Verwalter als Zustellungsvertreter bei Eigenantrag eines Eigentümers

Verwalter als Zustellungsvertreter bei Eigenantrag eines Eigentümers; Beschlußanfechtung; Zustellungsvertreter; Verwalter; Zustellung; Gerichtsbeschluß; Eigentümerbeschluß; Ersatzversammlung am selben Tag

1. Tritt in einem Beschlußanfechtungsverfahren, in welchem mit Ausnahme des Antragstellers die übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft vom Verwalter hinsichtlich der Entgegennahme von Zustellungen vertreten werden, nur ein Wohnungseigentümer durch Stellung eines eigenen Abweisungsantrags hervor, ist der Gerichtsbeschluß, durch den ein Eigentümerbeschluß für ungültig erklärt wird, nicht nur dem Antragsteller und dem Verwalter, sondern auch dem Wohnungseigentümer förmlich zuzustellen, der den Abweisungsantrag gestellt hat, um für diesen die Beschwerdefrist wirksam in Lauf zu setzen.

2. Ein mit Stimmenmehrheit gefaßter Eigentümerbeschluß, der in Abweichung von § 25 Abs. 4 WEG vorsieht, daß mit der Einladung zur Eigentümerversammlung zugleich zur Ersatzversammlung am selben Tag geladen werden kann, ist nicht nichtig, sondern mangels rechtzeitiger Anfechtung bindend (wie BayObLG, WuM 1989, 658 = WE 1991, 49).

Die Bet. sind die Wohnungseigentümer der im Rubrum näher bezeichneten, aus 451 Einheiten bestehender Wohnanlage, deren Häuser eine Hof-Gartenanlage im Viereck umschließen. Hinsichtlich der Gartenanlage sind gem. § 3 II der Teilungserklärung (TE) vom 22.12.1982 Sondernutzungsrechte an insgesamt 87 Gartenteilflächen "auf alleinige und die übrigen Eigentümer ausschließende Benutzung der betreffenden Grundstücksfläche zur zier- und kleingärtnerischen Benutzung" begründet worden. Nach § 7 V TE dürfen diese Gartenteilflächen "nur zu zier- und kleingärtnerischen Zwecken" genutzt werden. Die Errichtung von Baulichkeiten einschließlich behelfsmäßiger Bauten (z. B. Lauben) ist nach dieser Regelung nicht zulässig. Nach § 13 I TE dürfen bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums, insbesondere der Außenanlagen, nur mit schriftlicher Zustimmung des Verwalters vorgenommen werden. Im Falle der Verweigerung der Zustimmung durch den Verwalter entscheidet auf Antrag eines Wohnungseigentümers die Eigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit (§ 19 II). Unter § 20 I TE heißt es u. a. wie folgt:

"...§ 20 Bauliche Veränderungen der im Sondereigentum befindlichen Räume und Gebäudeteile sind, soweit sich die Änderungen ausschließlich auf die innere Aufteilung, Gestaltung und Ausstattung der im Sondereigentum befindlichen Räume und Gebäudeteile beziehen, ohne Zustimmung des Verwalters/der Eigentümergemeinschaft zulässig. Im übrigen gilt § 19 I und II entsprechend. ..."

In der als Wiederholungsversammlung abgehaltenen Eigentümerversammlung vom 19.5.1998, zu der der Verwalter auf Grund eines ihn hierzu ermächtigenden Eigentümerbeschlusses vom 13.11.1995 für den Fall der Feststellung der Beschlußunfähigkeit der auf denselben Tag einberufenden Erstversammlung mit seinem Einladungsschreiben zugleich eingeladen hatte, beschlossen die Eigentümer zu TOP 8 mehrheitlich, den Bet. zu 1 und 2 die Aufstellung eines im Durchmesser ca. 3 m großen und 90 cm hohen Wasserbassins auf der ihnen zur Sondernutzung zugewiesenen Gartenfläche zu gestatten.

