Verwalterentlastung keine ordnungsgemäße Verwaltung

Der Senat ist der Auffassung, daß ein Eigentümerbeschluß, durch den dem Verwalter Entlastung erteilt wird, grundsätzlich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

I. Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von dem weiteren Beteiligten verwaltet wird. Der Verwalter lud mit Schreiben vom 6.11.2001 zu einer Eigentümerversammlung am 15.11.2001 ein. Im Einladungsschreiben war zur Tagesordnung unter anderem angegeben: "TOP 04: Verwalterbestellung zum 1.1.2002". Die Wohnungseigentümer beschlossen unter anderem, den Verwalter für das Wirtschaftsjahr 2000 zu entlasten (TOP 3) und ihn für die Zeit vom 1.1.2002 bis 31.12.2004 zum Verwalter wieder zu bestellen (TOP 4). Dabei wurde unter TOP 4 auch beschlossen, daß der Verwalter für die von einzelnen Eigentümern gewünschte Erstellung von Kopien aus den Verwaltungsunterlagen pro DIN A4-Kopie 0,50 EUR zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer erhält.

Der Antragsteller hat beim Amtsgericht beantragt, die auf der Eigentümerversammlung vom 15.11.2001 gefaßten Beschlüsse zu TOP 1 bis 4 für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat die Anträge mit Beschluß vom 15.4.2002 abgewiesen. Der Antragsteller hat gegen diesen Beschluß sofortige Beschwerde eingelegt. Im Beschwerdeverfahren haben die Parteien die Hauptsache hinsichtlich TOP 3 (Verwalterentlastung) übereinstimmend für erledigt erklärt. Zu TOP 1 und 2 hat der Antragsteller die Anträge zurückgenommen. Im übrigen (TOP 4) hat das Landgericht mit Beschluß vom 5.9.2002 die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Die auf den erledigten Teil (TOP 3) entfallenden Gerichtskosten hat es dem Antragsteller und den Antragsgegnern je zur Hälfte auferlegt; von der Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten hat es insoweit abgesehen. Gegen diesen Beschluß richtet sich die sofortige weitere Beschwerde, mit der der Antragsteller seinen Antrag auf Ungültigerklärung des Beschlusses zu TOP 4 (Wiederwahl des Verwalters) weiterverfolgt und sich gegen die Kostenentscheidung des Landgerichts zu TOP 3 (Entlastung des Verwalters) wendet. Das zulässige Rechtsmittel führt zur teilweisen Aufhebung der landgerichtlichen Entscheidung und in diesem Umfang zur Zurückverweisung. (...)

a. (1) (...)

(2) Ohne Erfolg wendet sich der Antragsteller auch dagegen, daß der Verwalter pro Kopie aus den Verwaltungsunterlagen eine Vergütung in Höhe von 0,50 EUR zuzüglich Mehrwertsteuer erhält. Der Betrag von 0,50 EUR pro Kopie ist nicht unangemessen hoch. Neben den Sachkosten ist nämlich auch der Arbeitsaufwand zu berücksichtigen.

(3) Der Antragsteller kann sich auch nicht darauf berufen, daß dieser Beschluß allein gegen ihn gerichtet sei. Der Beschluß bezieht sich auf alle je von einem Wohnungseigentümer verlangten Kopien. Wenn nur der Antragsteller Kopien verlangt, handelt es sich dabei um die konkrete Auswirkung eines abstrakt gefaßten Beschlusses.

(4) Nicht zu beanstanden ist die Auslegung des Landgerichts, daß die Kopierkosten derjenige Wohnungseigentümer trägt, der die Kopie vom Verwalter verlangt. Dem Wortlaut des Beschlusses ist hierfür zwar nichts zu entnehmen. Diese Auslegung entspricht aber der nächstliegenden Bedeutung.

(5) Das Landgericht hat jedoch wesentliches Vorbringen des Antragstellers außer acht gelassen und infolgedessen auch gegen den Amtsermittlungsgrundsatz (§ 12 FGG) verstoßen. Der Antragsteller hat zahlreiche Gründe vorgebracht, die - ihre Richtigkeit unterstellt - die Eignung des weiteren Beteiligten als Verwalter in Frage stellen können, so daß der Beschluß aus diesen Gründen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen konnte.

