Verwalterbestellung in der Teilungserklärung

1. Die Ausnahme vom Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG „der ersten Veräußerung nach Teilung“ erfasst nicht eine (erneute) Veräußerung durch eine Person, in deren Hand sich nach den Erstveräußerungen sämtliche Wohnungseigentumsrechte vereinigt haben.

2. Soll die Verwalterzustimmung durch die Zustimmungserklärung der übrigen Eigentümer ersetzt werden, haben auch die sog. werdenden Wohnungseigentümer zuzustimmen.

3. Die Bestellung des Verwalters in der Teilungserklärung wirkt gegen Sondernachfolger nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist oder ihr sämtliche Sondernachfolger beigetreten sind (Fortführung von Senat, Beschluss vom 6. Oktober 2011 - 1 W 477/11 - ZWE 2012, 96 = GE 2011, 1695).

I. In der als Inhalt des Sondereigentums gebuchten Teilungserklärung nach § 8 WEG vom 23. September 2009 heißt es, der Verwalter werde von der Versammlung der Wohnungseigentümer bestellt und abberufen (Teil III § 11 Nr. 1). Die Veräußerung des Wohnungseigentums bedürfe der Zustimmung des Verwalters, u. a. mit Ausnahme der ersten Veräußerung nach Teilung. Die Zustimmung könne durch die Eigentümerversammlung mit 2/3 Mehrheit ersetzt werden (Teil III § 12 Nr. 1 lit. a und c). Der teilende Eigentümer veräußerte das Wohnungseigentum Blatt … an N., der am … 2011 in Abt. I gebucht wurde, und die übrigen Einheiten an die Beteiligte zu 1). Diese war seit dem 7. Mai 2014 eingetragene Eigentümerin sämtlicher Wohnungs- und Teileigentumsrechte. Vormerkungen waren nicht gebucht. Die erste Eigentumsübertragungsvormerkung wurde am 17. Juni 2014 eingetragen; am 18. September 2015 erfolgte die erste Eigentumsumschreibung (jew. Blatt …).

Im Juli 2014 reichte die Beteiligte zu 1) ihre notariell beglaubigte Erklärung vom 12./27. Mai 2014 ein, in der es unter „Protokoll der Eigentümerversammlung vom 12. Mai 2014“ heißt, sie sei Eigentümer aller Einheiten, halte hiermit eine außerordentliche Versammlung der Wohnungseigentümer ab und fasse den Beschluss: Zur Verwalterin werde ab heute bis zum 31. Dezember 2016 J. bestellt.

Mit Vertrag vom 31. Juli 2015 verkaufte die Beteiligte zu 1) das im Beschlusseingang genannte Wohnungseigentum an die Beteiligten zu 2) und 3). Am 8. Mai 2017 hat der Notar u. a. die Eigentumsumschreibung beantragt und hierzu u. a. eine Vollmacht der J. auf A. vom 30. Juli 2015 sowie eine notariell beglaubigte Erklärung der A. vom 5. August 2015 eingereicht, in der es heißt, der Verwalter stimme der Veräußerung zu. Mit der angefochtenen Zwischenverfügung hat das Grundbuchamt aufgegeben, die Zustimmungserklärung eines Verwalters nebst Verwalternachweis vorzulegen; der Beschluss vom 12. Mai 2014 entfalte keine Wirkung.

II. Die Beschwerde ist zulässig (§§ 71 ff. GBO), jedoch nicht begründet. Die Zwischenverfügung ist gemäß § 18 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 GBO veranlasst und nur um die weiteren in Betracht kommenden Beseitigungsmittel zu ergänzen (vgl. Demharter, GBO, 30. Aufl., § 18 Rn. 31).