Auf rechtzeitige Anfechtung der Ast., die die Aufstellung weiterer Planschbecken auf den Gartenflächen durch andere Wohnungseigentümer auf Grund des Mehrheitsbeschlusses der Eigentümergemeinschaft befürchten, hat das AG Wedding durch Beschluß vom 21.8.1998 den vorbezeichneten Eigentümerbeschluß für ungültig erklärt. Zuvor hatten die in dem vom AG auf den 23.7.1998 anberaumten Verhandlungstermin persönlich erschienenen Bet. zu 1 und 2 die Zurückweisung des Anfechtungsantrags beantragt. Die Antragsschrift war der Verwalterin zugestellt worden, die sich aber an dem gerichtlichen Verfahren nicht beteiligt hat.

Gegen diesen nur den Ast. und der Verwalterin jeweils am 11.9.1998 zugestellten Beschluß des AG Wedding haben die Bet. zu 1 und 2 mit ihrem am 9.10.1998 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz vom 5.10.1998 sofortige Beschwerde eingelegt und unter Versicherung der Richtigkeit ihrer Angaben an Eides statt geltend gemacht, daß sie die Rechtsmittelfrist nur versäumt hätten, weil sie erst durch das ihnen am 25.9.1998 zugegangene Schreiben der Verwalterin vom 24.9.1998 von dem angefochtenen Beschluß des AG Wedding Kenntnis erlangt hätten. Durch Beschluß vom 20.4.1999 hat das LG die Erstbeschwerde der Bet. zu 1 und 2 mit der Begründung als unzulässig verworfen, daß das Rechtsmittel nicht innerhalb der zweiwöchigen Frist des § 22 Abs. 1 FGG eingelegt worden sei, und auch die hilfsweise von den Bf. beantragte Wiedereinsetzung in den vorigen Stand abgelehnt. Hiergegen richtet sich die rechtzeitige sofortige weitere Beschwerde der Bet. zu 1 und 2, mit der diese ihren Antrag auf Zurückweisung des Anfechtungsantrags der Ast. weiterverfolgen. Das Rechtsmittel hatte Erfolg.

II. 1. Zu Unrecht hat das LG angenommen, daß die Erstbeschwerde der Bet. zu 1 und 2 wegen Nichteinhaltung der Beschwerdefrist unzulässig ist. ...

b) Diesen Ausführungen [des LG] begegnen jedenfalls insoweit rechtliche Bedenken, als danach der Verwalter im Rahmen der gesetzlichen Vertretungsmacht gem. § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG als Zustellungsvertreter i. S. von § 189 Abs. 1 ZPO (vgl. hierzu BGHZ 78, 166 [172] = NJW 1981, 282) in den Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nrn. 1, 2 und 4 WEG zur Entgegennahme von Zustellungen auch für diejenigen Wohnungseigentümer berechtigt sein soll, die sich an den betreffenden Verfahren aktiv durch eigene Antragstellung beteiligen, während er selbst von einer Verteidigung des Eigentümerbeschlusses bewußt absieht.

Nach der in Rechtsprechung und im Schrifttum überwiegend vertretenen Auffassung ist allerdings die Bestimmung des § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG dahin auszulegen, daß sie allgemein auch für die Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nrn. 1, 2 und 4 WEG gilt, also auch dann an die Wohnungseigentümer über den Verwalter Schriftsätze anderer Beteiligter und Entscheidungen des Gerichts zugestellt werden können, wenn einzelne Wohnungseigentümer Ast. oder Ag. im Verfahren sind. Insbesondere soll der Verwalter nach dieser Auffassung im Beschlußanfechtungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG Zustellungsvertreter sein, wenn ein Wohnungseigentümer oder eine Minderheit von Wohnungseigentümer einen Mehrheitsbeschluß anficht, so daß der Anfechtungsantrag dem Verwalter als Zustellungsvertreter der übrigen Wohnungseigentümer zugestellt werden kann (vgl. BayObLGZ 1973, 145; 1989, 342 [344] = NJW-RR 1989, 1168 = ZMR 1989, 438; OLG Köln, ZMR 1980, 190 f.; OLG Frankfurt, OLGZ 1989, 433; Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., § 27 WEG Rdnr. 231 m. w. Nachw.).

