Verwalterbestellung durch Beschlussersetzungsklage in Zweier-GdWE

Ein Rechtsschutzbedürfnis für eine Verwalterbestellung im Wege einer Beschlussersetzungsklage besteht in einer Zwei-Personen-Gemeinschaft nicht, wenn der Kläger über die Stimmenmehrheit in der Versammlung verfügt.

I. Die Kl. ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft, die neben ihr nur aus einem weiteren Eigentümer besteht, dem Bekl. zu 1. Diesen hatte sie zunächst in Anspruch genommen, um einen Verwalter für die Gemeinschaft bestellen zu lassen, hilfsweise diesen zu verurteilen „eine Bestellungserklärung abzugeben“. Nach Hinweis des Amtsgerichts hat die Kl. die Klage auf die Gemeinschaft umgestellt. Die Kl. hat die Mehrheit der Miteigentümeranteile, die Mehrheitsverhältnisse bei der Beschlussfassung richten sich nach den Miteigentumsanteilen.

Vorgerichtlich hatte die Kl. durch ihren Rechtsanwalt den Bekl. zu 1 aufgefordert, sich mit ihr über einen Verwalter zu einigen und ihm sodann einen Verwaltervertrag vorgelegt, den er unterzeichnen sollte. Zu einer Vertragsunterzeichnung kam es nicht, allerdings erklärte auch der Bekl. zu 1 vorgerichtlich, dass es unumgänglich sei, einen Verwalter „zu beauftragen“.

Im Laufe des Rechtsstreites haben sich die Parteien auf eine Verwalterbestellung geeinigt und den Rechtsstreit einstimmig für erledigt erklärt.

Das Amtsgericht hat die Kosten des Rechtsstreits der Bekl. zu 2 (der GdWE) auferlegt, da der Kl. ein Anspruch auf Bestellung eines Verwalters zugestanden habe und dieser erst durch Unterzeichnung des Verwaltervertrages durch beide Miteigentümer erfüllt worden sei. Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Bekl.

II. Die sofortige Beschwerde ist gemäß §§ 91a, 569 ZPO statthaft und zulässig. Sie hat Erfolg.

Infolge der übereinstimmenden Erledigungserklärung (§ 91a Abs. 1 Satz 2 ZPO) war nur noch über die Kosten des Rechtsstreits gem. § 91a ZPO nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes zu entscheiden. Voranzustellen ist, dass es nicht Zweck einer Kostenentscheidung nach § 91a ZPO ist, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären. Grundlage der Entscheidung ist lediglich eine summarische Prüfung, bei der das Gericht grundsätzlich davon absehen kann, in einer rechtlich schwierigen Sache nur wegen der Verteilung der Kosten bedeutsame Rechtsfragen zu entscheiden (vgl. nur BGH, NJW-RR 2009, 422).

Unter Anlegung dieser Maßstäbe ist nur eine Kostenauferlegung auf die Kl. sachgerecht.

Die Kosten des Bekl. zu 1, des weiteren Eigentümers, hat die Kl. bereits aufgrund der Parteiänderung zu tragen, denn insoweit handelt es sich bezüglich des ursprünglichen Bekl. um eine Klagerücknahme, welche zur Kostenfolge des § 269 ZPO führt.

Allerdings hat die Kl. auch die übrigen Kosten des Rechtsstreits zu tragen, denn die Klage hätte keinen Erfolg gehabt.

Zutreffend ist jedoch, dass auch in einer verwalterlosen Zwei-Personen-Gemeinschaft ein Anspruch jedes Eigentümers auf einen Verwalter besteht (vgl. nur Kammer, ZMR 2022, 654).

Allerdings setzt eine gerichtliche Verwalterbestellung im Wege der Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG) zunächst eine Vorbefassung der Eigentümer voraus, anderenfalls fehlt das Rechtsschutzbedürfnis (vgl. nur BGH, Beschl. v. 6.4.2017 - V ZR 96/16, GE 2017, 785, Rn. 5, BeckRS 2017, 112009). Denn das Gericht darf nur dann in die Selbstverwaltung der Wohnungseigentümer eingreifen, wenn diese auf dem dafür vorgesehenen Weg nicht zu einer erforderlichen Beschlussfassung gelangen. Zudem darf das Gericht auch bei der Beschlussfassung selbst den Entscheidungsspielraum der Eigentümer nur soweit als erforderlich einschränken, also etwa nur einen Grundbeschluss fassen und die Einzelheiten sodann den Eigentümern überlassen (näher LG München I, Urteil vom 24. November 2022 - 36 S 3944/22 WEG -, Rn. 55, juris). An einer Vorbefassung fehlte es hier, so dass ein Rechtsschutzbedürfnis für die Beschlussersetzungsklage nicht bestand.

