Verwalterhaftung bei Untätigkeit gegenüber säumigem Mieter

1. Der Verwalter einer Mietwohnung ist verpflichtet, den Eigentümer von einem länger andauernden Zahlungsverzug des Mieters zu unterrichten und gegebenenfalls eine Kündigung auszusprechen.

2. Unterlässt er das, haftet er auf Schadensersatz für die Mietausfälle bis zur später ausgesprochenen fristlosen Kündigung und Räumung.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. ist Eigentümer einer Eigentumswohnung und beauftragte den Bekl. ab dem 1. Januar 2010 mit der Verwaltung dieser Wohnung. Zu den Pflichten des Bekl. gehörte unter anderem die Überwachung des Zahlungsverkehrs. Als Entgelt war eine monatliche Nettovergütung von 18 € vereinbart. Als der Bekl. die Wohnung als Verwalter übernahm, war diese an Frau … vermietet. Diese zahlte ab Februar 2011 eine monatliche Bruttomiete in Höhe von 388,76 €. Es entfielen 86 € auf die Betriebs- und 40 € auf die Heizkosten, wobei es sich insoweit um Vorschüsse handelte, die abzurechnen waren. Zunächst überwies der Bekl. monatlich den Überschuss an den Kl., letztmalig am 7. Januar 2013. Danach erfolgte die Überweisung des Überschusses in Sammelbeträgen für mehrere Monate letztmalig für drei Monate im Januar 2014. Es gibt ein Kautionssparbuch der Mieterin über 638,28 € nebst Zinsen. Das Sparbuch weist als Inhaber die … auf, die die Wohnung vor dem Bekl. verwaltete. Da diese zwischenzeitlich wegen Vermögenslosigkeit gelöscht wurde, muss für eine Nachtragsliquidation zunächst ein Betrag von 1.332 € aufgewandt werden. Dem Bekl. war es nicht möglich, bei Übernahme der Verwaltung den Geschäftsführer der Vorverwaltung zu erreichen.

Nach der Übernahme der Verwaltung durch den Bekl. kam die Mieterin im Jahr 2010 in Zahlungsverzug. Der Bekl. mahnte mit Schreiben vom 14. Juni 2010 und 15. September 2010. Der Rückstand wurde dann vom JobCenter ausgeglichen. Die Mieterin zog aus der Wohnung aus, als Einzugsdatum in ihre neue Wohnung in Fürstenwalde ist der 8. Januar 2014 angegeben. Als Auszugsdatum ist in der Meldeauskunft der 11. Oktober 2012 für die Wohnung des Kl. angegeben. Die Mieterin zahlte ab Januar 2014 keine Miete mehr. Der Bekl. übersandte jedenfalls am 5. Februar 2015 eine Kündigung an die Mieterin, die daraufhin die Mietsache am 13. Februar 2015 zurückgab. Der Kl. führte gegen die Mieterin das gerichtliche Mahnverfahren durch, insoweit wurden mit dem Vollstreckungsbescheid vom 13. März 2015 insgesamt 6.235,08 € tituliert, weiterverlangte der Kl. Anwaltskosten von 650,34 €. Für die Verwaltungstätigkeit in der Zeit von Januar 2014 bis Januar 2015 berechnet der Bekl. 278,46 € brutto.

Der Kl. behauptet, er habe von dem Mietrückstand erstmals im November 2014 erfahren und meint, dass bei einer sofortigen Kündigung, zu der der Bekl. bei Vorliegen der Voraussetzungen verpflichtet gewesen sei, der Mietrückstand nicht aufgelaufen wäre. Der Kl. ist ferner der Auffassung, dass wegen der Insolvenz der Frau … nichts zu erhalten sei und er sich auch nicht aus der Kaution befriedigen könne.