Diese Auslegung der Vorschrift des § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG ist auch sachlich gerechtfertigt. Wollte man verlangen, daß im Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nrn. 1, 2 und 4 WEG alle Anträge, Schriftsätze, Verfügungen und Entscheidungen den im Verfahren passiv gebliebenen Wohnungseigentümern einzeln zuzustellen oder zumindest formlos zu übersenden sind, würde dies zu einem nicht mehr zumutbaren Aufwand der Wohnungseigentumsgerichte führen (BayObLGZ 1989, 342 [344] = NJW-RR 1989, 1168 = ZMR 1989, 438). Etwas anderes muß jedoch dann gelten, wenn, wie hier, ein Wohnungseigentümer in einem Wohnungseigentumsverfahren durch Stellung eines eigenen Antrags hervortritt. In einem solchen Falle umfaßt die Vertretungsmacht des Verwalters nach § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG nicht mehr die Entgegennahme von weiteren Zustellungen, die diesen Wohnungseigentümer betreffen, der einen ihn begünstigenden Eigentümerbeschluß selbst verteidigt, wozu er berechtigt ist. Durch aktive Beteiligung am Verfahren durch eigene Antragstellung hat der Wohnungseigentümer vielmehr den verfahrensrechtlichen Anspruch erworben, daß ihm die im Verfahren eingereichten Schriftsätze anderer Beteiligter und die ergangenen gerichtlichen Entscheidungen unmittelbar zugestellt werden. Für diesen Wohnungseigentümer, der sich am Verfahren aktiv durch eigene Antragstellung beteiligt, kann auch nur durch förmliche Zustellung der gerichtlichen Entscheidung an den betreffenden Wohnungseigentümer unmittelbar die Rechtsmittelfrist wirksam in Lauf gesetzt werden.

2. Trotz der rechtsfehlerhaften Verneinung der Zulässigkeit der Erstbeschwerde durch das LG kann der Senat selbst in der Sache auf Grund der Aktenlage entscheiden, da keine weiteren Tatsachenermittlungen erforderlich sind. Zutreffend hat das LG in seinen Hilfserwägungen angenommen, daß die Erstbeschwerde im Falle ihrer Zulässigkeit in der Sache Erfolg haben muß. Denn der die Bet. zu 1 und 2 begünstigende und mehrheitlich zu TOP 8 gefaßte Eigentümerbeschluß vom 19.5.1998, mit welchem die Wohnungseigentümer die Aufstellung eines Wasserbassins auf der Sondernutzungsfläche der Bet. zu 1 und 2 gebilligt haben, ist formell wirksam zustande gekommen und widerspricht auch inhaltlich nicht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, so daß das AG zu Unrecht diesen Eigentümerbeschluß für ungültig erklärt hat.

a) Der Eigentümerbeschluß ist nicht bereits deshalb unwirksam, weil er nach Feststellung der Beschlußunfähigkeit der zum 19.5.1998 einberufenen Erstversammlung in einer am selben Tage abgehaltenen Wiederholungsversammlung gefaßt worden ist. Denn die Verwalterin war auf Grund des Eigentümerbeschlusses vom 13.11.1995 berechtigt, mit der Einberufung zu einer Eigentümerversammlung zugleich die Einladung zu einer Ersatzversammlung zu verbinden, falls bei der ersten Versammlung die Beschlußfähigkeit nicht erreicht sein sollte. Der Senat schließt sich der vom BayObLG (WuM 1989, 658 = WE 1991, 49) vertretenen Rechtsauffassung an, nach der ein solcher die Verwaltung ermächtigender und mit Stimmenmehrheit gefaßter Eigentümerbeschluß, der in Abweichung von § 25 Abs. 4 WEG vorsieht, daß mit der Einladung zur Eigentümerversammlung zugleich zur Ersatzversammlung am selben Tage geladen werden kann, nicht nichtig, sondern mangels rechtzeitiger Anfechtung bindend ist. Hierfür sprechen unabweisbare praktische Gründe, insbesondere bei großen Wohnanlagen, bei denen das Interesse an der Teilnahme an den Versammlungen gering ist. Außerdem ist diese Regelung ersichtlich bereits mehrere Jahre angewandt worden, ohne daß sich dagegen Widerspruch erhoben hätte. Demgemäß war hier die von der Verwalterin vorgenommene Eventualeinberufung zu der ebenfalls am 19.5.1998 abgehaltenen Wiederholungsversammlung auf Grund der Bestandskraft des die Verwalterin hierzu ermächtigenden Eigentümerbeschlusses zulässig.

