Verwalter als Zustellungsvertreter auch bei Anfechtung eines Beschlusses über die Verwalterentlastung

Ficht ein Wohnungseigentümer einen Eigentümerbeschluß über die Entlastung des Verwalters an und verlangt die Entlassung des Verwalters, kann dieser gleichwohl als Zustellungsvertreter der übrigen Wohnungseigentümer herangezogen werden. Der Verwalter hat als Zustellungsvertreter die übrigen Wohnungseigentümer von dem an hängig gewordenen Verfahren in geeigneter Weise zu unterrichten. Als Zustellungsvertreter ist er nicht berechtigt, einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der übrigen Wohnungseigentümer zu beauftragen. Hierzu bedarf er einer besonderen Ermächtigung durch eine Vereinbarung, einen Eigentümerbeschluß oder den Verwaltervertrag.

Am 30.6.1994 genehmigten die Wohnungseigentümer die Einzel- und Gesamtabrechnungen für die Jahre 1992 und 1993 (TOP 3), erteilten dem jetzigen Verwalter für die Zeit vom 1.10. bis 31.12.1993 Ent-lastung (TOP 4) und genehmigten den Wirtschaftsplan für das Jahr 1994 (TOP 5). Der Antragsteller hat beantragt, die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 3 und 5 je wegen der Posten Personenaufzüge (Wartung, Reparaturen), Instandhaltungsrücklage sowie Heizungs- und Warmwasserkosten für ungültig zu erklären, ferner den Eigentümerbeschluß zu TOP 4 uneingeschränkt. Der Antragsteller hat ferner beantragt, den jetzigen Verwalter abzuberufen und einen Notverwalter einzusetzen. Ohne Erfolg.

a) Gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 2, 4 i. V. m. Abs. 4 Nr. 2 WEG sind an dem Verfahren der Verwalter und sämtliche Wohnungseigentümer materiell beteiligt, so daß sie auch formell am Verfahren zu beteiligen sind. Diesem Erfordernis ist hier Rechnung getragen. Der Senat hat (gegen Stimmen im Schrifttum, vgl. z. B. Weitnauer/Hauger WEG 8. Aufl. § 27 Rn. 17) entschieden, daß es im Interesse der Verfahrenserleichterung zulässig ist, den Verwalter weitestgehend als Zustellungsvertreter der nicht unmittelbar im Verfahren auftretenden Wohnungseigentümer heranzuziehen. Die Grenze ist nach Ansicht des Senats dort zu ziehen, wo ein echter Konflikt zwischen den Interessen des Verwalters und denen der übrigen Wohnungseigentümer vorliegt. Der Verwalter ist danach jedenfalls dann als Zustellungsvertreter ausgeschlossen, wenn er selbst Antragsteller oder Rechtsmittelführer ist (BayObLGZ 1990, 173/174). Nach diesen Grundsätzen ist es nicht zu beanstanden, daß der Verwalter als Zustellungsvertreter der Antragsgegner herangezogen wurde. Diese sind damit ordnungsgemäß am Verfahren beteiligt worden.

b) Der weitere Beteiligte ist mit der Annahme der Bestellung wirksam zum Verwalter bestellt worden (§ 26 Abs. 1 WEG; Weitnauer/Hauger § 26 Rn. 10). Ob im Hinblick auf § 1 Abs. 1 des schriftlichen Verwaltervertrags vom 14.10.1993 überhaupt ein schriftlicher Verwaltervertrag und mit welchem Inhalt zustande gekommen ist, kann im Zusammenhang mit der Frage offen bleiben, ob eine ausreichende Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer durch Inanspruchnahme des Verwalters als Zustellungsvertreter vorliegt. Der Senat hat in seinem Beschluß vom 5.12.1996 (GE 1997, 224 = NJW-RR 1997, 396) ausgeführt, der Verwalter sei kraft Gesetzes nur berechtigt, für die Wohnungseigentümer Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen. Eine darüber hinausgehende Vertretungsmacht räumt ihm das Gesetz grundsätzlich nicht ein. Zur Vertretung der übrigen Wohnungseigentümer ist er vielmehr nur berechtigt, wenn er durch Vereinbarung, einen Eigentümerbeschluß (vgl. § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG) oder den Verwaltervertrag ermächtigt ist. Nur dann ist er grundsätzlich auch befugt, einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der Wohnungseigentümer zu beauftragen. Selbst wenn im Hinblick auf diese Entscheidung des Senats davon auszugehen sein sollte, daß der Verwalter den Verfahrensbevollmächtigten nicht wirksam namens der Wohnungseigentümer bevollmächtigt hat, ändert dies nichts daran, daß die Antragsgegner, also die übrigen Wohnungseigentümer, am Verfahren im Sinn des § 43 Abs. 4 WEG beteiligt wurden.

c) Die namentliche Bezeichnung der Wohnungseigentümer in einer Eigentümerliste hat im gerichtlichen Verfahren insbesondere unter dem Gesichtspunkt einer Zwangsvollstreckung Bedeutung. Eine solche kommt aber nach den vom Senat bestätigten Entscheidungen der Vorinstanzen gegen die Antragsgegner nicht in Betracht (vgl. dazu BayObLG GE 1997, 224 = NJW-RR 1997, 396). Im übrigen ist es bei einer so großen Eigentümergemeinschaft wie hier die Regel, daß bei den Wohnungs- und Teileigentümern, wenn sich das Verfahren wie hier über einen längeren Zeitraum hinzieht, ein mehrfacher Wechsel stattfindet. Die Eigentümerliste braucht im Hinblick auf den entsprechend anwendbaren § 265 Abs. 2 ZPO (BayObLGZ 1994, 237/239) nicht ständig auf dem aktuellen Stand gehalten zu werden.

Ficht ein Wohnungseigentümer den Eigentümerbeschluß über die Entlastung des Verwalters an und verlangt dessen Entlassung, kann der Verwalter trotzdem als Zustellungsvertreter der übrigen Wohnungseigentümer herangezogen werden. Der Verwalter hat als Zustellungsvertreter die übrigen Wohnungseigentümer vor dem anhängig gewordenen Verfahren in geeigneter Weise zu unterrichten. Als Zustellungsvertreter ist er aber nicht berechtigt, einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der übrigen Wohnungseigentümer zu beauftragen.