Das aufgezeigte Eintragungshindernis besteht. Die dem Grundbuchamt nachzuweisende Auflassung (§ 20 GBO, § 925 BGB) bedarf für ihre Wirksamkeit gemäß § 12 Abs. 1 und 3 Satz 1 WEG der Zustimmung des Verwalters. Es ist kein Ausnahmefall gegeben, bei dem das Zustimmungserfordernis entfällt. Insbesondere handelt es sich nicht um die erste Veräußerung nach Teilung i.S.v. Teil III § 12 Nr. 1 lit. a der UR-Nr. 211/2009. Hierunter sind für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung (vgl. BGH, NJW 1991, 1613, 1614) nur die Veräußerungen durch den teilenden Eigentümer an N. und die Beteiligte zu 1) zu verstehen. Eine (erneute) Veräußerung durch eine Person, in deren Hand sich - wie bei der Beteiligten zu 1) - nach den Erstveräußerungen sämtliche Wohnungseigentumsrechte vereinigt haben (im Folgenden: Alleineigentümer), wird vom Wortlaut der Ausnahmebestimmung nicht erfasst. Für eine entsprechende Auslegung genügt es nicht, dass die Interessenlage des Alleineigentümers mit der des teilenden Eigentümers vergleichbar ist. Das Bestehen oder Nichtbestehen der Verfügungsbeschränkung nehmen am öffentlichen Glauben des Grundbuchs teil (§ 892 BGB) und müssen aus diesem für jedermann ohne Weiteres erkennbar sein (BGH, aaO., S. 1614 f.). Zudem ist - anders als bei der Erstveräußerung durch den teilenden Eigentümer - nur durch Einsicht in sämtliche Grundbuchblätter der Wohnungseigentumsanlage festzustellen, ob ein Fall des Alleineigentums gegeben ist oder war.

Mit der Niederschrift über die Eigentümerversammlung vom 12. Mai 2014 ist nicht gemäß § 26 Abs. 3 WEG nachgewiesen, dass J. zum maßgebenden Zeitpunkt am 5. August 2015 (vgl. BGH, NJW 2013, 299 f.) Verwalter war. Der Beschluss vom 12. Mai 2014 entfaltet keine Wirkung. An diesem Tag bestand keine Wohnungseigentümergemeinschaft und - mangels Eintragung einer Vormerkung - auch keine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft, auf die das Wohnungseigentumsgesetz vorverlagert anzuwenden ist (vgl. BGH, NJW-RR 2017, 712, 714 f. Rn. 25; 2016, 461, 462 Rn. 7). Wie auch aus § 10 Abs. 7 Satz 4 WEG folgt, gibt es keine Ein-Personen-Gemeinschaft (BGH, NJW 2008, 2639, 2640 Rn. 12), die einen bindenden Beschluss nach §§ 23, 26 Abs. 1 WEG fassen könnte; sog. Ein-Mann-Beschlüsse sind nichtig (Senat, ZWE 2012, 96; OLG Köln, ZWE 2008, 242, 244; OLG Hamm, ZMR 2007, 984 f.; OLG München, FGPrax 2006, 63; BayObLG, NJW-RR 2003, 874, 875). Das gilt für Beschlüsse eines nach § 8 WEG teilenden Eigentümers und in gleicher Weise für einen späteren Alleineigentümer, in dessen Hand sämtliche Wohnungseigentumsrechte vereinigt sind (vgl. OLG München, aaO.).

Anders als bei Kapitalgesellschaften, die juristische Personen sind, setzt eine Personengesellschaft (vgl. Palandt/Sprau, BGB, 77. Aufl., § 705 Rn. 1 zur GbR) sowie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Beteiligung von mindestens 2 Personen voraus. Davon geht auch der Gesetzgeber aus (vgl. BT-Drucks. 16/887 S. 63 unter Verweis auf Kreuzer, ZMR 2006, 15, 17 f.). Auf eine Beschlussfassung des Alleineigentümers über die Bestellung eines Verwalters sind die Bestimmungen für eine Ein-Mann-GmbH (§§ 6, 48 GmbHG) nicht entsprechend anzuwenden (so aber Staudinger/Jacoby, BGB, Bearb. 2018, § 26 WEG Rn. 56 f.). Es fehlt an einer Regelungslücke für eine solche Analogie. Denn der teilende Eigentümer (und auch ein späterer Alleineigentümer) kann den Verwalter in der Teilungserklärung bestellen (BGH, NJW 2013, 3360, 3361 Rn. 8; 2012, 3232 Rn. 11; 2002, 3240, 3244) oder sich in der Teilungserklärung ermächtigen, den Verwalter später zu bestimmen (vgl. dazu BayObLG, NJW-RR 1994, 784). Beides ist hier nicht der Fall.