Das Landgericht ist auf diese Gründe im Zusammenhang mit der Wiederbestellung des Verwalters nicht eingegangen. Es hat jedoch im Rahmen der Kostenentscheidung zur Entlastung des Verwalters erkannt, daß das Vorbringen des Antragstellers nicht unbeachtlich ist und deshalb bezüglich des Entlastungsbeschlusses eine Kostenverteilung vorgenommen.

Zur Entscheidung der Frage, ob die Wiederbestellung des weiteren Beteiligten ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, sind weitere tatsächliche Feststellungen erforderlich.

b) Die sofortige weitere Beschwerde ist unbegründet, soweit sie die Kostenentscheidung nach Erledigung der Hauptsache zu TOP 3 betrifft. Die Kostenentscheidung nach § 47 WEG ist eine Ermessensentscheidung, die das Rechtsbeschwerdegericht nur eingeschränkt auf Ermessensfehler überprüfen kann (§ 27 FGG, § 559 ZPO).

(1) Da nach einer übereinstimmenden Erledigterklärung der Hauptsache eine weitere Beweisaufnahme nicht mehr stattzufinden hat (BayObLG WE 1990, 29; Beschluß des Senats vom 22.8.2002 - 2Z BR 83/02), ist es nicht zu beanstanden, daß es das Landgericht für die Kostenentscheidung in tatsächlicher Hinsicht offengelassen hat, ob der Entlastung des Verwalters Pflichtverletzungen entgegenstehen.

(2) Das Landgericht hat nicht ausdrücklich erörtert, ob in die Kostenentscheidung nach § 47 WEG ein materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch gegen den Verwalter einzubeziehen ist. Eine solche Prüfung wäre geboten gewesen, weil es nicht fernliegend ist, daß dem Antragsteller gegen den Verwalter ein materiell-rechtlicher Schadensersatzanspruch zusteht, zumal der Verwalter seine Entlastung auf die Tagesordnung gesetzt und sodann auf seine Rechte aus dem Entlastungsbeschluß verzichtet hat. Grundsätzlich ist im Rahmen der Billigkeitsentscheidung ein materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch eines Beteiligten zu berücksichtigen. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn die materielle Rechtslage hinsichtlich eines Kostenerstattungsanspruchs nicht abschließend beurteilt werden kann (Beschluß des Senats vom 26.9.2002 - 2Z BR 78/02 = BayObLGZ 2002, 321). Ein derartiger Ausnahmefall liegt hier vor, weil ein materiell-rechtlicher Schadensersatzanspruch voraussetzen würde, daß tatsächlich eine Pflichtverletzung des Verwalters vorliegt. Hierzu wären aber weitere Feststellungen erforderlich, die wegen der übereinstimmenden Erledigterklärung nicht mehr zu treffen sind.

(3) Das Landgericht hat sich nicht damit auseinandergesetzt, ob der Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses über die Entlastung des Verwalters ohne Hauptsacheerledigung bereits deshalb erfolgreich gewesen wäre, weil die Entlastung des Verwalters grundsätzlich nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Der Senat ist dieser Auffassung und hält an seiner früheren, anderslautenden Rechtsprechung nicht fest.

Mit der Entlastung des Verwalters verzichten die Wohnungseigentümer in Form eines negativen Schuldanerkenntnisses auf mögliche Ansprüche gegen den Verwalter. Zu einem solchen Verzicht sind sie nicht verpflichtet; auch hat der Verwalter grundsätzlich keinen Anspruch darauf (OLG Düsseldorf WuM 1996, 723; BayObLG ZWE 2000, 183; ZMR 2001, 567 f.). Ein Verzicht der Wohnungseigentümer auf mögliche Ansprüche gegen einen gegen Entgelt gewerblich tätigen Verwalter, ohne dafür eine Gegenleistung zu erhalten, entspricht nicht dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (vgl. § 21 Abs. 4 WEG). Hinzu kommt, daß vielfach den Wohnungseigentümern vom Verwalter auch noch abverlangt wird, eine Haftung für einfache Fahrlässigkeit auszuschließen (siehe dazu OLG Hamm NZM 2001, 49/53) oder doch betragsmäßig zu begrenzen, in der Regel auf die Versicherungssumme, die häufig nicht ausreichend ist. Nicht nachzuvolIziehen vermag der Senat die Ansicht, es könne im wohlverstandenen Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer liegen, mögliche Ansprüche auf Ersatz eines ihnen vom Verwalter schuldhaft zugefügten Schadens aufzugeben, nur um das Verhältnis zu einem tüchtigen Verwalter nicht zu trüben, also den Verwalter "bei Laune zu halten" (so Gottschalg, Die Haftung von Verwalter und Verwaltungsbeirat in der Wohnungseigentümergemeinschaft, Rn. 243; Staudinger/Bub, WEG § 28 Rn. 562; s. auch OLG Schleswig ZMR 2002, 382). Ein solcher Verzicht ist den Wohnungseigentümern nicht zuzumuten. Es obliegt dem Verwalter, sich gegen Schadensersatzansprüche ausreichend zu versichern. Daß eine Entlastung dem "wohlverstandenen Interesse" des Verwalters dient (so Deckert ETW 4 S. 450 Rn. 1268 a), liegt auf der Hand. Daran ist aber die Ordnungsmäßigkeit eines Eigentümerbeschlusses nicht zu messen. Maßgebend für die Beurteilung, ob ein Eigentümerbeschluß ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist das Interesse der Wohnungseigentümer (§ 21 Abs. 4 WEG). Wenn es "dringend empfohlen" wird, einen vertraglichen Anspruch auf Entlastung zu begründen (so Deckert a. a. O.), so geschieht dies allein im Interesse des Verwalters zum Nachteil der Wohnungseigentümer. Von solchen Überlegungen kann sich ein Gericht nicht leiten lassen.

