Verwalterabberufung aus wichtigem Grund

Verwalterabberufung aus wichtigem Grund; Verfahrensermächtigung des WEG-Verwalters

Die allgemeine Vollmacht des WEG-Verwalters, die Wohnungseigentümer in Angelegenheiten der laufenden Verwaltung zu vertreten und das Unterbleiben von Eigentümerbeschlüssen zur Prozeßführung rechtfertigen nicht die Verfahrensvertretung des Verwalters für die Eigentümergemeinschaft einschließlich der Beauftragung eines Rechtsanwalts in einem Verfahren, in welchem ein einzelner Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft und gegenüber dem Verwalter dessen Abberufung aus wichtigem Grunde fordert.

Die Beteiligten bilden die Eigentümergemeinschaft der im Rubrum genannten Wohnanlage, die von der als Vertreterin der übrigen Wohnungseigentümer mit Ausnahme der Antragstellerin genannten Verwalterin verwaltet wird. In § 12 der Teilungserklärung heißt es u. a., daß der Verwalter in Erweiterung der gesetzlichen Bestimmungen folgende Befugnisse hat, nämlich a) die Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich in Angelegenheiten der laufenden Verwaltung zu vertreten ... In der Eigentümerversammlung vom 26. Mai 2000 wurde die Beauftragung eines Rechtsanwalts zur Verfolgung von Ansprüchen gegen Wohngeldschuldner, darunter die namentlich benannte hiesige Antragstellerin beschlossen. Unter Berufung auf ausstehende Wohngelder wurde der Antragstellerin in der Eigentümerversammlung vom 5. Juni 2001 das Stimmrecht und auch das Rederecht entzogen und die Antragstellerin des Raumes verwiesen. Mit ihrem am 15. Januar 2001 beim Amtsgericht eingegangenen Antrag betreibt die Antragstellerin mit dem vorliegenden Verfahren die Abberufung der Verwalterin aus wichtigem Grund und die Bestellung einer anderen, von ihr benannten Hausverwaltung. In der Antragsschrift hat die Antragstellerin die Wohnungseigentümergemeinschaft als Antragsgegnerin sowie als weitere Beteiligte und Zustellungsvertreter der Antragsgegnerin die Verwalterin bezeichnet. Die Antragsschrift ist der Verwalterin mit dem Zusatz zugestellt worden: Zugleich in Ihrer Eigenschaft als Verwalter gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG mit der Bitte, die Wohnungseigentümer in geeigneter Form zu verständigen. Die Verwalterin hat Rechtsanwälte als Verfahrensbevollmächtigte beauftragt, die mit Schriftsatz vom 17. April 2002 angezeigt haben, daß sie die Antragsgegnerin (Wohnungseigentümergemeinschaft) sowie die Verwalterin vertreten würden, was dann auch in allen Instanzen geschehen ist. Amtsgericht und Landgericht haben die Anträge auf Abberufung der Verwalterin und Einsetzung einer anderen Verwaltung zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die frist- und formgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin. Die Verfahrensbevollmächtigten der Wohnungseigentümergemeinschaft haben auf Anfrage des Senats mitgeteilt, daß die Eigentümergemeinschaft mit Beschluß vom 26. Mai 2000 zu TOP 7 der Beauftragung eines Rechtsanwalts zur Vertretung gegen die Antragstellerin zugestimmt habe und sämtliche Folgeverfahren zwischen den Antragsgegnern und der Antragstellerin bzw. daneben der Verwalterin auf der Grundlage dieses Beschlusses im stillschweigenden Einverständnis der Eigentümergemeinschaft betrieben worden seien, ein gesonderter Beschluß für das vorliegende Verfahren jedoch nicht gegeben sei. Das Rechtsmittel führte zur Zurückverweisung.

Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Das Rechtsmittel führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und Zurückverweisung der Sa-che an das Landgericht, weil die Eigentümergemeinschaft im Hinblick auf die lnteressenkollision der Verwalterin nicht vorschriftsmäßig vertreten ist.