Die Bestellung des Verwalters in der Teilungserklärung wie auch ein Bestellungsvorbehalt haben Vereinbarungscharakter und wirken gegen Sondernachfolger nur, wenn sie nach §§ 8 Abs. 2 Satz 1, 5 Abs. 4 Satz 1, 10 Abs. 3 WEG als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen oder sämtliche Sondernachfolger der Vereinbarung beigetreten sind (Senat, aaO. m.w.N.). Dem steht nicht entgegen, dass es sich um eine Einzelfallmaßnahme handelt. Die Regelung dieses Einzelfalls und ihre Erkennbarkeit aus dem Grundbuch entsprechen bei einer Verwalterbestellung vor der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft einem praktischen Bedürfnis. Die Vereinbarungswirkung betrifft den Bestellungsakt und hindert - ohne sonstige Bestimmungen - eine Abberufung und Neubestellung des Verwalters nach Entstehung der (werdenden) Gemeinschaft gemäß §§ 23, 26 Abs. 1 WEG nicht (vgl. dazu BayObLGZ 1974, 275, 279).

Es bedarf keiner Erörterung, ob in dem Beschluss vom 12. Mai 2014 eine Änderung der Teilungserklärung gesehen werden könnte. Die Änderung ist jedenfalls nicht als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen worden. Die Beteiligten haben auch nicht geltend gemacht, dass die Sondernachfolger der Verwalterbestellung beigetreten sind. Einseitige Erklärungen ohne Bezugnahme auf den Beschluss vom 12. Mai 2014, wie der Verkäufer garantiere, dass J. zum Verwalter bestellt sei (vgl. § 4a Nr. 2 der UR-Nr. 1.220/2015), sind keine Zustimmung der Erwerber.

Schließlich ist auch nicht nachgewiesen, dass die Verwalterzustimmung wirksam ersetzt ist. Zwar kann die Zustimmung entsprechend § 26 Abs. 3 WEG auch durch eine Niederschrift über einen (hier 2/3) Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung oder durch die Zustimmungserklärung aller übrigen Wohnungseigentümer in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO nachgewiesen werden (vgl. BGH, NJW 2012, aaO., S. 3233 Rn. 13; Demharter, aaO., Anh. § 3 Rn. 35, § 29 Rn. 10 f.). In dem Abschluss des Vertrags UR-Nr. 1.220/2015 kann aber keine Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer gesehen werden. Die Zustimmung der Beteiligten zu 1) allein genügt nicht, weil davon auszugehen ist, dass am 31. Juli 2015 bereits eine werdende Eigentümergemeinschaft bestand. Auch die Zustimmungsberechtigung (ggf. nach § 27 Abs. 3 Satz 2 WEG) geht auf den werdenden Wohnungseigentümer über, da er die Mitwirkungsrechte ausüben kann (BGH, NJW-RR 2016, aaO.). Mit den Mitteln des Grundbuchverfahrens (§ 29 GBO) ist nicht festzustellen, ob und ggf. wann die Beteiligte zu 1) Besitz übergeben hat. Für die Zustimmungsbefugnis sind deshalb (ab dem 17. Juni 2014) die Vormerkungsberechtigten - unabhängig von den Besitzverhältnissen - als werdende Wohnungseigentümer anzusehen.