Aufgrund der gegen die Ordnungsmäßigkeit einer Verwalterentlastung sprechenden Gesichtspunkte, die sich der Senat zu eigen macht, sieht eine im Vordringen begriffene Meinung in Rechtsprechung und Literatur die Entlastung des Verwalters unabhängig davon als nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend an, ob Anhaltspunkte für Schadensersatzansprüche bestehen (AG Kerpen ZMR 1998, 376; AG Köln ZMR 2002, 793; Köhler ZMR 1999, 293; derselbe ZMR 2001, 865 f.; Demharter ZWE 2001, 256; derselbe ZMR 2002, 369 f.; Riecke WE 2002, 197; Sauren, Das Praxislexikon Wohnungseigentum, Stichwort Entlastung S. 98; offengelassen von BayObLG ZMR 2001, 567 f.).

Das Landgericht hat demgegenüber in Übereinstimmung mit der bisherigen Rechtsprechung des Senats und einer weit verbreiteten Meinung die Auffassung vertreten, daß ein Eigentümerbeschluß über die Entlastung des Verwalters nur dann nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn Anhaltspunkte für Pflichtverletzungen des Verwalters vorliegen. Da die Frage, ob ein Eigentümerbeschluß über die Verwalterentlastung überhaupt oder nur unter diesen einschränkenden Voraussetzungen zur Ungültigerklärung führt, hier nur im Rahmen der nach Hauptsacheerledigung noch zu treffenden Kostenentscheidung eine Rolle spielt, braucht sie nicht abschließend entschieden zu werden (vgl. BGHZ 67, 343/345; BayObLG WE 1993, 284). Die Kostenentscheidung des Landgerichts, das die Gerichtskosten insoweit dem Antragsteller und den Antragsgegnern je zur Hälfte auferlegt und von der Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten abgesehen hat, ist als Ermessensentscheidung unabhängig von der Beantwortung der aufgeworfenen Rechtsfrage jedenfalls aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Die Entlastung des Verwalters von Wohnungseigentum widerspricht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, weil sie den Wohnungseigentümern keinerlei Vorteile bringt, sondern nur den Verwalter "bei Laune hält".

Der WEG-Verwalter ließ sich durch Mehrheitsbeschluß Entlastung für das Wirtschaftsjahr 2000 bewilligen. Der Eigentümerbeschluß wurde angefochten, allerdings das Anfechtungsverfahren später für erledigt erklärt. Im Rahmen der Kostenentscheidung stellte sich die Frage, ob die Anfechtung der Verwalterentlastung erfolgreich gewesen wäre.

Entgegen einer weitverbreiteten, bisher auch vom BayObLG geteilten Meinung hat dieses Gericht nunmehr ausgeführt: Die Entlastung bringe den Wohnungseigentümern keinen Vorteil (außer den Verwalter "bei Laune zu halten"). Demgemäß widerspreche sie Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Nicht entschieden wurde der Fall, daß im Verwaltervertrag ein Anspruch auf Entlastung (bei fehlerfreier Tätigkeit) vereinbart worden ist.