Verwalterabberufung durch Verwalterneubestellung

1. Der Beschluß der Wohnungseigentümer, mit sofortiger Wirkung einen neuen Verwalter zu bestellen, enthält in der Regel die Abberufung des bisherigen Verwalters.

2. Der Verwalter verliert seine Organstellung mit dem Zugang der Abberufungserklärung.

Die Antragsteller sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die jedenfalls bis zum 31.5.1999 vom Antragsgegner verwaltet wurde. Die Beteiligten sind uneins darüber, ob der Antragsgegner anschließend abberufen wurde. Die Jahresabrechnungen 1998 und 1999 sind bislang nicht erstellt. Der Antragsgegner ist im Besitz sämtlicher Verwaltungsunterlagen und Belege und gab diese trotz mehrmaliger Aufforderungen nicht heraus.

Im Protokoll der Eigentümerversammlung vom 8.10.1999 ist vermerkt:

"Herr H. stellte den Antrag, den Tagesordnungspunkt 2, Bestätigung der Wahl des Hausverwalters vom 28.5.1999 in Bestätigung und Neuwahl der Hausverwaltung abzuändern.

Herr S. stellte sich erneut zur Wahl, außer Herrn M. und dem Ehepaar S. bestätigten alle Eigentümer mit 832 Miteigentumsanteilen seine Position als Hausverwalter der Wohnanlage."

Im Protokoll über die Eigentümerversammlung vom 17.3.2000 heißt es:

"Alle anwesenden Wohnungseigentümer erklärten sich damit einverstanden, daß Herr S. die Hausverwaltung für diese Wohnanlage übernimmt. Herr M. enthielt sich der Stimmabgabe, hat jedoch prinzipiell nichts dagegen, daß Herr S. die Hausverwaltung übernimmt. Möchte sich jedoch in Anbetracht der gesamten Angelegenheit der Stimme enthalten. Herr S. wurde mit 692 Miteigentumsanteilen zum Hausverwalter der Wohnanlage ... gewählt."

Im Protokoll vom 12.4.2001 ist hinsichtlich der Auseinandersetzung mit dem Antragsgegner (Übergabe der Verwaltungsunterlagen/Jahresabrechnung 1998 und 1999) folgendes vermerkt:

"Als dann endlich der Termin stattfand, wurden weder die versprochenen Unterlagen noch konkrete Abrechnungszahlen erörtert bzw. vorgelegt. Herr B. (= Verfahrensbevollmächtigter des Antragsgegners) versicherte im Beisein von Herrn ..., daß die Unterlagen in den nächsten Tagen in meinem Büro abgegeben werden. Auf die Unterlagen warten wir heute noch. Herr M. teilte mit, daß er von der Verhaltensweise der Herren ... (= Antragsgegner/Verfahrensbevollmächtigter des Antragsgegners) sehr enttäuscht ist. Eine gerichtliche Durchsetzung aller Forderungen ist nun unabdingbar.

Die Abrechnung 98 und 99 muß vom Verwalter K. (= Antragsgegner) abgerechnet werden. Da die Unterlagen von Herrn K. nicht übergeben wurden, konnte die Abrechnung von uns nicht erstellt werden, hierzu erklärten wir uns bei einem Gespräch bereit. Nach allen bisherigen Erfahrungen muß davon ausgegangen werden, daß die Abrechnung nur auf gerichtlichem Wege erreicht werden kann. Dieser Schritt wurde bereits veranlaßt."

Die Antragsteller haben beantragt, den Antragsgegner zu verpflichten, die Verwaltungsunterlagen und Belege zu Händen des neuen Verwalters herauszugeben und die Jahresabrechnungen 1998 und 1999 zu erstellen. Das Amtsgericht hat dem Antrag stattgegeben. Das Landgericht hat den Beschluß des Amtsgerichts dahin abgeändert, daß die Verpflichtung des Antragsgegners, die Jahresabrechnung 1999 zu erstellen, entfällt. Im übrigen hat es die sofortige Beschwerde des Antragsgegners zurückgewiesen. Das Rechtsmittel blieb erfolglos.