Verfahrensgegenstand ist in allen Instanzen die Abberufung der Verwalterin aus wichtigem Grunde und die Einsetzung einer anderen Verwaltung. Diese Anträge richten sich sowohl gegen die übrigen Wohnungseigentümer (§ 21 Abs. 4 WEG) als auch (jedenfalls was die Abberufung anbelangt) gegen die Verwalterstellung der Antragstellerin, welche diese aus eigenem Recht verteidigen darf (BGH GE 2002, 1630 = NJW 2002, 3240 = ZMR 2002, 766 = NZM 2002, 788). Folgerichtig ist die verfahrenseinleitende Antragsschrift der Verwalterin zugleich für die Wohnungseigentümergemeinschaft zugestellt worden. Gegen die rein passive Zustellungsvertretung der Verwalterin für die Wohnungseigentümergemeinschaft hat der Senat keine Bedenken, weil jedenfalls aus dem Akteninhalt nicht ersichtlich ist, daß die Verwalterin die Mitglieder der Gemeinschaft über das vorliegende Verfahren etwa nicht unterrichtet hätte (OLG Köln WuM 1999, 301 = NZM 1999, 287 LS). Anders verhält es sich dagegen hinsichtlich der Verfahrensvertretung.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (GE 2002, 1630 = NZM 2002, 788 unter Bezugnahme auf BGHZ 106, 113 = NJW 1989, 1087; BayObLGZ 1965, 35; OLG Hamm NJW-RR 1997, 523; KG GE 1997, 1583 = ZMR 1997, 610) besitzt der Verwalter durch sein Amt eine Rechtsstellung, die er beispielsweise gegen einen Abberufungsbeschluß aus eigenem Recht verteidigen darf. In diese Rechtsstellung greift ein Wohnungseigentümer auch ein, wenn er von der widerstrebenden Eigentümergemeinschaft die Abberufung eines bestimmten Verwalters verlangt. Es liegt der Antrag eines Wohnungseigentümers über die sich aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer einerseits (§ 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG) und über die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums andererseits (§ 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG) vor. In Fällen eines derartigen lnteressenkonflikts kann der WEG-Verwalter nicht ohne weiteres zugleich seine eigene Rechtsstellung, aber auch die rechtlichen Interessen der übrigen Wohnungseigentümer vertreten. Nichts anderes ergibt sich, wenn der Verwalter wie hier Rechtsanwälte als Verfahrensbevollmächtigte sowohl bezüglich seiner eigenen Rechtsstellung wie auch zur Wahrnehmung der Interessen der Eigentümergemeinschaft beauftragt. Wenn der Verwalter nicht zugleich sich selbst und auch die Wohnungseigentümergemeinschaft vertreten darf, gilt dies auch für die Beauftragung eines Rechtsanwalts.

Aus der Teilungserklärung kann im vorliegenden Fall keine Vertretungsberechtigung hergeleitet werden. In Erweiterung der gesetzlichen Bestimmungen hat der Verwalter lediglich die Befugnis, die Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich "in Angelegenheiten der laufenden Verwaltung" zu vertreten, was schon nach seinem Wortlaut nicht den Fall des Interessenkonflikts umfaßt, abgesehen davon, daß die Abberufung eines Verwalters aus wichtigem Grunde nicht zu den "Angelegenheiten der laufenden Verwaltung" zu rechnen ist. Soweit sich die Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegnerseite darauf berufen, daß nach dem Eigentümerbeschluß vom 26. Mai 2000 zu TOP 7 die Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der Geltendmachung von Wohngeldansprüchen beschlossen worden ist, kann sich dies auch bei weitester Auslegung nicht auf "sämtliche Folgeverfahren zwischen den Antragsgegnern und der Antragstellerin" beziehen. Erst recht reicht im Falle des § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG kein "stillschweigendes Einverständnis der Eigentümergemeinschaft".

In Fällen eines lnteressenkonfliktes haben die Wohnungseigentumsgerichte für die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Zustellungsbevollmächtigten aus ihren Reihen zu bestellen, damit eine angemessene Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer gewährleistet ist. Nach § 45 Abs. 2 Satz 2 WEG soll die letztlich ergehende gerichtliche Entscheidung auch für alle Beteiligten, also sowohl den Verwalter wie auch die übrigen Wohnungseigentümer bindend sein. Folglich müssen die Wohnungseigentümer ihre Interessen auch eigenständig neben dem Verwalter vertreten können.

