Verwalter

Verwalter; Haftung; Architekt; Erfüllungsgehilfe; Verschulden; Zurechnung; Hochwasser

1. Für die Schadensersatzpflicht des Verwalters kommt es auf die Feststellung der Ursächlichkeit einer konkreten Pflichtverletzung und nicht auf die hypothetische Erwägung an, der Verwalter wäre auch dann bis zum Schadensereignis untätig geblieben, wenn er bereits damals von dem Baumangel (unzureichende Abdichtung gegen Grundwasser) gewußt hätte.

2. Der vom Verwalter mit der Ermittlung der Schadensursache beauftragte Architekt wird nicht im (normalen) Pflichtenkreis des Verwalters als dessen Erfüllungsgehilfe tätig. Ein etwaiges Unterlassungsverschulden des Architekten ist dem Verwalter nicht gem. § 278 BGB zurechenbar.

Die Bet. zu 1 bis 5 sind die Eigentümer der vorbezeichneten Wohnungseigentumsanlage, deren Verwalterin die Bet. zu 2 ist. Bei der Anlage, welche 1972 errichtet worden ist, handelt es sich um ein freistehendes Mehrfamilienhaus, bestehend aus Souterrain, Erdgeschoß, zwei Obergeschossen sowie einem Dachgeschoß. Der Bet. zu 1 ist Sondereigentümer der im Souterrain gelegenen Wohnung. Sein Sondereigentum weist zum Garten hin einen ebenerdigen Ausgang auf, da die B Straße etwa geschoßhoch über dem Gartenniveau verläuft. Im März 1988 - bei dem Rheinhochwasser - stand die gesamte Souterrainwohnung knöchelhoch unter Wasser. In einem Rechtsstreit zwischen den Bet. zu 1 und seiner damaligen Mieterin, in dem wechselseitig Schadensersatzansprüche aufgrund des eingedrungenen Wassers in die Souterrainwohnung geltend gemacht wurden, holte das AG Düsseldorf ein Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. M. ein. Der Sachverständige führte am 16.4.1991 einen Ortstermin durch, an dem unter anderem die Bet. zu 2 als WEG-Verwalterin sowie die Architektin S. teilnahmen. Durch Urteil des AG Düsseldorf vom 15.3.1993 wurde der Bekl. - hier: Bet. zu 1 - verurteilt, an seine vormalige Mieterin Schadensersatz in Höhe von 8.207,35 DM nebst Zinsen zu zahlen. In den Gründen wurde ausgeführt, daß aufgrund des überzeugenden Gutachtens des Sachverständigen M vom 4.2.1992 die Haftung des Bet. zu 1 gem. § 538 BGB zweifelsfrei feststehe. Im Januar 1995 wurde die Souterrainwohnung erneut überflutet. Ursache der Überflutung war hochdrückendes Grundwasser. Mit Schreiben vom 9.2.1995 übermittelte der Bet. zu 1 das Gutachten des Sachverständigen M. vom 4.2.1992 den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach dem Hochwasserschaden des Jahres 1988 hatte die Bet. zu 2 die Architektin S mit der Erarbeitung von Abwehrmaßnahmen beauftragt. Auf deren Vorschlag wurde nach Herbeiführung eines diesbezüglichen Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft die Hauswand im Bereich der Souterrainwohnung bis zu 60 cm Tiefe freigelegt, mit Teer isoliert und eine Entwässerungsrinne zur Entwässerung der vor der Souterrainwohnung gelegenen gartenseitigen Terrassenfreifläche eingebaut. Im vorliegenden Verfahren macht der Bet. zu 1 die ihm durch den Hochwasserschaden im Januar 1995 entstandenen Kosten als Schaden gegen die Bet. zu 2 geltend. Er ist der Auffassung, daß die Bet. zu 2 nach dem Hochwasserschaden von 1988 ihre Pflichten als Verwalterin schuldhaft verletzt habe. Sie hätte sich sachkundig machen müssen und sich nicht auf die Auskunft der Architektin S. verlassen dürfen.

Sein Antrag, die Bet. zu 2 zu verpflichten, an ihn 16.788,34 DM zu zahlen, hatte in allen drei Instanzen keinen Erfolg.

Die auf zulässige Erstbeschwerde des Bet. zu 1 ergangene Entscheidung des LG hält der dem Senat obliegenden rechtlichen Überprüfung stand (§ 27 FGG, § 550 ZPO). Die Feststellung der Kammer, daß die Bet. zu 2 nicht zur Zahlung von Schadensersatz aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung des zwischen ihr und den Wohnungseigentümern geschlossenen Verwaltervertrags verpflichtet ist, läßt keinen Rechtsfehler erkennen. Das LG ist zutreffend davon ausgegangen, daß die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst ist, und daß dem Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG nicht die Instandhaltung und Instandsetzung als solche, sondern nur die Sorge dafür obliegt. Die Verpflichtung des Verwalters beschränkt sich grundsätzlich darauf, Mängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen (vgl. hierzu BayObLG, NJW-RR 1992, 1102; ferner BayObLG, WE 1988, 31; WE 1988, 74; WE 1991, 22). Tritt in einer Wohnung ein Wasserschaden auf, dessen Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum liegen kann, so hat der Verwalter unverzüglich das Erforderliche zu unternehmen, um die Schadensursache festzustellen. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, so haftet er für den Schaden des betroffenen Wohnungseigentümers (so zuletzt BayObLG, NZM 1998, 583). In Anwendung dieser Grundsätze ist eine Haftung der Bet. zu 2 für den im Januar 1995 aufgetretenen Wasserschaden rechtsfehlerfrei verneint worden. Das LG hat hierzu ausgeführt:

