Verwalterhaftung

Verwalterhaftung; Leitungswasserversicherung

1. Tritt in einer Wohnung ein Wasserschaden auf, dessen Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum liegen kann, so hat der Verwalter unverzüglich das Erforderliche zu unternehmen, um die Schadensursache festzustellen. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, so haftet er für den Schaden des betroffenen Wohnungseigentümers auch dann, wenn sich nachträglich herausstellt, daß die Schadensursache ausschließlich im Sondereigentum liegt.

2. Zur Geltendmachung des Deckungsanspruchs gegen den Versicherer und zur Beseitigung von Schäden im Bereich des Sondereigentums ist der Verwalter jedenfalls aufgrund des Verwaltervertrags auch dann nicht verpflichtet, wenn er im eigenen Namen eine Leitungswasserversicherung abgeschlossen hat, die auch Schäden am Sondereigentum abdeckt.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner zu 1 sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die Antragsgegnerin zu 2 ist Verwalterin. Die Antragstellerin hatte ihre Wohnung im September 1993 verkauft; der Käufer verlangte seit Anfang 1994 wegen Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung die Wandelung des Kaufvertrags, die von der Antragstellerin im Mai 1995 erklärt wurde. Seit dem 26.1.1996 ist sie wieder als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

In der Wohnung der Antragstellerin traten seit 1993 Feuchtigkeitsschäden auf. Nach dem Gutachten des Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken F. vom 15.12.1994 lag deren Ursache in einer unzureichenden Außenabdichtung. Eine von der Antragsgegnerin zu 2 veranlaßte Untersuchung im August 1995 ergab Jedoch, daß ein undichtes, im Fußboden der Küche verlegtes Brauchwasserrohr zu der Durchfeuchtung von Boden und Wänden der Wohnung führte.

Die Antragsgegnerin zu 2 hatte für die Wohnanlage eine Gebäudeversicherung u. a. mit Leitungswasserversicherung abgeschlossen. Sie zeigte den Schaden dem Versicherer am 8.9.1995 an. Am 28.9.1995 fand ein Ortstermin statt. Die Antragsgegnerin zu 2 vergab die Sanierungsarbeiten erst im Jahre 1996, nachdem sich der Versicherer zur Kostenübernahme bereit erklärt hatte. Die Arbeiten zogen sich bis April oder Mai 1996 hin.

Die Wohnung war noch vom Rechtsvorgänger der Antragstellerin bis einschließlich Juli 1994 vermietet; dann stand sie leer. Der Versicherer zahlte an die Antragsgegnern zu 2 den Mietausfall für vier Monate in Höhe von jeweils 10.50 DM. Die Antragstellerin verlangte im vorliegenden Verfahren von den Antragsgegnern zu 1 und 2 Ersatz des Mietausfalls. Das Amtsgericht hat den Antrag abgewiesen. Das Landgericht hat die Antragsgegnerin zu 2 verpflichtet, an die Antragstellerin 17.451,60 DM nebst Zinsen zu zahlen. Ihre sofortige weitere Beschwerde war weitgehend ohne Erfolg.

Die Entscheidung des Landgerichts hält im wesentlichen der rechtliche Nachprüfung stand. Die Antragsgegnerin hat der Antragstellerin wegen Verletzung ihrer Pflichten aus dem Verwaltervertrag den Mietausfall für 13 Monate (insgesamt 10.920 DM) und wegen verzögerter Erfüllung ihrer Pflichten aus einem besonderen Rechtsverhältnis mit der Antragstellerin (Auftragsvertrag) für die Dauer von drei Monaten (insgesamt 2.520 DM) zu ersetzen. Dazu kommt die Verpflichtung, den vom Versicherer gezahlten Entschädigungsbetrag von 4.200 DM an die Antragstellerin auszuzahlen. a) Die Antragsgegnerin ist der Antragstellerin wegen schuldhafter Verletzung ihrer Pflichten aus dem Verwaltervertrag zum Schadensersatz aus positiver Vertragsverletzung verpflichtet.

