Verwalterabberufung aus wichtigem Grund

1. Auch ohne vorherige Abmahnung liegt ein wichtiger Grund zur fristlosen Abberufung des Verwalters in der Regel schon bei einmaliger Verletzung der Pflicht zur Führung einer korrekten Beschlusssammlung vor.

2. Entnimmt der Verwalter Vorschusszahlungen aus der Gemeinschaftskasse für sich, obwohl ihm solche nicht zustehen, stellt dies ebenfalls einen wichtigen Grund zur Abberufung dar.

(Leitsätze der Redaktion)

II. Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg. Nach § 513 Abs. 1 ZPO kann die Berufung erfolgreich nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht (§ 546 ZPO) oder nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Diese Voraussetzungen liegen hier vor, da ein wichtiger Grund zur Abberufung der Kl. vorlag.

1) Die Klage ist zulässig, weil der Verwalter zur Anfechtung des Eigentümerbeschlusses über seine Abberufung befugt ist (BGH, Beschluss vom 20. Juni 2002 - V ZB 39/01 -, BGHZ 151, 164). Die Klage ist auch rechtzeitig erhoben und demnächst zugestellt worden.

2) Die Abberufung der Verwaltung setzt vorliegend wegen § 14.1 der Teilungserklärung i. V. m. § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG das Vorliegen eines wichtigen Grundes voraus. Ein wichtiger Grund ist gegeben, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände im konkreten Einzelfall nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit nicht mehr zugemutet werden kann und deshalb das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist. Das erforderliche Vertrauensverhältnis kann insbesondere infolge schwerwiegender Pflichtverstöße, durch Rechtsmissbrauch oder aus mehreren tatsächlichen Umständen zerstört sein. Dabei sind die für die Abberufung maßgeblichen Gründe sowohl für sich genommen als auch in ihrer Gesamtheit zu würden, ob das Vertrauen der Wohnungseigentümer in eine künftige pflichtgemäße Ausübung der Verwaltertätigkeit durch die Antragstellerin grundlegend erschüttert ist (BGH, Beschluss vom 20. Juni 2002 - V ZB 39/01, aaO.). Dieses ist insbesondere dann der Fall, wenn die festgestellten Tatsachen objektiv geeignet sind, das Vertrauensverhältnis zwischen Wohnungseigentümern und dem Verwalter schwerwiegend zu stören oder gar zu zerstören. Dabei sind die Interessen der Wohnungseigentümer an der Trennung vom Verwalter mit den Interessen des Verwalters am Erhalt seiner Verwalterstellung sowie die beiderseitigen Verursachungsbeiträge vollständig und widerspruchsfrei abzuwägen. In die Interessenabwägung sind alle Umstände einzubeziehen, so z. B. auch die restliche Dauer des Verwaltervertrages. Das erforderliche Vertrauen kann insbesondere infolge schwerwiegender Pflichtverstöße oder durch Rechtsmissbrauch des Verwalters zerstört werden. Voraussetzung ist jedenfalls stets ein Fehlverhalten des Verwalters.

a) Jederzeitige Abberufungsmöglichkeit

Rechtsfehlerfrei ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass eine ordentliche Abberufung des Verwalters ausgeschlossen ist und die Beendigung der Bestellung nur aus wichtigem Grund in Frage kommt. Bereits die zeitlich befristete Bestellung der Kl. bis zum 31.12.2015 lässt den Schluss zu, dass eine vorzeitige Abberufung an das Vorliegen eines wichtigen Grundes gebunden ist. Aus der in § 14.1 der Teilungserklärung enthaltenen Regelung, dass eine Abberufung aus wichtigem Grund jederzeit möglich ist, folgt im Umkehrschluss, dass ohne wichtigen Grund eine Abberufung gerade nicht möglich ist.

b) Führung der Beschlusssammlung

Nach § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG liegt ein wichtiger, zur Abberufung führender Grund regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschlusssammlung nicht ordnungsmäßig führt. Denn die Eigentümer sollen sich angesichts der Verpflichtung gem. § 24 Abs. 7 WEG stets darauf verlassen können, dass die Sammlung aktuell, richtig und vollständig ist. Zwar ist diese Vermutung nach einer Ansicht des AG Charlottenburg nur dann widerlegt, wenn es sich bei dem Fehler der Beschlusssammlung um eine bloße Bagatelle handelt, die die Interessen der Eigentümer und der Gemeinschaft erkennbar nicht berührt (AG Charlottenburg, Urteil vom 18. Januar 2013 - 73 C 98/12 = GE 2013, 1465), wohingegen nach anderer Ansicht (LG Berlin, Urteil vom 7. Oktober 2009 - 85 S 101/08 = ZWE 2010, 224; AG München, Urteil vom 28. Juli 2008 - 485 C 602/07 -, ZMR 2009, 644) immer eine umfassende Abwägung aller Umstände entscheidend Ist. Doch führen beide Rechtsansichten vorliegend zu der Annahme, dass ein wichtiger Grund vorliegt. Denn die Kl. hat bei der Führung der Beschlusssammlung Fehler gemacht, die keine Bagatellen mehr sind und auch in der Gesamtschau zur Annahme der Voraussetzungen i.S.v. § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG führen.

