Verwaltergebühr als zulässiger Mietzinsbestandteil

Verwaltergebühr als zulässiger Mietzinsbestandteil; Sonderkündigungsrecht bei verweigerter Untervermietungserlaubnis

1. Die Vereinbarung einer besonderen "Verwaltergebühr" als Teil der Nettokaltmiete ist wirksam. 2. Dem Mieter steht das Sonderkündigungsrecht nach § 549 BGB zu, wenn der Vermieter ein Schreiben nicht beantwortet, in dem binnen zehn Tagen die Genehmigung der Untervermietung erbeten wird. 3. Wird nur die Genehmigung der Untervermietung eines Teils der Wohnung erbeten, reicht die bloße Angabe des Namens des Untermieters, wenn der Vermieter nicht um weitere Informationen nachsucht.

Die Kl. haben gegen die Bekl. den Anspruch auf Zahlung des in § 3 Nr. 1 lit. B des Mietvertrages als "Verwaltergebühr" bezeichneten Mietzinsteils in Höhe von monatlich 50,00 DM bis einschließlich September 1996. Wie in dem angegriffenen Urteil ausgeführt ist, ist die Geltendmachung einer sogenannten Verwaltergebühr als Teil der Nettokaltmiete nicht zu beanstanden (vgl. LG Berlin, 64 S 387/95, GE 1996, 1051, 1052). Soweit die Kl. einwendet, die separate Ausweisung dieses Mietzinsanteils diene der Verschleierung der tatsächlichen Miethöhe, so ist dies schon wegen der Bezifferung der Mietteile nicht zwingend. Es führt jedenfalls nicht zur Unwirksamkeit des vereinbarten Mietzinses. Ein Verstoß gegen ein Verbotsgesetz, der gemäß §§ 134, 139 BGB zur Teilnichtigkeit der Mietzinsvereinbarung führen könnte, ist weder dargelegt noch sonst ersichtlich.

Die Bekl. haben gegen die Kl. dagegen keinen Anspruch auf Zahlung von Mietzins für die Zeit von Oktober 1996 bis April 1997 gemäß § 535 Satz 2 BGB, weil das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die Kündigungserklärung der Kl. vom 25. Juni 1996 zum 30. September 1996 beendet worden ist, §§ 549 Abs. 1 Satz 2, 565 Abs. 2 Satz 1 BGB. Der Kl. stand ein Sonderkündigungsrecht aus § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB zu, weil die von den Bekl. beauftragte Hausverwaltung nicht innerhalb der von der Kl. gesetzten Frist - und im übrigen auch nicht danach - auf das Schreiben der Kl. vom 10. Juni 1996 geantwortet hat.

Fordert der Mieter den Vermieter auf, innerhalb einer angemessenen Frist die Erlaubnis gemäß § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB zu erklären, gilt die Erlaubnis als verweigert, wenn sich der Vermieter nicht innerhalb der gesetzten Frist erklärt (OLG Hamm, OLG-Rp. Hamm 1992, 275; LG Nürnberg-Fürth, WuM 1995, 587). Andernfalls hätte es jeder Vermieter in der Hand, allein durch sein Schweigen auf entsprechende Anfragen der Mieter das vom Gesetz vorgesehene Sonderkündigungsrecht nach § 549 Abs. 1 S. 2 BGB hinfällig zu machen (LG Nürnberg Fürth, a. a. O.).

Die von der Kl. gesetzte Frist von zehn Tagen war angemessen. Es ist nicht ersichtlich, warum diese Frist zu knapp bemessen sein sollte, um die Bitte auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung zu prüfen. Hinzu kommt, daß anstelle einer zu knapp bemessenen Frist eine angemessene Frist tritt. Zwischen dem Zugang der Bitte um Genehmigung der Untervermietung am 11. Juni 1996 und dem Zugang der Kündigung am 26. Juni 1996 lag ein Zeitraum von 14 Tagen. Soweit es der Hausverwaltung der Bekl. aus - im Rechtsstreit nicht dargelegten - Gründen nicht möglich gewesen sein sollte, innerhalb dieser Frist eine Entscheidung zu treffen, so hätte sie dies der Kl. vor Zugang der Kündigung mitteilen können und müssen. Im übrigen äußerte sich die Hausverwaltung auch in ihrem Schreiben vom 3. Juli 1996, in dem sie den Zugang der Kündigungserklärung bestätigte, nicht zu der begehrten Untervermietungserlaubnis.

