Verwalter

Verwalter; Betretensrecht; Betretungsrecht; Unverletzlichkeit; Wohnung; Instandhaltung; Kontrolle

1. Eine Regelung, die dem Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage gestattet, ohne sachlichen Grund eine Wohnung zu betreten, ist auch dann mit dem Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung unvereinbar, wenn das Betretungsrecht zeitlich auf zwei Termine pro Jahr beschränkt ist.

2. Die bloße Kontrolle, ob Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich sind, stellt keinen sachlichen Grund für ein Betretungsrecht des Verwalters dar.

Der Bet. zu 1 ist Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, deren Verwalter der Bet. zu 2 ist. § 26 der Teilungserklärung (TE) enthält unter der Überschrift "Überwachungsrecht des Verwalters" folgende Regelung: "Der Verwalter hat zweimal im Jahr für sich und seine Beauftragten das Recht, alle Gebäudeteile einschließlich der Sondereigentumsräume zu angemessener Tageszeit zu besichtigen. Im Falle der Gefahr darf ihm der Zutritt in die Räume, die im Sondereigentum stehen, auf keinen Fall verwehrt werden". Der Bet. zu 2 macht geltend: Nach seiner Verwalterbestellung sei er zur Erfüllung seiner Aufgaben darauf angewiesen, sich einen Überblick über den Zustand der Häuser zu verschaffen. Seit Errichtung der Gebäudeanlage im Jahre 1957 seien teilweise bauliche Veränderungen vorgenommen worden. Eventuell seien in Wohnungen tragende Wände versetzt worden. Er hat beantragt, den Bet. zu 1 zu verpflichten, ihm den Zutritt zu dessen Wohnung zu gestatten.

Das AG hat unter Abweisung eines weiteren Antrags den Ag. verpflichtet, dem Bet. zu 2 nach mindestens vierzehntägiger vorausgehender Ankündigung den Zutritt zur Eigentumswohnung des Bet. zu 1 zwecks Besichtigung zu gestatten. Das LG hat die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde des Bet. zu 1 mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß das Zutrittsrecht des Bet. zu 2 zweimal pro Jahr besteht. Das weitere Rechtsmittel hatte Erfolg.

II. 1. Die sofortige weitere Beschwerde des Bet. zu 1 ist statthaft und auch im übrigen verfahrensrechtlich nicht zu beanstanden (§§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG, §§ 27 Abs. 1, 29 Abs. 1, 2 und 4, 21 Abs. 2, 22 Abs. 1 FGG). Insbesondere ist der in § 45 Abs. 1 WEG vorausgesetzte Beschwerdewert von mehr als 750 Euro erreicht. Der Bet. zu 1 macht geltend, durch den angefochtenen Beschluß werde sein Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung verletzt. Diese individuelle Beeinträchtigung ist - entgegen der Auffassung des LG - auch bei nur zweimaligem Zutrittsrecht pro Jahr mit mehr als 750 Euro zu bewerten.

2. ... Das LG hat zunächst zutreffend ausgeführt, daß der Bet. zu 2 als Verwalter verpflichtet ist, sich durch regelmäßige Kontrollen einen Überblick über anstehende Instandsetzungsmaßnahmen zu verschaffen. Es hat hieraus jedoch die unzutreffende Folgerung gezogen, der Verwalter sei, da das Gemeinschaftseigentum nicht an der Wohnungstür des Wohnungseigentümers endet, auch berechtigt, das Sondereigentum des Bet. zu 1 zweimal jährlich zwecks Kontrolle zu betreten. Ein solches Betretungsrecht kann nicht auf § 26 Abs. 1 TE gestützt werden. Denn diese Vorschrift ist unwirksam. Zwar ist nach § 14 Nr. 4 WEG jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung, oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Der Katalog der Pflichten des Wohnungseigentümers nach § 14 WEG ist dort auch nicht abschließend geregelt; vielmehr können durch Vereinbarung die Pflichten noch wesentlich erweitert werden (vgl. dazu Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 14 Rdnr. 31). Jedoch berührt die in § 14 Nr. 4 WEG jedem Wohnungseigentümer auferlegte Verpflichtung das Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung aus Art. 13 GG. Bei der Auslegung dieser Bestimmung ist daher Bedeutung und Tragweite dieses Grundrechts zu beachten, soweit dessen Schutzbereich berührt ist (vgl. BVerfGE 89, 1 [11] = NJW 1993, 2035).

Darüber hinaus kommt Art. 13 GG eine mittelbare Drittwirkung zu bei der inhaltlichen Kontrolle einer vertraglichen Vereinbarung über die Pflicht des Wohnungseigentümers auf Duldung des Betretens seiner Wohnung durch den Verwalter (vgl. dazu BayObLGZ 1996, 146 [148] = NJWE-MietR 1996, 229).

Unter Berücksichtigung des Grundrechts auf Unverletzlichkeit der Wohnung aus Art. 13 GG kann ein über die Regelungen des § 14 Nr. 4 WEG hinausgehendes Betretungsrecht des Verwalters nur wirksam vereinbart werden, wenn ausreichende Anhaltspunkte dafür vorliegen, daß Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen werden müssen (BayObLGZ 1996, 146 [148] = NJWE-MietR 1996, 229). Dies gilt auch dann, wenn die Duldungsverpflichtung auf den zweimaligen Zutritt pro Jahr beschränkt ist, sofern nicht besondere weitere Voraussetzungen hinzukommen. Denn der Schutz der Wohnung nach Art. 13 GG soll Störungen vom privaten Leben fernhalten (BVerfGE 89, 11 [12] = NJW 1993, 2035). Schutzgut ist die räumliche Sphäre, in der sich das Privatleben entfaltet. Art. 13 Abs. 1 GG gewährleistet das Recht, in diesen Räumen "in Ruhe gelassen zu werden" (vgl. BVerfGE 32, 54 [75] = NJW 1971, 2299). Der Schutz der Wohnung verbürgt dem Einzelnen mit Blick auf die Menschenwürde sowie im Interesse der Entfaltung der Persönlichkeit einen elementaren Lebensraum (vgl. BVerfGE 51, 97 [110] = NJW 1979, 1539). Art. 13 GG enthält insbesondere das grundsätzliche Verbot, gegen den Willen des Wohnungsinhabers in die Wohnung einzudringen oder darin zu verweilen (vgl. BVerfGE 76, 83 [89 f.] = NJW 1987, 2499). Mithin sind an die Voraussetzungen, unter denen eine Wohnung gegen den Willen des Wohnungsinhabers betreten werden darf, strenge Anforderungen zu stellen.

Mit diesem umfassenden Schutz der Unverletzlichkeit der Wohnung ist § 26 TE nicht zu vereinbaren, weil darin das Zutrittsrecht des Verwalters nicht von konkreten sachlichen Gründen abhängig gemacht wird. Eine bloße Kontrolle stellt, auch wenn sie nur zweimal pro Jahr stattfinden soll und schon jahrelang eine derartige Kontrolle nicht stattgefunden hat, keinen ausreichenden Grund für eine Einschränkung des Grundrechts des Wohnungsinhabers dar.