Gemäß § 24 Abs. 7 Nr. 1 WEG hat die Beschlusssammlung den Wortlaut der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung zu enthalten.

So enthält die Beschlusssammlung für die Versammlung am 20.12.2012 nicht die Angabe eines Versammlungsortes. Zwar war die Kl. zu diesem Zeitpunkt noch nicht Verwalterin der Anlage. Aber die ihr obliegende Pflicht zum Führen der Beschlusssammlung umfasst auch die Verpflichtung, Fehler und Unvollständigkeiten zu korrigieren (vgl. Niedenführ 11. A., § 24 Rz. 95). Hinzu kommt, dass auch für die Versammlung vom 22.1.2013 von der Kl. kein Versammlungsort ein- bzw. nachgetragen wurde. Besonders schwer wiegt jedoch, dass hinsichtlich der Versammlung vom 13.5.2013 der zu TOP 1 gefasste Beschluss sich nicht im Wortlaut in der Beschlusssammlung (Nr. 23) wiederfindet, sondern ganze Textpassagen fehlen, und zwar jene, die eine dem WEG unbekannte wiederauflebende Zahlungspflicht des ausscheidenden Eigentümers und damit einen für jeden Eigentümer elementaren Aspekt betreffen. Denn die Frage, ob ein Eigentümer trotz seines Ausscheidens aus der WEG weiterhin mit Zahlungsansprüchen der WEG zu rechnen hat, welche die Zeit nach seiner Löschung aus dem Grundbuch betreffen, ist von nicht zu unterschätzender Bedeutung für jeden Eigentümer. Gleiches gilt für die beschlossene Regelung zur Fortgeltung der Instandhaltungsrücklage. Ein Recht zur „Selektion“ der einzutragenden Beschlussinhalte steht der Kl. aber in keiner Weise zu.

Soweit die Kl. ihr Verhalten damit zu erklären versucht, dass sich diese Regelung „lediglich“ auf bestimmte Sonderfälle beziehe, vermag dies ihr Verhalten nicht zu entschuldigen. Denn gerade Sonderfälle, die nach den Beschlüssen der Eigentümer von der zu erwartenden Regelung - sei es gesetzlich oder sonst üblich - abweichen, sind für die Eigentümer von besonderem Interesse. Auch an dem Hinweis der Kl., der Beschlussinhalt gebe nur Befugnisse aus dem Verwaltervertrag wieder (dort § 2 Nr. 3), zeigt sich die Problematik der unvollständigen Beschlusssammlung. Denn die Parteien sind sich gerade nicht einig, ob es überhaupt zu einem Abschluss eines geänderten Verwaltervertrages gekommen ist. Hieran zeigt sich ganz deutlich die Wichtigkeit der Vollständigkeit der Beschlusssammlung. Mag die Kl. auch den Wunsch nach einer Übersichtlichkeit der Beschlusssammlung hegen, ist das kein Rechtfertigungsgrund, Beschlussinhalte vorsätzlich nur selektiert in der Beschlusssammlung wiederzugeben.

Eine Abmahnung der Kl. vor der Abberufung war nicht erforderlich. Der Gesetzgeber führt selbst aus, dass ein wichtiger Abberufungsgrund in der Regel schon bei einmaliger Verletzung der Pflicht aus § 24 Abs. 7 WEG gegeben ist (BT-Drs. 16/887, S. 35).

Auf die Frage des § 626 Abs. 2 WEG kommt es bei der Abberufung als Organisationsakt nicht an (Niedenführ aaO., § 26 Rz. 103).

c) Entnahme von Geldern

Neben der nicht ordnungsgemäß geführten Beschlusssammlung hat die Kl. vom Konto der WEG Gelder entnommen, die ihr nicht zustanden. Dies betrifft sowohl die Sondervergütung für den Jahresabschluss 2012 als auch eine Vergütung für die Abhaltung der streitgegenständlichen Versammlung.