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage kann in einem Verfahren von Wohnungseigentümern ermächtigt werden, Schriftstücke entgegenzunehmen - etwa auch einen Gerichtsbeschluß. Es gibt allerdings Fälle, in denen trotzdem der einzelne Wohnungseigentümer (zusätzlich) auch vom Gericht förmlich angeschrieben werden muß. Das Problem: Der WEG-Verwalter kann bei der Beschlußanfechtung durch einen Wohnungseigentümer (§ 23 Abs. 4 WEG) die übrigen vor Gericht vertreten und somit die Gültigkeit des Eigentümerbeschlusses verteidigen. Ein Sonderfall ist gegeben, wenn der Eigentümerbeschluß nur einen einzelnen Wohnungseigentümer begünstigt, ihm etwa gestattet, auf seiner Gartensondernutzungsfläche ein größeres Schwimmbecken aufzustellen. Dann liegt die Aufrechterhaltung des Eigentümerbeschlusses vorrangig im Interesse des begünstigten Wohnungseigentümers. Der Verwalter hat nur ein untergeordnetes Interesse an dem gerichtlichen Verfahren. Wenn der Verwalter nach Zustellung des Anfechtungsantrages untätig bleibt und allein der Wohnungseigentümer die Gültigkeit des Eigentümerbeschlusses vor Gericht verteidigt, erscheint es geboten, daß das Amtsgericht seinen Beschluß bei erfolgreicher Anfechtung nicht nur dem wenig interessierten Verwalter, sondern auch dem durch die Ungültigerklärung belasteten Wohnungseigentümer zustellt.

Eine große Wohnungseigentumsanlage aus rund 450 Wohnungen umschloß im Innenhof eine Gartenanlage. Auf 87 Gartenteilflächen wurden Sondernutzungsrechte begründet, und zwar war eine zier-und kleingärtnerische Benutzung zugelassen. In einer Eigentümerversammlung wurde mehrheitlich beschlossen, daß zwei Wohnungseigentümern die Aufstellung eines Schwimmbeckens mit einem Durchmesser von rund drei Metern und einer Höhe von 90 Zentimetern auf ihrer Gartenfläche gestattet wird. Andere Wohnungseigentümer fochten den Beschluß an. In der mündlichen Verhandlung beim Amtsgericht erschienen die beiden von dem Beschluß begünstigten Wohnungseigentümer, die Verwalterin erschien nicht. Das Amtsgericht erklärte den Eigentümerbeschluß für ungültig. Das Gericht schickte diesen Beschluß nur den Antragstellern und der Verwalterin zu, nicht jedoch den beiden durch den Eigentümerbeschluß begünstigten Wohnungseigentümern. Beide legten - eigentlich verspätet - Beschwerden ein. Die Verspätung begründeten sie damit, daß sie erst nachträglich von dem Beschluß des Amtsgerichts Kenntnis erhalten hätten. Das Landgericht hielt das für unbeachtlich, nicht aber das Kammergericht.

Das Kammergericht hat in seinem Beschluß vom 17. Mai 2000 angenommen, daß die zweiwöchige Beschwerdefrist für den Wohnungseigentümer nicht läuft, wenn ihm nicht der erstinstanzliche Beschluß zugestellt wird. Dies ebenfalls für den Fall, daß der Verwalter zur Entgegennahme von Zustellungen auch für diejenigen Wohnungseigentümer berechtigt sein soll, die sich an dem betreffenden Verfahren aktiv durch eigene Antragstellung beteiligen, während der Verwalter selbst von einer Verteidigung des Eigentümerbeschlusses bewußt absieht.

Übrigens hob das Kammergericht auch noch den Beschluß des Amtsgerichtes bezüglich der beiden Schwimmbecken auf. Der Eigentümerbeschluß hätte den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht widersprochen. Zugleich hat das Kammergericht bestätigt, daß ein bestandskräftig gewordener Mehrheitsbeschluß, der dem Verwalter eine mit der Einberufung der Eigentümerversammlung gleichzeitige Eventualeinladung für den Fall der Beschlußunfähigkeit gestattet, keineswegs nichtig, sondern für die Wohnungseigentümer und deren Rechtsnachfolger bindend ist.