(...) Zutreffend geht das Landgericht davon aus, daß der Antragsgegner nach § 28 Abs. 3 WEG verpflichtet ist, die Jahresabrechnung 1998 zu erstellen, und daß er gemäß §§ 667, 675 BGB alle Verwaltungsunterlagen und Belege an die Wohnungseigentümer zu Händen des neuen Verwalters herauszugeben hat.

a) S. ist durch bestandskräftigen Eigentümerbeschluß vom 8.10.1999 zum neuen Verwalter bestellt worden. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob S. bereits vorher mit Wirkung vom 1.6.1999 zum Verwalter bestellt worden war. Jedenfalls sollte die Neubestellung mit Eigentümerbeschluß vom 8.10.1999 mit sofortiger Wirkung erfolgen. Im übrigen ergibt sich auch aus dem Eigentümerbeschluß vom 17.3.2000, daß S. neuer Verwalter der Wohnanlage sein soll.

b) Der Bestellungsbeschluß von S. enthält konkludent die Abberufung des bisherigen Verwalters, also des Antragsgegners. Die Annahme, die Wohnungseigentümer hätten eine Doppelverwaltung gewollt, wäre abwegig.

c) Es ist zwar richtig, daß von dem Beschluß der Eigentümerversammlung über die Abberufung des Verwalters die Kündigung des Verwaltervertrags zu unterscheiden ist. Ein Abberufungsbeschluß ist aber nicht nur ein Instrument der Willensbildung innerhalb der Eigentümergemeinschaft, sondern konstitutiver Bestandteil des zweistufigen Abberufungsakts. Seine Organstellung verliert der Verwalter mit dem Zugang der Abberufungserklärung, die entweder im Abberufungsbeschluß enthalten ist oder aufgrund dieses Beschlusses gesondert abgegeben wird (BGH NJW 2002, 3240/3242). Der Antragsgegner bestreitet nicht, daß er von dem Bestellungs- und damit von dem Abberufungsbeschluß der Wohnungseigentümer Kenntnis erhalten hat. Jedenfalls hat er eine solche Kenntnis während des Verfahrens erlangt. Einer Annahme durch den Verwalter bedarf die Abberufungserklärung nicht (Staudinger/Bub WEG § 26 Rn. 408).

d) Da der Antragsgegner seine Organstellung als Verwalter verloren hat, ist er nach §§ 675, 667 BGB verpflichtet, alle Verwaltungsunterlagen und Belege an die Wohnungseigentümer zu Händen des neuen Verwalters herauszugeben (Staudinger/Bub § 26 Rn. 403 m. w. N.).

e) S. und die Verfahrensbevollmächtigten der Antragsteller sind zu deren Vertretung berechtigt.

Es kann offenbleiben, ob der Verwalter wegen seines rechtlichen Interesses an der Erlangung der Unterlagen zur gerichtlichen Geltendmachung des Herausgabeanspruchs überhaupt einer Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer bedarf (vgl. Staudinger/Bub § 26 Rn. 403 b). S. war nämlich bevollmächtigt, gerichtlich gegen den Antragsgegner vorzugehen; jedenfalls haben die Wohnungseigentümer ein solches Vorgehen genehmigt.

Wählen die Eigentümer einen neuen Verwalter statt den bisherigen zu bestätigen, stellt dieser Vorgang gleichzeitig die Abwahl des bisherigen Verwalters dar. Seine Organstellung verliert der so abberufene Verwalter mit Zugang oder Kenntnis des Beschlusses.

Der WEG-Verwalter fertigte für zwei aufeinander folgende Jahre keine Abrechnung, gab aber auch die Unterlagen trotz mehrmaliger Aufforderungen nicht heraus. In der Versammlung wurde statt über "Bestätigung der Wahl des Hausverwalters" ein neuer Verwalter gewählt, der später von dem abberufenen Verwalter die Herausgabe der Verwaltungsunterlagen und Abrechnung der ausstehenden Jahre verlangte. Der abberufene Verwalter leugnete seine Abwahl.

Der Eigentümerbeschluß über die Bestellung des neuen Verwalters enthielt die Abberufung des früheren Verwalters, weil die Wohnungseigentümer keine Doppelverwaltung installieren wollten. Der Neubestellungsbeschluß ist dem früheren Verwalter zugegangen. Damit war er abberufen und mußte die Verwaltungsunterlagen herausgeben. Die Ermächtigung des neuen Verwalters, die Unterlagen herauszuverlangen, ergebe sich zwar nicht aus einer ausdrücklichen Erklärung der Wohnungseigentümer, wohl aber aus den Erörterungen in der Eigentümerversammlung.