Verwalterhaftung

Verwalterhaftung; verzögerte Zustimmung zur Veräußerung

Der nach dem Ende seiner Amtszeit weiter tätige Wohnungseigentumsverwalter hat dem Veräußerer von Wohnungseigentum, der auf die Verwalterzustimmung zur Veräußerung angewiesen ist, den Schaden zu ersetzen, den der Veräußerer bei der Abwicklung des Kaufvertrages dadurch erleidet, daß der Veräußerer erst verspätet auf die Notwendigkeit einer von diesem zu betreibenden Neuwahl eines Verwalters hingewiesen wird.

Der Kl. war Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft X.straße in Berlin-Steglitz. Diese beruhte auf der Teilungserklärung vom 5. Dezember 1984, in der die Veräußerung des Wohnungseigentums an die Zustimmung des Verwalters gebunden und "zum ersten Verwalter" der Bekl. "bestellt" wurde. Der Bekl. war in der Folgezeit als Verwalter der Gemeinschaft tätig, ohne daß, wie vor dem Landgericht unstreitig war, von den Eigentümern hierüber (erneut) entschieden worden wäre. Auch zu der, wie der Bekl. behauptet, nach der Tagesordnung zur Eigentümerversammlung vom 8. Februar 1995 vorgesehenen "Beschlußfassung zum Verwaltervertrag" kam es nicht. Die für den 31. März 1995 vorgesehene Versammlung, zu der der Bekl. mit Schreiben vom 13. März 1995 eingeladen hatte und in der u. a. ebenfalls die "Beschlußfassung zum Verwaltervertrag" stattfinden sollte, wurde vom Bekl. abgesagt.

Am 24. Januar 1995 hatte der Kl. durch notariellen Vertrag die ihm gehörende Wohnung verkauft. Der Kaufpreis war nach diesem Vertrag bis zum 15. Februar 1995 auf Notaranderkonto zur Verfügung zu stellen und sollte zur Auszahlung an den Kl. gelangen, wenn bestimmte Voraussetzungen eingetreten waren, u. a. "die Verwalterzustimmung vorliegt". Diese Zustimmung wurde vom Bekl. am 28. Februar 1995 - in öffentlich beglaubigter Form - abgegeben, der als beigefügt bezeichnete "Verwaltungsnachweis" dem Notar jedoch nicht mit übersandt. Dieser forderte daraufhin mit Schreiben vom 30. Mai 1995 den Bekl. auf, sich umgehend mit dem Notar, der ihn - den Bekl. - bereits mehrmals gemahnt habe, in Verbindung zu setzen. Mit Anwaltsschreiben vom 7. Juni 1995 ließ der Kl. den Bekl. auffordern, den Verwalter nachweis umgehend dem Notar zur Verfügung zu stellen. Der Bekl. kam dieser Aufforderung nach, nachdem am 24. Juli 1995 in einer "ordentlichen Eigentümerversammlung" u. a. auf seinen Antrag (mehrheitlich) beschlossen worden war, "den ununterbrochen bestehenden Verwaltervertrag bis zum 31. August 1995 zu verlängern". Die Auszahlung des (restlichen) Kaufpreises aus dem Vertrag vom 24. Januar 1995 an den Kl. erfolgte in Höhe von 85.000 DM danach am 17. August 1995. Der Kl. nimmt den Bekl. wegen der von ihm zu verantwortenden verzögerten Auszahlung auf Schadensersatz in Anspruch. Die Klage hatte nur zu einem geringen Teil Erfolg.