(1) Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist es Aufgabe des Verwalters, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen; nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG ist er außerdem verpflichtet, in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen. Verletzt er diese Pflichten, hat er auch Ersatz für Schäden zu leisten, die infolge der Pflichtverletzung am Sondereigentum eines Wohnungseigentümers entstanden sind. Da es in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst ist, für die Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum zu sorgen (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG), beschränkt sich die Verpflichtung des Verwalters grundsätzlich darauf, Mängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und deren Entscheidung über das weitere Vorgehen herbeizuführen (BayObLGZ 1992, 146/148 m. w. N.; 1986, 84/87; BayObLG WuM 1996, 497 f.; OLG Düsseldorf ZMR 1997, 605).

(2) Es kann dahingestellt bleiben, ob das Leitungsrohr an der Stelle, von der aus die Durchfeuchtung ihren Ausgang nahm, Sondereigentum oder gemeinschaftliches Eigentum war. Denn unabhängig davon traf die Antragsgegnerin die Verpflichtung, den Mangel und damit die Ursache für die Feuchtigkeitsschäden unverzüglich festzustellen, solange nicht feststand, was die Ursache für die Schäden war und solange insbesondere auch das gemeinschaftliche Eigentum als Ursache in Betracht kam. Erst im August 1995 stand die Schadensursache fest und war auszuschließen, daß die Feuchtigkeit von außen durch gemeinschaftliches Eigentum in das Haus eindrang. Bis dahin kam dies, wie später das Gutachten des Sachverständigen F. ergab, durchaus in Betracht. Die Antragsgegnerin war daher verpflichtet, die Schadensursache unverzüglich festzustellen. Insoweit unterscheidet sich der Sachverhalt von dem Fall, der dem Senatsbeschluß vom 3.4.1996 (BayObLGZ 1996, 84 ff.) zugrunde lag; dort stand von vornherein fest, daß der Schaden am Sondereigentum aufgetreten war.

(3) Die Antragsgegnerin hat ihre Pflicht, den Mangel. unverzüglich festzustellen, in schuldhafter Weise verletzt.

Nach der ohne Rechtsfehler getroffenen, von der Antragsgegnerin auch nicht angegriffenen Feststellung des Landgerichts erfuhr die Antragsgegnerin Ende des Jahres 1993 von den Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung der Antragstellerin; von diesem Zeitpunkt an war sie verpflichtet, in der oben dargelegten Weise tätig zu werden. Sie kann sich nicht damit entlasten, daß sie keinen Schlüssel und damit keinen Zugang zur Wohnung gehabt habe. Wie das Landgericht zutreffend feststellt, hätte sie alle Möglichkeiten ausschöpfen müssen, um in die Wohnung zu gelangen. Bei einem Feuchtigkeitsschaden ist die unverzügliche Feststellung der Schadensursache besonders wichtig. Die Antragsgegnerin hat nicht dargetan, daß sie sich in ausreichender Weise um Schlüssel und Zugang bemüht habe. Hinzu kommt, daß ihr nach der nicht angegriffenen Feststellung des Landgerichts der Wohnungsschlüssel Mitte des Jahres 1994 überlassen wurde. Damit hätte sie jedenfalls ab Juli 1994 Zugang zur Wohnung und die Möglichkeit gehabt, dort nach der Schadensursache zu forschen.

(4) Die Antragsgegnerin hat infolge der Verletzung ihrer Verpflichtung aus dem Verwaltervertrag der Antragstellerin den Mietausfall für 13 Monate (dies entspricht einem Zeitraum von August 1994 bis einschließlich August 1995) zu ersetzen; dies hat das Landgericht im Ergebnis ohne Rechtsfehler festgestellt.

