Verwalter

Verwalter; Wohnungseigentumsverwalter; Maklercourtage; Vermittlungsprovision; Provision; Wohnungsvermittlung

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage ist nicht berechtigt, eine Vermittlerprovision von dem Mieter einer Eigentumswohnung zu verlangen, wenn er im Interesse des Vermieters typische Verwalterfunktionen hinsichtlich der im Sondereigentum stehenden Wohnung wahrnimmt.

Den Kl. steht nach § 5 Abs. 1 WoVermittG ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Courtage in Höhe von 2.280,50 DM zu, weil die Bekl. nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ein solches Entgelt nicht von den Kl. verlangen durfte. Denn die Bekl. ist als Verwalterin i. S. dieser Vorschrift tätig geworden.

Es spricht schon vieles dafür, daß auch derjenige Verwalter i.S.d. § 2 Abs. 2 Nr. 2 u. 3 WoVermittG ist, der als Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage (nur) eine einzelne Wohnung zur Miete vermittelt (vgl. zuletzt LG Bonn WM 1996, 148 m. zust. Anm. Windisch sowie Schmidt Futterer/Blank, Mietrecht von A-Z, 13. Aufl., S. 300 m.w.N.; zur abw. Meinung vgl. z.B. Staudinger-Reuter BGB, 13. Aufl. 1995, §§ 652, 653 Rn. 143 m.w.N.). Jedenfalls ist das aber der Fall, wenn der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage darüber hinaus verwaltende Tätigkeit auch im Hinblick auf die im Sondereigentum stehende Wohnung entfaltet. Denn das führt zu einer Interessenkollision, als deren Folge der Verwalter eine wirkliche Maklertätigkeit nicht mehr entfalten kann, weil er zumindest dann dem an §§ 652, 653 BGB orientierten gesetzlichen Leitbild des Maklers als neutralen und unabhängigen Vermittlers von Verträgen nicht mehr entspricht. Hierauf richtet sich aber gerade auch der Schutzzweck des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG, der daneben auch den Mieter vor "unverdienten" Provisionsansprüchen (LG Bonn a. a. O. m.w.N.) eines Personenkreises schützen soll, der vorhandene Kenntnisse von Mietgelegenheiten auf Kosten der Mietinteressenten zusätzlich vermarkten (Windisch a. a. O. unter Hinweis auf Staudinger Reuter a. a. O.) will: Wer die Hand auf einem Mietobjekt hat, soll sie nicht auch noch als "Makler" aufhalten dürfen.

Dabei ist nach dem geschilderten Schutzzweck der Norm keine umfassende Tätigkeit vorauszusetzen. Maßgeblich ist vielmehr, wie sich das Verhältnis des Maklers als Wohnungsvermittler zum Mieter und anderen Wohnungssuchenden aus dessen bzw. deren Sicht darstellt (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht von A-Z, 13. Aufl., S. 300), ob also der Makler "im Lager des Vermieters steht" (Staudinger-Reuter a. a. O.). Dabei genügt eine verwaltende Tätigkeit auch geringfügiger Art, die erkennen läßt, daß der Vermittelnde vorrangig Interessen des Vermieters wahrnimmt (LG Frankfurt WM 1981, 23; Schmidt-Futterer/Blank a. a. O.). So liegt es hier, denn die Bekl. hat hinsichtlich der im Sondereigentum stehenden Wohnung typische Verwalterfunktionen wahrgenommen (vgl. LG Kiel WM 1985, 91).

Zwar können für die Abgrenzung dieser typischen Wohnungsverwalterfunktionen nicht allein die in §§ 2, 5, 13 und 21 des Mietvertrages beschriebenen Aufgaben herangezogen werden. Denn der Bekl. ist zuzugeben, daß diese im wesentlichen dem Aufgabenkatalog der §§ 27, 28 WEG entsprechen.

Das gilt aber schon nicht für die in § 17 Nr. 6 des Mietvertrages getroffene Regelung, wonach auch die Bekl. zur Entgegennahme von Mängelrügen - auch in bezug auf das Sondereigentum - ermächtigt ist. Eine Einschränkung in dem Sinne, daß dies nur für Mängel am Gemeinschaftseigentum gelten solle, ist dem Mietvertrag aus der nach §§ 157, 133 BGB maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters nicht zu entnehmen.

Darüber hinaus hat aber die Bekl. nicht nur - und zwar ausdrücklich in Vertretung des Vermieters - die Wohnungsabnahme/Übergabe mit Erstellung eines umfangreichen Protokolls sowie die Übergabe der Schlüssel an die zu Mietbeginn durchgeführt. Sie hat auch die Ablesung der Wärmezähler an den Heizkörpern der Wohnung veranlaßt und im weiteren die Heizkostenabrechnung direkt an die Kl. als Mieter gesandt. Bei einer Gesamtschau dieser Umstände hat sich die Bekl. aus der Sicht der Mieter nicht auf die Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage beschränkt, sondern Vermieterfunktionen hinsichtlich des Sondereigentums vorgenommen. Dabei kann die Bekl. nichts daraus für sich herleiten, daß sie einzelne Tätigkeiten aufgrund eines von der Verwaltung der Wohnungsanlage unabhängigen Einzelauftrages vorgenommen hat. Denn das ist zum einen aus der maßgeblichen Sicht des Mieters nicht zu erkennen. Zum anderen macht es gerade augenfällig, daß auch die Bekl. hierin Tätigkeiten sieht, die nicht mehr von dem Auftrag zur Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage gedeckt sind. Sie hat sich damit "in das Lager des Vermieters" gestellt, so daß ihr ein Courtageanspruch nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG nicht zusteht. Sie ist deshalb nach § 5 Abs. 1 WoVermittG zur Rückzahlung verpflichtet.