Nach § 12 Abs. 1 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, daß der Eigentümer zur Veräußerung der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf, wobei Dritter auch der Verwalter der Eigentümergemeinschaft sein kann. Ist eine solche Gestaltung getroffen, so hat der berufene Verwalter (auch) insoweit die Stellung eines Treuhänders der Eigentümer (Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., Rdnr. 12 zu § 12 WEG m. N.). Als solcher ist er verpflichtet, die nach Maßgabe des § 12 Abs. 2 WEG geschuldete - originär dem Geschäftskreis der Eigentümer zuzurechnende - Zustimmung im eigenen Namen zu erteilen (OLG Karlsruhe, OLGZ 1985,133, 135 f.; Schmidt in Bärmann/Seuß, WEG, 4. Aufl., Teil B, Rdnr. 13 f.; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 2. Aufl., Rdnr. 54). Der Anspruch darauf steht dem (veräußernden) Eigentümer als einzelnem zu, was jedenfalls gilt, soweit er aus dem Verwaltervertrag abgeleitet wird, dem in diesem Umfang der Charakter eines Vertrages zugunsten Dritter beizumessen ist. Inhalt (auch) der so begründeten Verpflichtung ist die formgerechte ErteiIung der Zustimmung, wobei wegen der für den Veräußerer erforderlichen Grundbuchtauglichkeit der Urkunden gegebenenfalls auch der Verwalternachweis, und zwar in der Form des § 26 Abs. 4 WEG, geschuldet wird (Schmidt a. a. O., Rdnr. 15; s. auch BayObLG, NJW RR 1991, 978, 979).

Der Anspruch des Kl. kann bei dieser rechtlichen Ausgangslage nicht schon - als Anspruch auf Ersatz des Verzugsschadens (§ 286 Abs. 1 BGB) - damit begründet werden, daß der Bekl. die ihm gegenüber geschuldete Zustimmung schuldhaft verzögert habe. Es ist zwischen den Parteien außer Streit und zu Recht auch vom Landgericht angenommen worden, daß wegen der zwingenden Vorschrift des § 26 Abs. 1 S. 2 WEG die Verwalterstellung des Bekl. wie auch der Ver waltervertrag im Zeitpunkt des Verkaufes vom 24. Januar 1995 bereits geendet hatten. Damit aber ist auch ein vertraglicher Anspruch gegen den Bekl. auf Erteilung der Verwalterzustimmung, dessen Erfüllung der Bekl. schuldhaft verzögert haben könnte, nicht begründbar.

Allerdings hat der Bekl. auch über das Ende seiner Verwalterstellung und des Verwaltervertrages hinaus die Geschäfte der Gemeinschaft weiterbesorgt. Wird die darin gelegene Geschäftsführung ohne Auftrag als berechtigte angesehen, so war der Bekl. gemäß § 677 BGB verpflichtet. Diese Verpflichtung bestand indessen gegebenenfalls nur gegenüber der Gemeinschaft. Darüber hinaus kann sie die Verpflichtung zur Erteilung der hier fraglichen Zustimmung deshalb nicht eingeschlossen haben, weil der Bekl. nach dem Ende seiner Verwalterstellung zu dieser Erteilung rechtlich nicht mehr in der Lage war.

Der Bekl. war indessen, nachdem der Kl. wegen der Zustimmung an ihn herangetreten war, verpflichtet, den Kl., der ersichtlich vom Fortbestand seiner - des Bekl. - Verwalterstellung ausging, darüber in Kenntnis zu setzen, daß diese Stellung geendet hatte und er also diese Zustimmung nicht (mehr) erteilen konnte. Diesen Hinweis schuldete der Bekl. dem Kl., nachdem er durch den Verwaltervertrag zugunsten der (einzelnen) Eigentümer zur Erteilung der Zustimmung verpflichtet worden war, da er auch über das - ihm bekannte - Vertragsende hinaus sich weiter als Verwalter gerierte und der Kl. offenkundig darauf vertraute, sich mit seiner Bitte um Zustimmung an die dafür richtige Adresse zu wenden; unter diesen Umständen war der Bekl. im Sinne einer sich aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) ergebenden nachvertraglichen Verpflichtung gehalten, den Kl. auf die eingetretene Situation - das Fehlen eines zur Erteilung der Zustimmung berufenen Verwalters - aufzuklären. (...) Eine "Garantenpflicht" für die Bestellung eines neuen Verwalters, die der 24. Zivilsenat des Kammergerichts in dem vom Landgericht zitierten Beschluß vom 15. März 1995 - 24 W 6479/94 - zu Recht abgelehnt hat, wird dem Bekl. damit nicht zugewiesen. Nachdem auch in der Eigentümerversammlung vom 8. Februar 1995 der Tagesordnungspunkt "Beschlußfassung zum Verwaltervertrag" nicht behandelt worden war, verstieß der Bekl., der für Versäumnisse auch seiner Mitarbeiter einzustehen hat (§ 278 S. 1 BGB), - schuldhaft - gegen die erörterte Hinweispflicht, wenn er den Kl. über die eingetretene rechtliche Situation im unklaren ließ und sogar den Anschein erweckte, die erbetene Zustimmung (formgerecht) beibringen zu können.