Der Senat ist allerdings auch der Auffassung, daß die Eigentümergemeinschaft durch besonderen Mehrheitsbeschluß den Verwalter speziell ermächtigen kann, neben seiner eigenen Rechtsstellung auch die Interessen der Eigentümergemeinschaft zu verfolgen, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grunde verlangt. Dies ergibt sich aus der Überlegung, daß der Verwaltervertrag mit der gesamten Eigentümergemeinschaft besteht und ein einzelner Wohnungseigentümer gegen den Verwalter ohnehin regelmäßig nur mit Ermächtigung der Gemeinschaft durch Mehrheitsbeschluß vorgehen darf. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Wohnungseigentümer einen lndividualanspruch nach § 21 Abs. 4 WEG verfolgt und eine Zustimmung der Gemeinschaft ohnehin ausgeschlossen erscheint. In diesen Fällen muß die Eigentümergemeinschaft aber zumindest durch einen Zustellungsbevollmächtigten Gelegenheit zu einer eigenen Stellungnahme haben.

Nach § 27 Abs. 1 FGG finden auf die sofortige weitere Beschwerde die Vorschriften der Zivilprozeßordnung über die Revision, insbesondere § 547 ZPO Anwendung. Nach § 547 Nr. 4 ZPO ist eine Entscheidung stets als auf eine Verletzung des Rechts beruhend anzusehen, wenn eine Partei in dem Verfahren nicht nach Vorschrift der Gesetze vertreten war, sofern sie nicht die Prozeßführung ausdrücklich oder stillschweigend genehmigt hat. Es mag sein, daß bei einer Einzelperson an eine stillschweigende Genehmigung der Prozeßführung keine besonders hohen Anforderungen zu stellen sind. Jedenfalls sind bei einer Personenmehrheit, die ihren Willen nur in der Eigentümerversammlung und in Beschlußform bilden kann, auch an eine stillschweigende Genehmigung höhere Anforderungen zu stellen. Aus der Ermächtigung vom 26. Mai 2000 zur Verfolgung von Wohngeldansprüchen und aus dem Unterbleiben weiterer Beschlußfassungen zur Vertretungsfrage kann jedenfalls eine verfahrensrechtlich ausreichende nachträgliche Genehmigung der Prozeßführung nicht mit hinreichender Sicherheit gefolgert werden. Insoweit ist eine ausdrückliche Beschlußfassung erforderlich.

Demgemäß muß die Angelegenheit ohne Sachprüfung wegen der gesetzlichen Fiktion der Rechtsverletzung an das Landgericht zurückverwiesen werden, das auch über die Kosten des Verfahrens erneut zu befinden hat.

In kritischen Verfahren brauchen die Wohnungseigentümer einen Zustellungsbevollmächtigten.

Ein Wohnungseigentümer verlangte die Abberufung des Verwalters. Der Verwalter beauftragte zur Vertretung seiner Interessen und derjenigen der Gemeinschaft einen Rechtsanwalt, der Verwalter und Gemeinschaft vor dem AG und LG vertrat. Auf Rückfrage teilte der Rechtsanwalt mit, die Gemeinschaft habe den Verwalter einmal zur Aktivvertretung gegen den Antragsteller ermächtigt und sei stillschweigend mit ihrer Vertretung in dem Abberufungsverfahren einverstanden gewesen.

Gegen die Abberufung kann sich der Verwalter in eigenem Interesse wehren. Vertritt er zugleich die Gemeinschaft, besteht ein Interessenkonflikt, weil die Gemeinschaft evtl. anders über die Abberufung denkt. Folglich muß in den ersten beiden Tatsacheninstanzen entweder ein Zustellungsbevollmächtigter für die Wohnungseigentümer (etwa der Beiratsvorsitzende) vom Gericht bestellt oder zumindest dem Verwalter durch ausdrücklichen Eigentümerbeschluß eine Ermächtigung zur Vertretung auch der Gemeinschaftsinteressen erteilt werden. Zu den "laufenden Angelegenheiten" im Sinne der Teilungserklärung gehört die Verwalterabberufung aus wichtigem Grunde im Zweifel nicht. Demgemäß war eine Zurückverweisung an das Landgericht unumgänglich.