aa) Sondervergütung für Jahresabschluss 2012

Da die Kl. erst im Jahr 2013 als Verwalterin bestellt wurde, war sie nicht verpflichtet, die Jahresabrechnung 2012 zu erstellen. Vielmehr haben die Bekl. bzw. die WEG hier mit der Kl. einen gesonderten Werkvertrag abgeschlossen, der einen gesonderten Vergütungsanspruch auslöst. Nach dem Inhalt des Beschlusses vom 13.5.2013 (TOP 6) sollte die Sondervergütung brutto 2.975 € betragen. Für einen solchen Werkvertrag gibt es jedoch keinen Anspruch auf Vorschusszahlung, sondern die Vergütung ist erst mit der Abnahme der Leistung fällig. Zwar gibt es in dem - nicht unterzeichneten - Verwaltervertrag unter § 3 gewisse Regelungen zu Vorschussansprüchen der Kl. Unabhängig von der Frage, ob der Vertrag jedoch rechtswirksam abgeschlossen wurde, rechtfertigt § 3 3) lit. e) jedoch keine Entnahme von Honorar für die Erstellung des Jahresabschlusses. Denn die vorgenannte vertragliche Regelung bezieht sich nur auf die Gebühr nach § 3 3) lit. d); um eine solche geht es bei der Sondervergütung jedoch nicht. Die Vorgehensweise der Kl. führt dazu, dass die Bekl. vor vollendete Tatsachen gestellt werden und Anstrengungen unternehmen müssen, um die mangels Abnahme der Jahresabrechnung ungerechtfertigt von der Kl. entnommene Sondervergütung zurückzuerhalten.

bb) 261,80 € vor Versammlung vom 27.11.2013 abgebucht

Vergleichbares gilt für den Betrag von 261,80 €. Zwar sieht der nach Ansicht der Kl. rechtswirksam abgeschlossene Verwaltervertrag unter § 3 Ziff. 1 vor, dass die Kl. eine Gebühr von 10 €/Einheit abrechnen kann. Jedoch sieht die vorgenannte Vertragsregelung keinen Anspruch auf Vorschusszahlung vor. Soweit die Kl. erneut auf § 3 Nr. 3 e des Vertrages verweist, vermag dies nicht weiter zu helfen, weil - wie dargetan - sich diese Bestimmung nicht auf die Vergütung nach § 3 Ziff. 1 bezieht, sondern nur auf die Gebühr nach § 3 Ziff. 3 d (Kosten für wirtschaftliche Baubetreuung).

Da bereits die vorgenannten Umstände für eine sofortige Abberufung ausreichen, kommt es auf die weiteren zwischen den Parteien diskutierten und streitigen Umstände nicht mehr an.

Ein wichtiger Abberufungsgrund liegt in der Regel schon bei einmaliger Verletzung der Verwalterpflichten zur Führung einer korrekten Beschluss-Sammlung vor, so dass eine vorherige Abmahnung nicht erforderlich ist.

Mit Eigentümerbeschluss vom 22. Januar 2013 bestellten die beklagten Wohnungseigentümer die Klägerin bis zum 31. Dezember 2015 zur Verwalterin der Wohnanlage. In die Beschluss-Sammlung trug die Verwalterin für die Versammlung vom 22. Januar 2013 nicht den Ort der Versammlung ein. Bereits am 4. März 2013 entnahm die Klägerin 2.042,04 € vom Gemeinschaftsskonto als Verwalterhonorar. Am 21. Mai 2013 nahm sie 2.975 € vom Konto für die Erstellung der Jahresabrechnung 2012. Am 12. November 2013 nahm sie vorab für die Durchführung der Eigentümerversammlung 261,80 € vom Konto der Gemeinschaft. Auf der Eigentümerversammlung vom 27. November 2013 verweigerte die Verwalterin die Einsichtnahme in die Konten und wurde fristlos aus wichtigem Grund abgewählt sowie der Verwaltervertrag fristlos gekündigt. Das AG hat der Anfechtungsklage der Verwalterin stattgegeben. Hiergegen die Berufung der Wohnungseigentümer.

Mit Erfolg! Nach den vom AG festgestellten Tatsachen lag ein wichtiger Grund zur Abberufung der Verwalterin vor. Nach der Teilungserklärung setzt die Abberufung einen wichtigen Grund voraus. Dieser liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände im konkreten Einzelfall nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit nicht mehr zugemutet werden kann und deshalb das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist. Dabei sind die für die Abberufung maßgeblichen Gründe sowohl für sich genommen als auch in ihrer Gesamtheit zu würdigen, ob das Vertrauen der Wohnungseigentümer in eine künftige pflichtgemäße Ausübung der Verwaltertätigkeit grundlegend erschüttert ist. Ein gewichtiger, zur Abberufung führender Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt. Beschlussinhalte dürfen nicht vorsätzlich nur selektiert in der Beschluss-Sammlung wiedergegeben werden. Eine Abmahnung der Klägerin vor der Abberufung war nicht erforderlich. Der Gesetzgeber führt selbst aus, dass ein wichtiger Abberufungsgrund in der Regel schon bei einmaliger Verletzung der Pflicht aus § 24 Abs. 7 WEG gegeben ist. Außerdem hat die Klägerin vom Konto der Gemeinschaft Gelder entnommen, die ihr jedenfalls im Zeitpunkt der Abbuchung noch nicht zustanden. Da bereits die vorgenannten Umstände für eine sofortige Abberufung ausreichen, kommt es auf die weiteren zwischen den Parteien diskutierten streitigen Umstände nicht mehr an.