Allerdings ist eine Vorbefassung dann entbehrlich, wenn das Bemühen um eine derartige Beschlussfassung lediglich eine reine Förmelei wäre, da eine positive Beschlussfassung auf einer Versammlung ausgeschlossen ist (näher BeckOK BGB/Zschieschack/Orthmann, 64. Ed. 1.11.2022, WEG § 44 Rn. 42). Dies kann in Zwei-Personen-Gemeinschaften dann der Fall sein, wenn aufgrund der Mehrheitsverhältnisse eine Beschlussfassung ausgeschlossen ist (BGH, NJW 2020, 42 Rn. 16; NZM 2021, 146 Rn. 15).

Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Wie das Verfahren zeigt, war es keineswegs ausgeschlossen, dass auf eine Eigentümerversammlung mit hinreichender Vorbereitung ein Beschluss über eine Verwalterbestellung gefasst worden wäre. Der zunächst beklagte Wohnungseigentümer hatte sich vorgerichtlich nicht grundsätzlich gegen eine Verwalterbestellung gewandt, sondern seinerseits ebenfalls darauf hingewiesen, dass ein Verwalter zu bestellen ist. Umstände, die hier erkennen lassen, dass es auf einer Eigentümerversammlung mit hinreichender Sicherheit nicht zu einem Beschluss über eine Verwalterbestellung kommt, sind nicht ersichtlich. Im Gegenteil hätte die Kl. auf einer Versammlung den von ihr gewünschten Verwalter bestellen können.

Allein aus der Nichtunterzeichnung eines vorgelegten Verwaltervertrages kann, entgegen der Auffassung des Amtsgerichts, seine Weigerung, einen Verwalter zu bestellen, nicht hergeleitet werden. Zwar ist zutreffend, dass der Wohnungseigentümer in seinen Schreiben eine Reihe von anderen Problemen der Wohnungseigentümergemeinschaft angesprochen hat und auf den Wunsch zur Unterzeichnung des Verwaltervertrages nicht eingegangen ist. Eine rechtliche Verpflichtung hierzu bestand allerdings nicht. Über eine Verwalterbestellung ist auf einer Wohnungseigentümerversammlung nach Vorlage von im Regelfall drei vergleichbaren Angeboten zu entscheiden, sodann ist auch darüber zu beschließen, in welcher Form ein Verwaltervertrag abgeschlossen wird, wobei neben der von der Kl. offenbar beabsichtigten Unterzeichnung durch alle Eigentümer (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG) auch die Möglichkeit besteht, einen Eigentümer zur Vertretung gegenüber dem Verwalter zu ermächtigen (§ 9b Abs. 2 WEG). Dass es sich insoweit lediglich um eine Eigentümergemeinschaft von zwei Eigentümern handelt, ändert an dem einzuhaltenden Verfahren nichts (BGH, NZM 2021, 146 Rn. 15). Insbesondere ist auch in Kleinstgemeinschaften eine Beschlussfassung über die Verwalterbestellung nötig, die jedoch auch als Umlaufbeschluss erfolgen kann (zur Vorbefassung insoweit Kammer ZWE 2021, 460 Rn. 8). Vorliegend erscheint schon zweifelhaft, ob überhaupt ein derartiger Bestellungsbeschluss von der Kl. angestrebt war, jedenfalls bestand eine Verpflichtung, sich auf das einzig vorliegende Angebot einzulassen, nicht. Zwar kann nach der Rechtsprechung der Kammer auf Vergleichsangebote dann verzichtet werden, wenn diese mit vertretbarem Aufwand nicht beizubringen sind und die Eigentümer aufgrund anderer Erkenntnisse das vorliegende Angebot bewerten können (vgl. Kammer, ZMR 2022, 654; NZM 2020, 671), dies hat die Kl. vorgerichtlich allerdings nicht geltend gemacht. Zudem ist es ihr in dem Verfahren gelungen, drei Angebote vorzulegen.

