Verwalterabberufung

Verwalterabberufung; fristgerechte Jahresabrechnung

Die zeitgerechte Aufstellung einer Jahresabrechnung gehört zu den wichtigsten Aufgaben des Verwalters. Die wiederholte, nicht rechtzeitige Aufstellung der Jahresabrechnung kann einen wichtigen Grund für die Abberufung des Verwalters abgeben.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Der weitere Beteiligte ist der Verwalter. Er ist zusammen mit seiner Ehefrau zugleich Wohnungseigentümer. Nach § 32 Satz 2 der Gemeinschaftsordnung hat der Verwalter die Jahresabrechnung spätestens fünf Monate nach Ablauf des Abrechnungsjahres zu erstellen. Nach § 3 Abs. 3 des mit dem weiteren Beteiligten im Jahr 1972 geschlossenen Verwaltervertrags ist die Abrechnung durch den Verwalter im ersten Halbjahr vorzunehmen.

In der Eigentümerversammlung vom 30.9.1996 beschlossen die Wohnungseigentümer unter Tagesordnungspunkt 4, den bestehenden Verwaltervertrag mit dem weiteren Beteiligten bis 31.12.1999 zu verlängern. Die Antragstellerin hat beantragt,

1. den Eigentümerbeschluß vom 30.9.1996 zu Tagesordnungspunkt 4 für ungültig zu erklären,

2. den Verwalter aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung abzuberufen,

3. einen Notverwalter zu bestellen,

4. den Verwalter im Weg der einstweiligen Anordnung zu verpflichten, der Antragstellerin Einsicht in die Verwalterunterlagen zu gewähren und innerhalb eines Monats eine ordnungsmäßige Jahresabrechnung 1994 vorzulegen.

Das Amtsgericht hat den Eigentümerbeschluß vom 30.9.1996 zu Tagesordnungspunkt 4 für ungültig erklärt, den weiteren Beteiligten als Verwalter mit sofortiger Wirkung abberufen, die Antragstellerin zur Einberufung einer Eigentümerversammlung noch im Jahr 1998 insbesondere zur Wahl eines neuen Verwalters ermächtigt und den weiteren Beteiligten verpflichtet, der Antragstellerin Einsicht in alle Verwalterunterlagen zu gewähren sowie ordnungsmäßige Abrechnungen für die Jahre 1994, 1996 und 1997 zur Beschlußfassung durch die Wohnungseigentümer vorzulegen. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner zu 1 (der Verwalter und seine Ehefrau) hat das Landgericht mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Antragstellerin zur Einberufung einer Eigentümerversammlung innerhalb von drei Monaten nach Rechtskraft der Entscheidung ermächtigt ist. Gegen diesen Beschluß richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner zu 1., die teilweise Erfolg hatte.

a) Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht zu dem Ergebnis gelangt, daß wichtige Gründe für die Abberufung des Verwalters vorliegen. Dies rechtfertigt auch die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses vom Jahr 1996 über die Vertragsverlängerung mit dem Verwalter und die Ermächtigung der Antragstellerin zur Einberufung einer Eigentümerversammlung mit dem Ziel, einen neuen Verwalter zu bestellen.

Die Aufstellung der Jahresabrechnung gehört zu den wichtigsten Pflichten des Verwalters (§ 28 Abs. 3 WEG; Staudinger/ Bub WEG § 28 Rn. 270). In der Regel ist die Jahresabrechnung in den ersten Monaten nach Ablauf des Wirtschaftsjahres aufzustellen (BayObLG WE 1991, 223; Staudinger/Bub § 28 Rn. 271). Im vorliegenden Fall ist im Verwaltervertrag eine Frist von sechs Monaten festgeschrieben, die über die in der Teilungserklärung enthaltene Frist von fünf Monaten hinausgeht. Die nicht rechtzeitige Aufstellung der Abrechnung kann einen wichtigen Grund für die Abberufung des Verwalters darstellen (Bärmann/Merle WEG 6. Aufl. § 28 Rn. 55). Im Vordergrund steht bei der Aufstellung der Jahresabrechnung nicht der Zeitpunkt, in dem die Abrechnung erstellt oder den Wohnungseigentümern zugesandt wird. Von entscheidender Bedeutung ist vielmehr, wann die Wohnungseigentümer Gelegenheit haben, in einer Eigentümerversammlung über die Genehmigung der Abrechnung zu beschließen und dieser damit erst Wirksamkeit zu verleihen (vgl. § 28 Abs. 5 WEG).

Nach den Feststellungen des Landgerichts hat der Verwalter die Jahresabrechnung für mehrere Jahre jeweils erst mehrere Monate nach der in der Teilungserklärung und dem Verwaltervertrag festgelegten Frist der Eigentümerversammlung zur Beschlußfassung vorgelegt. Außerdem sind die Eigentümerbeschlüsse über die Jahresabrechnung 1994 und 1996 wegen erheblicher Mängel der Abrechnung für ungültig erklärt worden. Diese für das Rechtsbeschwerdegericht bindenden tatsächlichen Feststellungen (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 561 Abs. 2 ZPO) rechtfertigen den vom Landgericht daraus gezogenen Schluß, daß ein wichtiger Grund für die Verwalterabberufung vorliegt, weil der Verwalter zu einer ordnungsmäßigen Erfüllung seiner Verwalteraufgaben nicht in der Lage ist und damit das Vertrauensverhältnis zwischen ihm und den Wohnungseigentümern zerstört wurde. Daran ändert nichts, daß einzelne Jahresabrechnungen von den Wohnungseigentümern genehmigt wurden. Insbesondere kann eine solche Genehmigung den in der verspäteten Aufstellung der Jahresabrechnung liegenden wichtigen Grund nicht beseitigen.

Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht auch die Ermächtigung der Antragstellerin zur Einberufung einer Eigentümerversammlung durch das Amtsgericht nicht beanstandet. Dem Vortrag der Antragstellerin in der Rechtsbeschwerdeinstanz kann jedenfalls entnommen werden, daß sie bereit ist, von der Ermächtigung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung Gebrauch zu machen.

b) Zu Recht haben die Antragsgegner im Schriftsatz vom 19.11.1998 beanstandet, daß der Verwalter vom Amtsgericht zur Aufstellung auch der Jahresabrechnungen 1996 und 1997 verpflichtet wurde, obwohl die Antragsteller dies nicht beantragt haben. Voraussetzung für eine Verpflichtung ist im wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren aber ein entsprechender Antrag (vgl. § 43 Abs. 1 WEG). Aus dem Beschluß des Amtsgerichts ergibt sich nicht, welcher Antrag von der Antragstellerin gestellt wurde. Das Landgericht gibt den Antrag zutreffend dahin wieder, daß nur die Verpflichtung zur Aufstellung einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung für das Jahr 1994 gestellt worden sei. Gleichwohl hat das Landgericht die darüber hinausgehende Verpflichtung des Verwalters durch das Amtsgericht unbeanstandet gelassen, sich in seiner Entscheidung im übrigen mit der vom Amtsgericht ausgesprochenen Verpflichtung des Verwalters zur Erstellung von Jahresabrechnungen für die Jahre 1994, 1996 und 1997 nicht näher befaßt. Dieser Mangel der landgerichtlichen Entscheidung führt gleichwohl nicht zur Aufhebung des Beschlusses in diesem Punkt. Denn aus dem Schriftsatz der Antragstellerin vom 9.12.1998 kann jedenfalls entnommen werden, daß sie auch die Verpflichtung des Verwalters zur Aufstellung der Jahresabrechnungen 1996 und 1997 will. In diesem Schriftsatz kann eine entsprechende nachträgliche Antragstellung im Beschwerdeverfahren gesehen werden.

Die vom Amtsgericht ausgesprochene und vom Landgericht bestätigte Verpflichtung des Verwalters zur Aufstellung der Jahresabrechnungen ist aufrechtzuerhalten. Eine Erledigung der Hauptsache insoweit ist durch die zwischenzeitliche Erstellung der Jahresabrechnungen nicht eingetreten. Die Jahresabrechnungen wurden zwar in der Eigentümerversammlung vom 28.5.1999 genehmigt. Die entsprechenden Eigentümerbeschlüsse wurden jedoch von der Antragstellerin angefochten. Über den Anfechtungsantrag ist noch nicht entschieden. Die vom Amtsgericht ausgesprochene Verpflichtung des Verwalters geht dahin, "ordnungsgemäße, korrekte und mangelfreie" Abrechnungen zu erstellen. Ob die beschlossenen Jahresabrechnungen diese Anforderungen erfüllen, ist abschließend und verbindlich in dem Anfechtungsverfahren zu prüfen und zu entscheiden. Im Hinblick darauf kann derzeit nicht davon ausgegangen werden, daß der Verwalter die ihm in der Entscheidung des Amtsgerichts auferlegte Verpflichtung erfüllt hat.

c) Der Verwalter bestreitet nicht eine Verpflichtung, der Antragstellerin Einsicht in die Verwalterunterlagen zu gewähren. Eine Einsichtnahme sei von ihm aber nie verwehrt worden, so daß für eine Verpflichtung das Rechtsschutzbedürfnis fehle. Auch mit diesem Sachvortrag in der Beschwerdeschrift vom 19.11.1998 hat sich das Landgericht nicht auseinandergesetzt. Er führt zur Aufhebung der Beschwerdeentscheidung in diesem Punkt. Das Amtsgericht hat den Verwalter nur verpflichtet, der Antragstellerin persönlich und nicht im Beisein ihres Rechtsanwalts Einsicht in die Verwalterunterlagen zu gewähren. Dies wurde aber der Antragstellerin zu keiner Zeit verwehrt. Insoweit kann die Verpflichtung zur Einsichtsgewährung mangels Rechtsschutzbedürfnisses keinen Bestand haben.

Ein Wohnungseigentumsverwalter hatte drei Jahresabrechnungen hintereinander mit erheblicher Verspätung den Wohnungseigentümern zur Beschlußfassung vorgelegt. Die in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Frist von fünf Monaten nach Ablauf des Abrechnungsjahres war um zwei bis sechs Monate überschritten worden. Dennoch wurde die Verwalterbestellung durch Mehrheitsbeschluß verlängert. Ein Wohnungseigentümer erreichte aber vor Gericht die Abberufung des Verwalters wegen dessen Säumigkeit.