Verwalterentlastung

Verwalterentlastung; Auskehr und Berechnung von Wohngeldüberschüssen durch ausscheidende Verwaltung

Der Anspruch der Wohnungseigentümer gegen den ausgeschiedenen Verwalter auf Herausgabe von Geldern der Gemeinschaft kann derart ermittelt werden, daß ausgehend von einem Guthaben im Zeitpunkt der letzten Abrechnung, für die Entlastung erteilt wurde, im anschließenden Zeitraum bis zum Ausscheiden eine Einnahmen-/Ausgabenabrechnung anhand von Kontenunterlagen oder sonstigen Belegen durchgeführt wird.

Die Antragsteller sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage; die Antragsgegnerin war vom 1.12.1989 bis zum 30.11.1994 Verwalterin. Sie wickelte den Zahlungsverkehr über ein Girokonto und ein Festgeldkonto ab, die sie auf den Namen der Gemeinschaft eröffnet hatte (offene Treuhandkonten). Nach Beendigung der Verwaltertätigkeit löste sie die Konten auf und erstattete der Gemeinschaft einen Betrag von 34.590,71 DM. Die Antragsteller verlangen von ihr weitere 3.054,97 DM, weil sich die Guthaben der Gemeinschaft am 30.11.1994 auf 37.645,68 DM belaufen hätten. Sie gehen dabei von folgenden Zahlen aus: Die "Einnahmen- und Ausgabenrechnung" der Antragsgegnerin für 1993 weise zum Jahresende Rücklagen von 22.836,05 DM aus. Dazu seien bis zum 30.11.1994 unstreitig Einnahmen von 56.669,88 DM gekommen, denen Ausgaben von unstreitig 41.860,25 DM gegenübergestanden hätten. Daraus ergebe sich zum 30.11.1994 ein Guthaben der Gemeinschaft von 37.645,68 DM; die Antragsgegnerin habe deshalb noch 3.054,97 DM zu erstatten. Die Antragsteller bestreiten, daß die Antragsgegnerin 1994 noch weitere Ausgaben für die Gemeinschaft getätigt habe. Die Jahresabrechnung 1993 habe zwar "Rücklagen", aber keine Kontostände ausgewiesen.

Demgegenüber trägt die Antragsgegnerin vor, daß am 31.12.1993 das eingerichtete Girokonto ein Guthaben von 5.293,44 DM und das Festgeldkonto ein solches von 20.020,13 DM aufgewiesen habe. Zu den Ausgaben von 41.860,25 DM kämen im Jahr 1994 noch 4.499,81 DM "Betriebskostenzahlungen aus dem Wirtschaftsjahr 1993" sowie 1.032,68 DM "saldierte Betriebskostenrückerstattung 1993" hinzu. Diese Ausgaben seien zwar 1994 angefallen, sie seien aber auf das Wirtschaftsjahr 1993 zu verrechnen. Dadurch ergebe sich am 30.11.1994 das zur Auszahlung gebrachte Guthaben der Gemeinschaft von 34.590,71 DM.

Das Amtsgericht hat den Antrag, die Antragsgegnerin zur Zahlung von 3.054,97 DM zuzüglich Verzugszinsen zu verpflichten, zurückgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht diese Entscheidung aufgehoben und die Antragsgegnerin antragsgemäß verpflichtet. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin hat der Senat mit Beschluß vom 3.2.2000 (ZMR 2000, 325) den Beschluß des Landgerichts aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen. Das Landgericht hat nach weiteren Ermittlungen die Beschwerde zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller, die erfolglos blieb.

a) Die Antragsgegnerin war nach Beendigung ihrer Tätigkeit als Verwalterin nach den Vorschriften des Auftragsrechts (§§ 675, 667 BGB; BGH GE 1997, 965 = NJW 1997, 2106/2108; BayObLG GE 1997, 965 = ZMR 1999, 844/845 m. w. N.) verpflichtet, der Gemeinschaft die auf den angelegten Konten verwalteten Gelder herauszugeben, soweit sie diese nicht zur Erfüllung von Verbindlichkeiten der Gemeinschaft verwendet hatte. Steht fest, daß die Gemeinschaftskonten am Stichtag ein bestimmtes Guthaben ausgewiesen haben, so obliegt es der Antragsgegnerin, darzutun und nachzuweisen, welche Ausgaben (Abhebungen) sie nach diesem Stichtag zu Lasten der Gemeinschaftskonten berechtigterweise getätigt hat; lassen sich nach Durchführung der gebotenen Ermittlungen (§ 43 Abs. 1 WEG, § 12 FGG) dazu keine Feststellungen mehr treffen, so geht dies zu Lasten der Antragsgegnerin (vgl. BayObLG aaO. m. w. N.).

b) Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und damit für den Senat bindenden Feststellungen des Landgerichts ergaben sich im Abrechnungszeitraum Januar bis November 1994 auf dem maßgeblichen Girokonto gemeinschaftsbezogene Ausgaben von insgesamt 49.171,50 DM, denen Einnahmen von insgesamt 57.755,50 DM gegenüberstanden. Diese Beträge errechnen sich aus den dem Gericht überlassenen Belegen, wie Kontoauszügen, Überweisungsaufträgen, Lastschriften, Einzahler-Quittungen und anderem. Aus diesen Belegen ist ersichtlich, daß diese teilweise auch Zahlungsvorgänge betreffen, die der Abrechnungsperiode 1993 zugehörig sind, wie etwa Rückerstattungen, aber auch Nachzahlungen. Freilich lassen sich die von der Antragsgegnerin in den Raum gestellten Beträge von 4.499,81 DM und 1.032,68 DM durch die gesichteten Belege nicht erklären. Jedoch ist dies nach jetzigem Verfahrensstand, wie das Landgericht zutreffend angeführt hat, unerheblich. Denn die belegten Ausgaben im Jahr 1994 sind tatsächlich höher als die von den Beteiligten mit 41.860,25 DM behaupteten.

c) Verändert haben sich nach den Feststellungen des Landgerichts allerdings auch die Einnahmen, welche statt angegebener 56.669,88 DM sich tatsächlich auf 57.755,50 DM belaufen. Die Differenz von 8.584 DM bildet das rechnerische Guthaben der Gemeinschaft im Abrechnungszeitraum Januar bis November 1994.

d) Der Herausgabepflicht des Verwalters nach Beendigung seiner Tätigkeit unterliegt überdies das vorhandene (positive) Guthaben aus den vorangegangenen Wirtschaftsjahren, ohne daß hier geklärt zu werden braucht, ob die Einbehaltung, etwa als "Rücklage", ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach (verneinend Staudinger/Bub WEG 12. Aufl. § 16 Rn. 77, 91; § 28 Rn. 401, 407 a, 516; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums 3. Aufl. Rn. 523; bejahend KG NJW-RR 1995, 975; OLG Hamm DWE 1998, 188; wohl auch Bärmann/Pick/Merle WEG 8. Aufl. § 28 Rn. 103). Die Herausgabepflicht erfaßt darüber hinaus auch Guthaben sonstiger Art, die - aus welchen Gründen auch immer - aus der Jahresabrechnung nicht ersichtlich sind. Das folgt unmittelbar aus § 667 BGB. Soweit die Antragsteller von dem in der Einnahmen- und Ausgabenrechnung für das Jahr 1993 ausgewiesenen Rücklagenbetrag von 22.836,05 DM als Guthaben ausgehen, übersehen sie, daß diese Summe nicht identisch sein muß mit den ihnen bei Gelegenheit früherer Abrechnungen nicht offengelegten Kontoständen. Zu einer solchen Offenlegung wäre die Antragsgegnerin verpflichtet gewesen (BayObLG NJW-RR 1992, 1169; Staudinger/Bub WEG § 28 Rn. 366 m. w. N.). Diese von der Antragsgegnerin im Verfahren vorgetragenen und nun tatsächlich belegten Kontostände belaufen sich auf 20.020,13 DM (Festgeldkonto) und 5.293,44 DM (Girokonto), mithin insgesamt auf 25.313,57 DM. Unter Berücksichtigung des Guthabens aus Einnahmen und Ausgaben im Jahr 1994 (c) ergibt sich ein Betrag, der mit 33.897,57 DM noch unter dem mit 34.590,71 DM liegt. Die Differenz erklärt sich aus den bei den Einnahmen vom Landgericht offensichtlich nicht berücksichtigten Festgeldzinsen (691,53 DM) und der von der Antragsgegnerin eingeräumten Rechnungsdifferenz von 1,61 DM.

e) Das Vorbringen der Antragsteller führt zu keinem anderen Ergebnis. Ausgangspunkt für die Berechnung des herauszugebenden Betrages ist der 31.12.1993. Denn der Antragsgegnerin wurde bis einschließlich dem Wirtschaftsjahr 1993 Entlastung erteilt. Mangels gegenteiliger Anhaltspunkte ist vom Entlastungsbeschluß zugleich die Genehmigung der Jahresabrechnung mitumfaßt (BayObLG WE 1989, 144, 147, 212). Das in der Entlastung regelmäßig enthaltene negative Schuldanerkenntnis (§ 397 Abs. 2 BGB; BGH GE 1997 965 = NJW 1997, 2106/2108; BayObLGZ 1986, 362; 1987, 86/94; Palandt/Heinrichs BGB 59. Aufl. § 397 Rn. 11; Müller Rn. 513) hinsichtlich solcher Vorgänge, die bei Beschlußfassung bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren, verbietet hier einen Rückgriff auf Ansprüche, die sich aus der Kontoführung in den Jahren 1989 bis 1991 ergeben könnten. Solange die Antragsgegnerin als Verwalterin tätig war, haben sich die Antragsteller mit einer Einnahmen- und Ausgabenabrechnung zufriedengegeben, welche die Kontostände nicht gesondert ausgewiesen hat. Die Antragsteller haben keine Tatsachen vorgetragen, die der Wirksamkeit der von ihnen gewährten Entlastung entgegenstehen könnten. Damit sind mögliche Ersatzansprüche aus der Kontoführung erloschen.