aa) Wer, auch infolge einer Vertragsverletzung, zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat gemäß § 249 Satz 1 BGB den Zustand herzustellen, der bestünde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre. Dabei hat der Geschädigte grundsätzlich die Beweislast für die objektiven und subjektiven Voraussetzungen des Ersatzanspruchs; dazu gehört auch der Zusammenhang zwischen schädigendem Handeln (oder pflichtwidrigem Unterlassen) und dem Schadenseintritt (haftungsbegründende und -ausfüllende Kausalität, vgl. Palandt/Heinrichs BGB 57. Aufl. Rn. 162 vor § 249). Wenn aber wie hier Pflichtverletzung und zeitlich nachfolgender Schaden in der Form der Nichtvermietbarkeit der Wohnung feststehen, kann dies zu einer Umkehr der Beweislast führen; dem Geschädigten können darüber hinaus die Beweiserleichterungen des § 287 ZPO zugute kommen, soweit es um die Frage der haftungsausfüllenden Kausalität und der Schadenshöhe geht (vgl. BGHZ 129, 226/233 m.w.N.).

bb) Nach diesen Grundsätzen, deren Voraussetzungen hier gegeben sind, ist davon auszugehen, daß die Schadensursache bei pflichtgemäßem Verhalten der Antragsgegnerin spätestens im Juli 1994 und nicht erst im August 1995 festgestellt und daß entsprechend früher der Schaden behoben, die Wohnung wieder vermietet worden wäre. Der Mietausfall für einen Zeitraum von 13 Monaten stellt damit einen von der Antragsgegnerin in schuldhafter Weise verursachten Schaden dar. Daß sich die Pflichten der Antragsgegnerin nur auf die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums bezogen, ist dabei rechtlich ohne Bedeutung, da die Schadensursache zunächst noch nicht feststand. Wäre die Antragsgegnerin ihren Verpflichtungen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 und 3 WEG unverzüglich nachgekommen, dann wäre auch der Schaden im Bereich des Sondereigentums, zu dem der Mietausfall gehört, nicht eingetreten.

b) Das Landgericht hat der Antragstellerin weiter den Mietausfall für fünf Monate (Januar mit Mai 1996) zugesprochen, da die Antragsgegnerin ihre Pflichten als Geschäftsführerin ohne Auftrag für die Antragstellerin verletzt habe; dem vermag der Senat weder in der Begründung noch im Ergebnis uneingeschränkt zu folgen. Die Antragsgegnerin hat nur den Mietausfall für drei Monate zu ersetzen, da sie mit der Erfüllung der Hauptverpflichtung aus einem Auftragsvertrag erst ab März 1996 in Verzug geraten ist (§§ 662, 284 Abs. 1, § 286 Abs. 1 BGB).

(1) Der Senat teilt die Ansicht des Landgerichts, daß die Antragsgegnerin bei der Behebung des Schadens nicht aufgrund des Verwaltervertrags tätig geworden ist. Nach Ermittlung der Schadensursache stand fest, daß der Schaden allein im Bereich des Sondereigentums der Antragstellerin aufgetreten ist und allein dort zu beheben war. Die Antragsgegnerin war als Versicherungsnehmerin der Leitungswasserversicherung, die auch das Sondereigentum einschloß und insoweit eine Versicherung auf fremde Rechnung (§ 74 ff. VVG) war, zwar verpflichtet, die Antragstellerin bei der Geltendmachung ihrer Schäden zu unterstützen. Im Verhältnis zur Antragsgegnerin oblag es aber allein der Antragstellerin, für die Behebung der Schäden zu sorgen; dazu war sie als versicherte Person auch gegenüber dem Versicherer in der Lage (vgl. BayObLGZ 1996, 84/87 f.; KG WuM 1991, 707/708; Deckert ETW Teil 2 S. 2809).

(2) Die Antragsgegnerin hat die Beseitigung der Schäden in der Wohnung der Antragstellerin durch Verhandlungen und Korrespondenz mit dem Versicherer und mit Bauhandwerkern in die Hand genommen; sie hat insoweit, wie das Landgericht zutreffend annimmt, ein Geschäft für die Antragstellerin besorgt. Da sich die Tätigkeit der Antragsgegnerin über mehrere Monate hinzog, die Antragstellerin davon wußte und damit einverstanden war, jedenfalls der Geschäftsbesorgung durch die Antragsgegnerin nie widersprochen hat, geht der Senat von einem (stillschweigend geschlossenen) Auftragsvertrag, nicht nur von Geschäftsbesorgung ohne Auftrag durch die Antragsgegnerin, aus (vgl. MünchKomm/Seiler BGB 3. Aufl. § 681 Rn. 5).