Die Ausnahme vom Zustimmungserfordernis (§ 12 WEG) für „die erste Veräußerung nach Teilung“ erfasst nicht eine (erneute) Veräußerung durch eine Person, in deren Hand sich nach den Erstveräußerungen sämtliche Wohnungseigentumsrechte vereinigt haben. Die Bestellung des Verwalters in der Teilungserklärung (TE) wirkt gegen Sondernachfolger nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist.

Der teilende Eigentümer veräußerte das Wohnungseigentum an A, der 2011 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, und die übrigen Einheiten an die jetzige Beteiligte zu 1). Diese wurde dann am 7. Mai 2014 eingetragene Eigentümerin sämtlicher Wohnungs- und Teileigentumsrechte. Die erste Eigentumsübertragungsvormerkung wurde am 17. Juni 2014 eingetragen, am 18. September 2015 erfolgte eine erste Eigentumsumschreibung. Im Juli 2014 reichte die Beteiligte zu 1) ein Protokoll der „Eigentümerversammlung vom 12. Mai 2014“ ein, in dem es heißt, die Beteiligte zu 1) sei Eigentümerin aller Einheiten, halte eine Eigentümerversammlung ab und bestelle zur Verwalterin die Firma J. Mit notariellem Vertrag vom 31. Juli 2015 verkaufte die Beteiligte zu 1) das im Streit befindliche Wohnungseigentum an die Beteiligten zu 2) und 3). Am 8. Mai 2017 hat der Notar die Eigentumsumschreibung beantragt und hierzu eine notariell beglaubigte Erklärung eingereicht, dass der Verwalter J. die – in der TE vorausgesetzte – Veräußerungszustimmung erteilt. Mit Zwischenverfügung forderte das Grundbuchamt eine erneute Zustimmungserklärung nebst Verwalternachweis, weil der Beschluss vom 12. Mai 2014 keine Wirkung entfalte. Hiergegen die Beschwerde an das Kammergericht.

Ohne Erfolg! Die Zwischenverfügung ist zu Recht erteilt worden, weil das aufgezeigte Eintragungshindernis besteht. Soweit in der Teilungserklärung die Erstveräußerung von einer Verwalterzustimmung befreit worden ist, betrifft dies nicht den vorliegenden Fall, weil keine Erstveräußerung mehr vorliegt, nachdem die Beteiligte zu 1) selbst zunächst sämtliche Wohnungen erworben hat. Mit dem Protokoll über die Eigentümerversammlung vom 12. Mai 2014 kann die Verwaltereigenschaft nicht nachgewiesen werden, weil dieser Beschluss keine Wirkung entfaltet. An diesem Tag bestand noch keine Wohnungseigentümergemeinschaft; sog. Ein-Mann-Beschlüsse sind nichtig (KG, GE 2011, 1695). Sowohl der teilende Eigentümer als auch ein späterer Alleineigentümer kann den Verwalter bereits in der Teilungserklärung bestellen oder sich in der Teilungserklärung ermächtigen, den Verwalter später zu bestimmen. Derartige Bestellungen wirken gegen Sondernachfolger aber nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen oder sämtliche Sondernachfolger der Vereinbarung beigetreten sind. Das ist vorliegend aber nicht der Fall.

Der Alleineigentümer sämtlicher Wohnungs- und Teileigentumseinheiten kann in der Teilungserklärung selbst bereits den Verwalter bestimmen oder sich einseitig die Verwalterbestellung vorbehalten. Derartige Bestimmungen in der Teilungserklärung müssen jedoch von der Eintragungsbewilligung gegenüber dem Grundbuchamt erfasst sein, woran es im vorliegenden Fall fehlt. Anders als bei Kapitalgesellschaften, die juristische Person sind, setzt eine Personengesellschaft sowie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei einer Eigentümerversammlung eine Beteiligung von mindestens zwei Personen voraus, woran es bei der vorliegenden Verwalterbestellung fehlt.