Verwalter als Verfahrensstandschafter

1. Der Verwalter kann in Wohnungseigentumssachen als Verfahrensstandschafter für die Wohnungseigentümer Ansprüche im Rahmen von § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG im eigenen Namen geltend machen und Zahlung an sich verlangen.

2. Bei der Geltendmachung eines Anspruchs auf Wohngeld sind Eigentümerbeschlüsse über die entsprechenden Wirtschaftspläne oder Jahresabrechnungen vorzulegen oder zumindest vorzutragen. Das Gericht hat im Rahmen seiner Amtsermittlungspflicht darauf hinzuwirken.

Die Antragsgegnerin ist Wohnungseigentümerin in einer Wohnanlage, die von der Antragstellerin verwaltet wird. Diese macht in Verfahrensstandschaft für die übrigen Wohnungseigentümer Wohngeldrückstände der Antragsgegnerin geltend. Auf Grund der Verwaltervollmacht ist sie berechtigt, die Wohnungseigentümer bei der Verwaltung der Eigentumswohnanlage gerichtlich und außergerichtlich im eigenen Namen zu vertreten. Für das Wirtschaftsjahr 2002 verlangt die Antragstellerin für die Monate August bis Dezember 203,20 € nebst Zinsen. Sie stützt diesen Anspruch auf die Einzeljahresabrechnung für die Antragsgegnerin vom 5.3.2003. Ein Eigentümerbeschluß über diese Jahresabrechnung ist nicht vorgetragen worden. Für das Wirtschaftsjahr 2003 macht die Antragstellerin (...) Zinsen geltend. Diesen Anspruch gründet sie auf eine Fortgeltung des in der Eigentümerversammlung vom 6.3.2002 beschlossenen Gesamtwirtschaftsplans für das Jahr 2002.

II. 3. a) Das Landgericht ist zu Recht davon ausgegangen, daß die Antragstellerin berechtigt ist, in Verfahrensstandschaft für die Wohnungseigentümer tätig zu werden. Die gewillkürte Verfahrensstandschaft erfordert neben der Ermächtigung durch die aktiv legitimierten Wohnungseigentümer, die hier in der Verwaltervollmacht enthalten ist, ein eigenes rechtsschutzwürdiges Interesse des Verfahrensstandschafters an der Geltendmachung des fremden Rechts (Niedenführ in Niedenführ/Schulze WEG 7. Aufl. § 43 ff. Rn. 76). Im Rahmen von § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG kann ein Verwalter als Verfahrensstandschafter für die Wohnungseigentümergemeinschaft Ansprüche im eigenen Namen geltend machen und Zahlung an sich verlangen. Das notwendige eigene schutzwürdige Interesse ergibt sich aus der Pflicht des Verwalters, seine Aufgaben ordnungsgemäß und reibungslos zu erfüllen (BGHZ 73, 302/307).

b) Die übrigen Feststellungen des Landgerichts beruhen jedoch auf einem Verstoß gegen § 12 FGG. Die Amtsermittlungspflicht ist zwar im Wohnungseigentumsverfahren als einem echten Streitverfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit eingeschränkt. In solchen Verfahren sind die Beteiligten verpflichtet, bei der Schaffung der Entscheidungsgrundlagen mitzuwirken. Auf Bedenken gegen die Schlüssigkeit eines Antrags muß das Gericht jedoch hinweisen und konkret und unmißverständlich klarmachen, welcher Sachvortrag und welche Beweismittel noch erforderlich gewesen wären (BayObLG WuM 1999, 185).

Bei Wohngeldansprüchen für verschiedene Jahre ist im einzelnen anzugeben und zu belegen, inwieweit die Forderung auf Wirtschaftsplänen oder Jahresabrechnungen beruht. Es ist zu ermitteln und festzustellen, ob über die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen ein Eigentümerbeschluß gefaßt wurde (Niedenführ in Niedenführ/Schulze WEG 7. Aufl. vor § 43 ff. Rn. 138), weil erst durch einen Eigentümerbeschluß eine Zahlungspflicht der Wohnungseigentümer begründet wird.

Die Antragstellerin wäre hier aufzufordern gewesen, den zur Jahresabrechnung 2002 gehörenden Eigentümerbeschluß sowie den Einzel- und Gesamtwirtschaftsplan für das Jahr 2003 und den diesbezüglichen Eigentümerbeschluß vorzulegen oder zumindest vorzutragen. Weder die Abrechnung vom 5.3.2003 noch der Eigentümerbeschluß zum Wirtschaftsplan 2002 genügen, um die geltend gemachten Forderungen schlüssig zu belegen. Insbesondere kann für das Jahr 2003 nicht ohne weiteres auf den Wirtschaftsplan des Jahres 2002 zurückgegriffen werden, da für die Fortgeltung eines Wirtschaftsplans über das Kalenderjahr hinaus grundsätzlich ein ausdrücklicher Beschluß der Wohnungseigentümer oder eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung erforderlich ist (BayObLG OLG Report 2004, 445 = GE 2005, 60).

Das WEG-Gericht muß, wenn der Verwalter Wohngeldansprüche geltend macht, Wirtschaftsplanbeschlüsse nachprüfen.

Der WEG-Verwalter machte Wohngeldansprüche geltend, ohne die Eigentümerbeschlüsse über Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung zu erwähnen. Vor AG und LG hatte er Erfolg. Der verurteilte Wohnungseigentümer rief die dritte Instanz an.

Auch die eingeschränkte Amtsermittlungspflicht in WEG-Sachen befreit das WEG-Gericht nicht davon, sich die Eigentümerbeschlüsse vorlegen zu lassen, mit denen Zahlungspflichten begründet werden. Der WEG-Verwalter darf als Verfahrensstandschafter für die Gemeinschaft tätig werden.