Das Rechtsschutzbedürfnis für die vorliegende Klage fehlt im Übrigen bereits deshalb, weil die Kl. auf einer Eigentümerversammlung die Mehrheit gehabt hätte und daher mit ihren Stimmen auch gegen den Widerstand des übrigen Wohnungseigentümers einen Verwalter hätte bestellen können. In einer derartigen Konstellation bedarf es keines Eingreifens durch das Gericht im Wege einer Beschlussersetzungsklage. Dass eine entsprechende Beschlussfassung von dem anderen Wohnungseigentümer ggf. angefochten worden wäre und sodann gleichwohl die Gerichte über die Verwalterbestellung hätten entscheiden müssen, macht eine Vorbefassung nicht entbehrlich, da es Sache der Wohnungseigentümer - und nicht des Gerichts - ist, das gemeinschaftliche Eigentum durch die erforderlichen Beschlüsse zu verwalten (§ 19 Abs. 1 WEG).

Schwierigkeiten, die über den üblichen Weg der Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung einer verwalterlosen Gemeinschaft verbunden sind, sind mit diesen Anforderungen nicht verbunden. Insoweit der weitere Eigentümer nicht bereit gewesen wäre, gemeinsam mit der Kl. zu einer Versammlung einzuladen oder sich mit dieser im Rahmen einer Vollversammlung zu treffen, hätte der Kl. die Möglichkeit offengestanden, durch eine Beschlussersetzungsklage sich zur Einberufung ermächtigen zu lassen (§ 24 Abs. 3 WEG). Der in einer entsprechenden Entscheidung liegende Eingriff des Gerichts in die Entscheidungsbefugnisse der Eigentümer wäre deutlich geringer gewesen als der begehrte durch eine Beschlussersetzung über die Verwalterbestellung. Im Falle der - fehlerhaften - Einberufung zur Versammlung lediglich durch die Kl. hätte sich zudem bei einer Beschlussfassung angesichts der Mehrheitsverhältnisse die Frage gestellt, inwieweit sich der Ladungsfehler auf das Beschlussergebnis kausal ausgewirkt hätte (dazu BGH, NZM 2021, 236).

Daher entsprach es billigem Ermessen, die Kosten des Rechtsstreits der Kl. aufzuerlegen.

Nach alledem war auf die Beschwerde die angegriffene Kostenentscheidung abzuändern. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

Gründe, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, bestehen nicht, zumal in Verfahren nach § 91a ZPO die Rechtsbeschwerde nicht zur Klärung von materiellen Fragen zugelassen werden darf.

Ein Rechtsschutzbedürfnis für eine Verwalterbestellung im Wege einer Beschlussersetzungsklage besteht in einer Zwei-Personen-Gemeinschaft nicht, wenn der Kläger über die Stimmenmehrheit in der Versammlung verfügt.

In einer Zweier-Gemeinschaft verfolgt eine Eigentümerin das Ziel, einen Verwalter bestellen zu lassen. Die Klägerin hat die Mehrheit der Miteigentümeranteile. Zunächst erhob sie Klage gegen den Miteigentümer, dann – nach gerichtlichem Hinweis – gegen die Gemeinschaft. Vorgerichtlich hatte die Klägerin den Miteigentümer, der die Beauftragung eines Verwalters ebenfalls befürwortete, aufgefordert, sich mit ihr über einen Verwalter zu einigen und ihm einen Verwaltervertrag vorgelegt, den er unterzeichnen sollte. Zu einer Vertragsunterzeichnung kam es nicht. Im Laufe des Rechtsstreits haben sich die Parteien auf eine Verwalterbestellung geeinigt und den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt. Das AG hat die Kosten des Rechtsstreits der Beklagten (GdWE) auferlegt, da der Klägerin ein Anspruch auf Bestellung eines Verwalters zugestanden habe. Die Beschwerde der Beklagten hatte Erfolg.

Das LG Frankfurt legte der Klägerin die Kosten auf, weil ihre Klage keinen Erfolg gehabt hätte. Eine gerichtliche Verwalterbestellung im Wege der Beschlussersetzungsklage setze eine Vorbefassung der Eigentümer voraus, an der es hier fehle. Zwar sei eine Vorbefassung dann entbehrlich, wenn das Bemühen um eine derartige Beschlussfassung lediglich reine Förmelei wäre, etwa wenn in einer Zwei-Personen-Gemeinschaft aufgrund der Mehrheitsverhältnisse eine Beschlussfassung ausgeschlossen sei.

Diese Voraussetzungen seien vorliegend aber nicht gegeben. Zum einen sei es nicht ausgeschlossen gewesen, auf einer Eigentümerversammlung einen Beschluss über eine Verwalterbestellung zu fassen. Vorgerichtlich habe sich der zunächst beklagte Eigentümer nicht grundsätzlich gegen eine Verwalterbestellung gewandt.