(3) Die Antragsgegnerin hatte gemäß § 662 BGB die Beseitigung der Schäden in der Wohnung der Antragstellerin dadurch zu besorgen, daß sie eine Deckungszusage vom Versicherer herbeiführte und die Verträge über die Behebung der Schäden mit Bauhandwerkern abschloß. Sie war in diesem Zusammenhang auch zu einer zügigen Erledigung der Geschäfte verpflichtet. Das Landgericht geht aufgrund der Aussage des sachverständigen Zeugen Dr. P. davon aus, daß der Schaden bis Ende Dezember 1995 hätte beseitigt sein können, die Arbeiten sich aber bis in den Mai 1996 hingezogen hätten. Diese ohne Rechtsfehler getroffenen Feststellungen legt auch der Senat seiner Beurteilung zugrunde. Darauf, was über Grundrißpläne der Wohnung zwischen der Antragsgegnerin und der vom Versicherer beauftragten Personen verhandelt oder gesprochen wurde, kommt es nicht entscheidend an. Wenn die Antragsgegnerin schon das Geschäft für die Antragstellerin besorgte, hatte sie dies in jedem Fall ordnungsgemäß und zügig zu tun; waren dazu Pläne erforderlich, die die Antragsgegnerin nicht hatte, so mußte sie sich diese umgehend besorgen. Die Antragsgegnerin hätte den Auftragsvertrag mit der Antragstellerin grundsätzlich auch jederzeit kündigen können (vgl. § 671 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB).

(4) Die Antragstellerin kann jedoch Ersatz für den Mietausfall nur für drei Monate (März bis Mai 1996) verlangen. Anspruchsgrund dafür ist nicht positive Vertragsverletzung, sondern Verzug. Die Antragsgegnerin hat schließlich für eine ordnungsmäßige Beseitigung der Schäden gesorgt; sie hat nur die dabei eingetretene Verzögerung zu vertreten. Die verspätete Erfüllung einer Hauptleistungspflicht ist aber ein typischer Fall des Verzugs, ein daraus entstehender Schaden nach den §§ 286 ff. BGB als Verzugsschaden zu ersetzen.

Der Ersatzanspruch der Antragstellerin setzt somit Verzug, dieser wiederum nach § 284 Abs. 1 Satz 1 BGB eine Mahnung nach Eintritt der Fälligkeit voraus; der Ausnahmefall des § 284 Abs. 2 BGB ist nicht gegeben. Eine den Anforderungen des § 284 Abs. 1 BGB entsprechende Mahnung hat die Antragstellerin aber nach ihrem eigenen Vortrag erst am 24..1.1996, mit Fristsetzung zum 15.2.1996, ausgesprochen. Die Frist war angesichts des bis dahin schon verflossenen Zeitraums nicht zu kurz bemessen. Die Antragsgegnerin befand sich damit erst ab Mitte Februar 1996 in Verzug; erst ab März 1996 hat sie den Mietausfall als Verzugsschaden zu ersetzen (vgl. auch BayObLG NJW-RR 1988, 599).

c) Die Antragstellerin ist befugt, den Anspruch auf Ersatz des Mietausfalls auch für die Zeit geltend zu machen, in der Besitz und Nutzungen der Wohnung noch nicht wieder auf sie übergegangen waren. Der Anspruch der Antragstellerin auf Auskehrung der vom Versicherer gezahlten Entschädigung von 4.200 DM ergibt sich aus § 667 BGB; er wird von der Antragsgegnerin auch dem Grunde nach nicht bestritten. Dieser Anspruch ist jedoch in Höhe von 1.868,40 DM durch die vom Landgericht anerkannte Aufrechnung der Antragsgegnerin erloschen.