Der Bekl. ist dem Kl. danach aus positiver Forderungsverletzung ersatzpflichtig, wobei der Anspruch des Kl. sich auf die Herstellung des Zustandes richtet, der im Fall pflichtmäßigen Hinweises bestehen würde (§ 249 S. 1 BGB). Unter dieser Voraussetzung würde der Kl. von sich aus die (Neu-) Bestellung des Bekl. oder eines Dritten zum Verwalter betrieben haben, bei der die weiteren Eigentümer der Gemeinschaft ihre Mitwirkung auch nicht verweigern konnten (§ 20 Abs. 4 WEG; s. Weitnauer/Lüke a. a. O., Rdnr. 4 zu § 20 WEG). Die Frage, wann der (Rest-) Kaufpreis aus dem Vertrag vom 24. Januar 1995 in diesem Falle zur Verfügung gestanden hätte, bezieht sich dann auf den - gemäß § 287 Abs. 1 ZPO zu bestimmenden - Zeitpunkt, zu dem die Zustimmung nach (Neu-) Bestellung des Verwalters erteilt und außerdem die weiteren Auszahlungsbedingungen eingetreten gewesen wären.

Der Kl. kann als Schadensersatz vom Bekl. danach nicht mehr verlangen als den Ausgleich des Kursnachteils, den er erlitten hat, weil ihm nicht bereits am 7. Juni, sondern erst am 18. August 1995 die Mittel zur Verfügung standen, den von ihm nach seiner Behauptung beabsichtigten (spekulativen) Aktienerwerb vorzunehmen. (...)

Dieser ist auf die Summe der Kreditkosten zu begrenzen, durch deren Einsatz der - höhere - Verteuerungsschaden vermieden worden wäre. Den Kl. traf, wie § 254 Abs. 2 S. 1 BGB ergibt, die Obliegenheit, den (drohenden) Schaden abzuwenden. Hierfür kam, stand der (Rest-) Kaufpreis noch nicht zur Verfügung, die Zwischenfinanzierung durch Inanspruchnahme eines Bankkredits in Betracht. (...) Somit ist die Ersatzpflicht des Bekl. auf die - hypothetischen - Kosten der Schadensabwendung zu beschränken (§ 254 Abs. 2 S. 1 BGB; s. Palandt/Heinrichs a. a. O., Rdnr. 33 zu § 254 BGB m. N.), mithin auf die Kosten eines (Überziehungs-) Kredits für die Zeit vom 7. Juni bis 18. August 1995. Der Senat schätzt den Aufwand nach Abzug der Verzinsung des Notaranderkontos auf einen Jahreszinssatz von 10 %, wonach sich die hypothetischen Kreditkosten auf (85.000 x 71 : 360 =) 1.676,39 DM stellen.

Häufig ist die Veräußerung von Wohnungseigentum von der Zustimmung des Verwalters abhängig, die aber mangels wichtiger Versagungsgründe erteilt werden muß. Wenn der Veräußerer die Zustimmung einholt, stellt sich nicht selten heraus, daß die Amtsperiode des Verwalters bereits abgelaufen und eine Neuwahl überfällig ist. Die Abwicklung des Kaufvertrages verzögert sich, dem Verkäufer entsteht dadurch ein Schaden.

Der aus dem Amt geschiedene Verwalter hat zwar nicht dafür einzustehen, daß rechtzeitig eine Neuwahl erfolgt. Wohl aber hat er den Verkäufer unverzüglich auf die fehlende Verwaltereigenschaft hinzuweisen, damit dieser für eine schnelle Neubestellung sorgen kann. Wenn nicht, kann das zu Schadensersatzansprüchen führen, wie aus der Entscheidung des Kammergerichts vom 22. Oktober 1998 hervorgeht.