Bezüglich des im Jahre 1988 eingedrungenen Wassers sind von der Bet. zu 2 die dringenden Erhaltungsmaßnahmen nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG ergriffen worden. Bezüglich zu ergreifender Maßnahmen zur Abwehr künftiger Schäden hat die Bet. zu 2 Handlungsbedarf festgestellt und zur Vorbereitung einer Beschlußfassung der Wohnungseigentümer die Architektin S. beauftragt. Diese hat in der Eigentümerversammlung vom 30.5.1988 einen Vorschlag unterbreitet, der einstimmig beschlossen und in der Folgezeit auch durchgeführt worden ist. Es kann dahingestellt bleiben, ob die Beratung seitens der Architektin S. zutreffend gewesen ist. Jedenfalls kann sich der Verwalter auf die Empfehlung eines Fachmanns verlassen (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., § 27 Rdnr. 50). Die Bet. zu 2 durfte sich auf die Auskünfte der Architektin S. verlassen, insbesondere darauf, daß diese - wäre ein Spezialist erforderlich gewesen - auf die Erforderlichkeit der Hinzuziehung eines Spezialisten für Hoch- und Grundwassereinbruch hingewiesen hätte. Ein Architekt ist nämlich grundsätzlich Fachmann für die Beurteilung von an Gebäuden eingetretenen Schäden.

Diesen Erwägungen tritt der Senat in vollem Umfang bei. Ergänzend ist darauf hinzuweisen, daß der Bet. zu 2 ein etwaiges Unterlassungsverschulden der Architektin S. nicht gem. § 278 BGB zurechenbar ist, da diese nicht im Pflichtenkreis der Verwalterin als deren Erfüllungsgehilfin tätig geworden ist (vgl. hierzu BayObLG, NJW-RR 1992, 1102). Die Bet. zu 2, die über kein besonderes technisches Fachwissen verfügte, hat vielmehr ihre Verwalterpflichten dadurch erfüllt, daß sie einen Architekten einschaltete, dessen Empfehlungen den Wohnungseigentümern mitteilte, die Beschlußfassung der Eigentümergemeinschaft herbeiführte und für eine zügige Realisierung der vorgeschlagenen Sanierungsmaßnahmen sorgte. Die Bet. zu 2 hatte keine Veranlassung, vor dem Schadenseintritt im Januar 1995 einen Experten für Hoch- und Grundwasserschäden hinzuzuziehen.

Der Bet. zu 1 räumt selbst ein, daß er das in dem Mietprozeß von dem Sachverständigen Dipl.-Ing. M. unter dem 4.2.1992 erstattete Gutachten erst nach Eintritt des Wasserschadens im Januar 1995 übermittelt hat. Die Verwalterin hatte jedenfalls vor dem zweiten Schadensfall keine zuverlässige Kenntnis von dem Inhalt dieses Gutachtens. Ihr war damals nicht bekannt, daß der Sachverständige einen anfänglichen Bauwerksfehler festgestellt hatte, der darin besteht, daß die erforderliche Gebäudeabdichtung im Bereich der Souterrainwohnung des Bet. zu 1 nicht ausgeführt worden ist. Daß die Bet. zu 2 bei dem der Gutachtenerstattung vorangehenden Ortstermin am 16.4.1991 in ihrer Eigenschaft als Verwalterin - ebenso wie die Architektin S. - anwesend war, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Bei diesem Ortstermin konnten Feststellungen zur Ausbildung der Kellerabdichtung nicht getroffen werden. Der Sachverständige sah vielmehr die Notwendigkeit, in die Bauvorlagen beim Bauaufsichtsamt Einblick zu nehmen. In der Wohnung selbst waren am 16.4.1991 keine Feuchtigkeitsschäden sichtbar; auch der besichtigte Pumpenschacht war zur Zeit der Ortsbesichtigung völlig abgetrocknet.

Unter diesen Umständen war die Verwalterin nicht verpflichtet, vor Januar 1995 durch einen Sonderfachmann ermitteln zu lassen, ob das Haus grundwassergefährdet ist und welche Abhilfemaßnahmen gegebenenfalls in Betracht kommen. Sie konnte sich zur damaligen Zeit darauf verlassen, daß die von der Architektin S. vorgeschlagenen und realisierten Sanierungsmaßnahmen ausreichend waren, und darauf vertrauen, daß nach der sachkundigen Beurteilung der Architektin kein weiterer Handlungsbedarf bestand.

Es kann dahingestellt bleiben, ob in der von dem Bet. zu 1 behaupteten Untätigkeit oder Säumigkeit der Verwalterin nach dem Eintritt des Wasserschadens im Januar 1995 und nach Kenntnis von den Feststellungen des Sachverständigen M. eine schuldhafte Verletzung der Verwalterpflichten zu erblicken ist. Jedenfalls kann daraus eine Ersatzpflicht der Bet. zu 2 für die dem Bet. zu 1 im Januar 1995 entstandenen Schäden nicht hergeleitet werden, da es insofern an dem erforderlichen Ursachenzusammenhang fehlt. Für die Haftung der Verwalterin kommt es auf die Feststellung der Ursächlichkeit einer konkreten Pflichtverletzung und nicht auf die hypothetische Erwägung des Bet. zu 1 an, die Verwalterin wäre auch dann bis zum Schadensereignis im Januar 1995 untätig geblieben, wenn sie bereits damals von dem Baumangel (unzureichende Abdichtung gegen Grundwasser) gewußt hätte.