Der Bekl. ist der Auffassung, dass er zunächst abwarten konnte, ob das JobCenter erneut die Miete zahlt. Auch habe er bereits mit Schreiben vom 12. März 2014 die Zahlung angemahnt und Kündigung angedroht. Weiter habe er mit Schreiben vom 14. Juni 2014 und 15. Juli 2014 die Mietzahlung angemahnt. Er habe dann im Juli/August 2014 erfahren, dass die Wohnung von einer anderen Person bewohnt werde, eine Melderegisteranfrage sei erfolglos verlaufen. Erst am 5. Dezember 2014 habe er die Anschrift der Frau … erfahren. Er habe dann mit Schreiben vom 29. Dezember 2014 und erneut mit Schreiben vom 5. Februar 2015 gekündigt. Der Bekl. behauptet, er habe den Kl. im März 2014 über die Rückstände informiert. Der Bekl. meint, dass bei einer Kündigung im Jahr 2014 für die prozessuale Durchsetzung Kosten in Höhe von 1.154,50 € angefallen wären. Ihm sei nicht zuzurechnen, dass die Kaution nicht realisiert werden könne.

Dem Kl. steht gegen den Bekl. ein Anspruch auf Schadensersatz gemäß §§ 675, 280 BGB zu. Denn der Bekl. hat es unterlassen, den Kl. zeitnah von dem Zahlungsverzug der Mieterin … zu unterrichten und eine Kündigung auszusprechen. Insoweit obliegt es dem Bekl. darzulegen und zu beweisen, dass er den Kl. unterrichtet hat, nachdem Anfang Februar 2014 die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung gegeben waren. Dies hat der Bekl. nicht getan. Soweit der Bekl. behauptet, den Kl. im März 2014 telefonisch informiert zu haben, ist dies bestritten und Beweis nicht angetreten. Auch der Umstand, dass der Kl. ab Mitte 2014 das Wohngeld überwies, führt nicht dazu, anzunehmen, dass der Kl. Kenntnis von der Nichtzahlung der Miete hätte. Denn für ihn war nur offensichtlich, dass der Bekl. das Wohngeld nicht überweise, aber nicht, warum dies der Fall war. Eine Information durch den Bekl. selbst erfolgte zu dieser Zeit nicht. Auch ist der Bekl. darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass das Abwarten mit dem Kl. abgesprochen wurde, hierfür ist nichts Hinreichendes vorgetragen. Allein der Umstand, dass im Jahr 2010 das Abwarten letztlich zu einer Mietzahlung geführt hat, genügt insoweit nicht. Selbst wenn der Bekl. die Mahnungen aus den Monaten März und Juni 2014 - was bestritten ist - absandte, so genügte dies nicht für eine ordnungsgemäße Verwaltung. Denn nachdem auf die Mahnung aus dem März eine Reaktion nicht erfolgte, hätte es dem Bekl. oblegen, bereits zu diesem Zeitpunkt weitere Maßnahmen zu ergreifen.

Der Bekl. hat damit erstmals nach seinem Vortrag am 29. Dezember 2014 fristlos gekündigt, jedenfalls aber am 5. Februar 2015. Insoweit ist zwischen den Parteien streitig, ob das Schreiben vom 29. Dezember 2014 zuging. Da die Mieterin erst mit Fax am 11. Februar 2015 reagierte, auch wenn das Schreiben auf den 6. Februar 2015 datiert ist, ist hier von einem Zugang nur des zweiten Schreibens auszugehen, da der Bekl. keinen Beweis für den Zugang des Schreibens vom 29. Dezember 2015 angetreten hat.

Der Schaden beträgt damit zunächst maximal die Miete von März 2014 bis Februar 2015, also 12 x 388,76 € = 4.665,12 €. Da erst im Februar 2014 nach Eintritt eines Rückstandes von mehr als einer Monatsmiete die Kündigungsvoraussetzungen gegeben waren und hier ein sofortiger Auszug anzunehmen ist, beginnt der Schaden erst mit dem März. Soweit der Bekl. meint, durch eine Kündigung im Februar 2014 wären Kosten entstanden, die nicht ersetzt worden wären und daher vom Schaden abzusetzen sind, so ist er für dieses Alternativverhalten darlegungs- und beweispflichtig. Bislang beschränkt sich der Vortrag auf reine Vermutungen; es ist nicht ersichtlich, dass eine Räumung nicht bereits 2014 erfolgt wäre.