Dem Kündigungsrecht der Kl. steht nicht entgegen, daß sie den Bekl. lediglich den Namen - und nicht weitere persönliche Daten - der in Aussicht genommenen Untermieterin mitgeteilt hat. Dabei kann es dahinstehen, ob der Vermieter überhaupt einen Anspruch auf Nennung der Anschrift und der Telefonnummer des in Aussicht genommenen Untermieters hat (vgl. dazu LG Berlin, 63 S 166/92, MM 1992, 353 f.; LG Hamburg, NJW-RR 1992, 13). Vorliegend kommt nämlich hinzu, daß die Kl. nicht die gesamte Wohnung, sondern lediglich eines von drei Zimmern an eine namentlich benannte Freundin untervermieten wollte. Die Kl. durfte davon ausgehen, daß diese Informationen für die Prüfung ihrer Bitte auf Untervermietungserlaubnis ausreichen würden. Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, daß die Kl., die lediglich einen Teil ihrer Wohnung untervermieten wollte, weiterhin vor Ort als Ansprechpartnerin der Hausverwaltung geblieben wäre. Soweit die Hausverwaltung die ihr erteilten Informationen über die in Aussicht genommene Untermieterin dennoch nicht für ausreichend erachtete, wäre sie gehalten gewesen, die Kl. um weitere Informationen zu bitten; da dies nicht geschah, durfte die Kl. das Schweigen als Ablehnung ansehen.

Eine Mieterin hatte ihren Vermieter um Genehmigung zur Untervermietung eines Zimmers gebeten. Für die Antwort hatte sie ihm eine Frist von zehn Tagen gesetzt. Die Frist verstrich, ohne daß sich der Vermieter äußerte - weder so noch so.

Nach Fristablauf kündigte die Mieterin vorfristig den Mietvertrag - zu Recht, wie das Landgericht Berlin mit Urteil vom 6. Oktober 1998 befand.

Schweigen gilt im deutschen Recht grundsätzlich als Ablehnung, nicht etwa als Zustimmung. Wird aber die Bitte des Mieters, eine Untervermietung zu genehmigen (auch durch Schweigen) abgelehnt, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht.

Das Landgericht Berlin befand auch, daß die dem Vermieter gesetzte Frist von zehn Tagen nicht zu kurz bemessen war. Im übrigen verlängert sich eine zu kurz bemessene Frist bekanntlich auch von selbst in eine angemessene Frist.

Unschädlich war für den Fall im übrigen auch nach Ansicht des Gerichts, daß die Mieterin lediglich den Namen der in Aussicht genommenen Untermieterin angegeben hatte und nicht noch weitere Einzelheiten wie Anschrift oder Beruf. Hier hätte der Vermieter nach Ansicht des Gerichts bei weiterem Informationsbedürfnis eben nachfragen müssen.

Im übrigen schloß sich mit dem vorliegenden Urteil die 63. Zivilkammer des Landgerichts Berlin der Rechtsprechung der 64. Zivilkammer an, wonach die Vereinbarung von Verwaltungskosten als Teil der Nettokaltmiete bei preisfreien Wohnungen nicht zu beanstanden ist. Diese könnten zwar nicht als Betriebskosten umgelegt werden, aber es sei kein vernünftiger Grund ersichtlich, warum nicht einzelne Kalkulationsposten der Nettokaltmiete beziffert werden dürften. Die entgegengesetzte Auffassung des Landgerichts Mönchengladbach (WuM 1992, 200) und des Landgerichts Braunschweig (WuM 1996, 283) ist nach Ansicht der ZK 63 des Landgerichts Berlin daher abzulehnen.