Darüber hinaus hätte die Klägerin den Verwalter gegen den Widerstand des Miteigentümers bestellen können, weil sie die Mehrheit der Stimmen gehabt hatte. In einer derartigen Konstellation bedürfe es keines gerichtlichen Eingreifens im Wege einer Beschlussersetzungsklage. Dagegen spreche auch nicht, dass ein entsprechender Beschluss vom anderen Wohnungseigentümer ggf. angefochten worden wäre und dann das Gericht über die Verwalterbestellung hätte entscheiden müssen.

Auch sei alleine aus der Nichtunterzeichnung eines vorgelegten Verwaltervertrages keine Weigerung, einen Verwalter zu bestellen, herzuleiten. Eine rechtliche Verpflichtung hierzu habe nicht bestanden.

Das Landgericht betont mit der Entscheidung auch noch einmal, dass auch in einer verwalterlosen Zwei-Personen-Gemeinschaft ein Anspruch jedes Eigentümers auf einen Verwalter besteht (vgl. auch LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 10. Mai 2022 - 2-13 T 26/22, GE 2022, 747).

Weiter gibt die Kammer Hinweise, wie dies über den üblichen Weg der Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung erreicht werden kann. Ist nämlich der weitere Eigentümer nicht bereit, gemeinsam mit dem initiativ gewordenen Eigentümer zu einer Versammlung einzuladen oder sich im Rahmen einer Vollversammlung zu treffen, besteht die Möglichkeit, sich durch eine Beschlussersetzungsklage zur Einberufung ermächtigen zu lassen, § 24 Abs. 3 WEG (vgl. hierzu LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 2. Februar 2023 - 2-13 T 3/23 -, vgl. Seite 432 und Wortlaut der Entscheidung Seite 460).

Der Weg über die Beschlussersetzungsklage zur Ermächtigung zur Einladung ist nach der Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main auch ein Eingriff des Gerichts in die Entscheidungsbefugnisse der Eigentümer, der deutlich geringer wäre als die Beschlussersetzung über die Verwalterbestellung selbst.

Diese „abgestufte“ Herangehensweise an das Institut der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG steht auch in Übereinstimmung mit einem Urteil des LG München vom 22. November 2022. Auch danach darf das Gericht zum einen nur dann in die Selbstverwaltung der Wohnungseigentümer eingreifen, wenn diese auf dem dafür vorgesehenen Weg nicht zu einer erforderlichen Beschlussfassung gelangen, und zum Zweiten darf das Gericht auch bei der Beschlussfassung selbst den Entscheidungsspielraum der Eigentümer nur soweit wie erforderlich einschränken, also etwa nur einen Grundbeschluss fassen und die Einzelheiten sodann den Eigentümern überlassen (LG München, Urteil vom 22. November 2022 - 36 S 3944/22 WEG).

Wenngleich der insoweit von den Landgerichten betonte Grundsatz der Selbstverwaltung der Gemeinschaft durch die Eigentümer in der Regel zutreffend ist – ein Eigentümer, der über die Mehrheit der Stimmen verfügt und eine Verwalterbestellung wünscht, benötigt zu Letzterem tatsächlich kein Beschlussersetzungsurteil –, ist dies doch dann anders, wenn die Mehrheitsverhältnisse eben nicht so eindeutig sind. Begehrt etwa eine Minderheit den Einbau eines Aufzuges, und kommt der Beschluss nach § 20 WEG trotz der Privilegierung des § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG (Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen) in diesen Fällen nicht zustande, bleibt nur die Beschlussersetzungsklage. Wird dann aber der klagenden Minderheit vom Gericht „nur“ ein Grundbeschluss im Rahmen des Urteils gegeben, obgleich die Mehrheit klargemacht hat, ganz generell gegen die Errichtung eines Aufzuges zu sein, erhalten die Kläger die berühmten „Steine statt Brot“ und müssen einen weiteren Prozess beginnen. Ein etwas „mutigeres Herangehen“ der Gerichte in solchen Fällen des § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG wäre wünschenswert.

Schlussendlich beschäftigt sich die sehr ergiebige Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main auch noch mit der gerade erstinstanzlich viel diskutierten Frage der Vorlage von Vergleichsangeboten. Insoweit stellt das Gericht noch einmal fest, dass über eine Verwalterbestellung auf der Eigentümerversammlung nach Vorlage von im Regelfall drei vergleichbaren Angeboten zu entscheiden ist, worauf nur dann verzichtet werden kann, wenn diese Angebote mit vertretbarem Aufwand nicht beizubringen sind und die Eigentümer aufgrund anderer Erkenntnisse das vorliegende Angebot bewerten können (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 7. November 2019 - 2-13 T 82/19, GE 2020, 128).

RA Dr. Thomas Hansen