Soweit im Schaden rückständige Nebenkosten von 54,25 € und die Mieten für Januar und Februar 2014 enthalten sind, ist es aus Sicht der Kammer nicht ausreichend, wenn der Kl. vorträgt, bei einer früheren Geltendmachung wären diese erstattet worden, hierfür müssten genauere Angaben zu den Einkommensverhältnissen der ehemaligen Mieterin gemacht werden, um dies annehmen zu können. Hieran fehlt es, so dass diese Beträge in Abzug zu bringen sind.

Soweit die Kosten des Vollstreckungsbescheides gefordert werden, sind diese ersatzfähig, allerdings nicht in der geltend gemachten Höhe, da gegenüber dem Bekl. nur ein Betrag von 4.665,12 € berechtigt ist, so dass nur die anteiligen Kosten insoweit zu erstatten sind. Für die Gerichtskosten bei einem Streitwert bis zu 5.000 € sind dies 73 € (Gebühr Nr. 1100 KV GKG), Anwaltskosten sind für die Ziffern 3305 (Anrechnung vorgerichtlicher Gebühr von 196,95 €) und 3308 KV RVG in Höhe von 106,05 € und 151,50 € sowie der Pauschale von 20 € und Umsatzsteuer in Höhe von 52,73 €, insgesamt 330,28 €. Die Ersatzfähigkeit der dort geltend gemachten vorgerichtlichen Kosten von 571,44 € sind aber aus Sicht des Gerichts nicht erstattungsfähig, weil sich aus dem Schreiben vom 6. Februar 2015 ergibt, dass Zahlungsfähigkeit nicht bestand. Es ist daher die bei der Gebühr Ziffer 3305 VV RVG in Abzug gebrachte Hälfte nebst Umsatzsteuer hinzuzurechnen, so dass insoweit 234,37 € hinzuzurechnen sind. Es können damit an Kosten insgesamt 637,65 € zu erstatten sein.

Schließlich ist von der Forderung das Verwalterhonorar abzuziehen, da ja letztlich wegen des gesamten Zeitraums darauf abgestellt wird, dass Vertragserfüllung geschuldet wurde, so dass dann auch der Kl. seinerseits erfüllen muss. Der ersatzfähige Schaden besteht daher in Höhe von 4.665,12 € + 637,65 € - 278,46 € = 5.024,31 €.

Von diesem Betrag ist darüber hinaus der Kautionsbetrag abzuziehen. Insoweit ist es nicht dem Bekl. anzulasten, wenn die zunächst vom Kl. beauftragte Verwaltung das Sparbuch auf sich statt auf den Kl. ausstellen ließ. Jedenfalls ist dies ein Betrag von 638,28 €. Im Hinblick darauf, dass seit dem Jahr 2008 Zinsen aufgelaufen sind, geht das Gericht von einem Guthaben in Höhe von 730 € aus, insoweit hat das Gericht gemäß § 287 ZPO geschätzt. Dem Kl. steht damit ein Betrag in Höhe von 4.294,31 € zu.

Ein Hausverwalter hat die Sorgfaltspflichten eines ordentlichen Kaufmanns zu erfüllen und die Interessen seines Auftraggebers, des Eigentümers, zu wahren. Wenn Mieter für einen längeren Zeitraum keine Miete zahlen und der Verwalter untätig bleibt, haftet er auf Schadensersatz, wie das Landgericht Berlin entschieden hat.

