermittlung von Verbrauchsdaten richten sich primär gegen den Mess-/Abrechnungsdienstleister, dessen Hauptleistungspflicht gerade in der richtigen Ablesung und Abrechnung besteht. Das war nicht Sache der Beklagten.

Folge davon ist, dass der Kläger von der Beklagten auch keine Zählerableseprotokolle oder elektronischen Ablesedaten verlangen kann. solche Ansprüche sind gegen den Messdienstleister zu richten.