Der Sondereigentumsverwalter hatte im Jahr 2010 nach Zahlungsverzug die Mieterin mehrfach gemahnt, woraufhin das JobCenter den Rückstand ausgeglichen hatte. Ab Januar 2014 zahlte die Mieterin keine Miete mehr, die inzwischen eine andere Wohnung bezogen hatte. Der Verwalter blieb zunächst untätig und kündigte erst über ein Jahr später das Mietverhältnis, woraufhin die Mieterin nach wenigen Tagen die Wohnung räumte. Der danach erlassene Vollstreckungsbescheid über die Mietrückstände konnte nicht vollstreckt werden, da über das Vermögen der Mieterin das Privatinsolvenzverfahren eröffnet worden war. Der Eigentümer verlangte vom Verwalter u. a. Schadensersatz für die Mietausfälle und die Kosten des Vollstreckungsbescheids.

Das Landgericht Berlin gab der Schadensersatzklage statt, da der Verwalter es unterlassen habe, den Eigentümer zeitnah vom Zahlungsverzug der Mieterin zu unterrichten und eine Kündigung auszusprechen. Die Kündigungsvoraussetzungen hätten hier seit Februar 2014 vorgelegen, so dass für die Mietausfälle ab März Schadensersatz verlangt werden könne, ebenso wie für die Kosten des Vollstreckungsbescheids.

Urteile zur Haftung des Verwalters wegen mangelhafter Wahrnehmung der Interessen des Vermieters gegenüber den Mietern sind selten. Hinzuweisen ist lediglich auf das Urteil des Kammergerichts (GE 2007, 511), wonach der Verwalter bei Verwendung eines Mietvertragsformulars mit unwirksamen Klauseln zu Schönheitsreparaturen auf Schadensersatz haften kann. Um so aufmerksamer sollten Hausverwalter (und Eigentümer) das Urteil des Landgerichts Berlin lesen, auch wenn es in Einzelheiten zweifelhaft sein kann. Dass der Auftraggeber bei Unregelmäßigkeiten zu unterrichten ist und der Verwalter eine entsprechende Weisung einzuholen hat, ist unumstritten. Das Problem liegt immer in der Kausalität – so auch hier –, denn ein Schadensersatzanspruch kann nur dann entstehen, wenn bei pflichtmäßigem Verhalten des Verwalters kein Schaden entstanden wäre.

Die Mieterin hatte hier ohne Mitteilung einer neuen Anschrift die Wohnung verlassen und die Mietzahlungen eingestellt. Der Verwalter hatte im Prozess – offenbar unwidersprochen – vorgetragen, er habe die neue Anschrift erst im Dezember 2014 erfahren. Ob eine Kündigung nebst Zustellung einer Zahlungs- und Räumungsklage dann schon zu einem früheren Zeitpunkt möglich gewesen wäre, ist fraglich. Wegen des Umstands, dass nach der verspätet zugestellten Kündigung die Beklagte kurzfristig die Wohnung tatsächlich zurückgegeben hatte, war das Landgericht wohl der Auffassung, dass dies auch bei einer früheren Kündigung der Fall gewesen wäre („ es ist nicht ersichtlich, dass eine Räumung nicht bereits 2014 erfolgt wäre“).

Hausverwalter tun also gut daran, im Zweifel immer den Eigentümer (schriftlich) zu unterrichten, um ihr Haftungsrisiko zu verringern.

Das Feld der möglichen Pflichtwidrigkeiten ist groß: Nicht nur die Verwendung von veralteten Formularen gehört dazu oder das Unterlassen einer Kündigung. Einige andere mögliche Fälle z. B.: Vermietung an Mietnomaden ohne Prüfung; Unterlassen von Mieterhöhungen; fehlerhafte oder verspätete Abrechnung über die Betriebskosten; keine Hemmung der Verjährung von Schadensersatzansprüchen usw. Dass eine Haftpflichtversicherung besteht, sollte auch selbstverständlich sein.