Verwalter

Verwalter; Wohnungseigentümer; Antragsbefugnis; gemeinschaftsbezogener Anspruch

1. Ohne einen dazu ermächtigenden Gemeinschaftsbeschluß ist ein Wohnungseigentümer - abgesehen von dem Fall der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) - nicht berechtigt, einen gemeinschaftsbezogenen Anspruch geltend zu machen.

2. Bei Untätigkeit der Gemeinschaft oder bei sachwidriger Ablehnung der Rechtsverfolgung muß der einzelne Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft vorgehen, nicht gegen den Verwalter.

Amts- und Landgericht haben rechtsfehlerfrei die Unzulässigkeit des Antrags auf Verpflichtung der früheren Verwalterin zur Zahlung von 2.270,86 DM, hilfsweise 1.565 DM, zuzüglich Zinsen an die Wohnungseigentümer als Schadensersatz wegen Verletzung des Verwaltervertrages festgestellt, da die Antragsteller ohne entsprechenden Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG antragsbefugt sind. Der Senat schließt sich der mit der herrschenden Meinung in Einklang stehenden Begründung des angefochtenen Beschlusses an.

Als Anspruchsgrundlage kommt allein eine Verletzung der der Antragsgegnerin nach dem Verwaltervertrag obliegenden und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestehenden Pflicht in Betracht, entsprechend dem Beschluß der Eigentümerversammlung v. 8.6.1991 zu TOP 8 die Instandhaltungsrücklage "kurzfristig, d. h. monatlich anzulegen, jedoch nur, solange der Anlagezins über dem Spareckzins liegt".

Der einzelne Wohnungseigentümer ist nicht befugt, einen solchen den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehenden Anspruch ohne einen dahingehenden Beschluß der Eigentümerversammlung gerichtlich geltend zu machen. Zwar kann grundsätzlich eine Forderung, die mehreren gemeinschaftlich nach den §§ 741 ff. BGB zusteht, von jedem Bruchteilsgläubiger gemäß § 432 Abs. 1 BGB allein geltend gemacht werden, indem Leistung an alle Gläubiger verlangt wird. Die Rechtsprechung hat aber die Befugnis eines Wohnungseigentümers aus §§ 432, 1011 BGB eingeschränkt, weil sie nicht mit den Besonderheiten des Wohnungseigentumsgesetzes vereinbar ist. Das Wohnungseigentum unterscheidet sich wesentlich von der (bloßen) Bruchteilsgemeinschaft nach § 741 ff. BGB und von der Miteigentümergemeinschaft nach §§ 1008 ff. BGB. Während diese Gemeinschaften durch das Gesetz als jederzeit lösbare Bindungen ausgestattet sind, wird im Wohnungseigentumsgesetz die Gemeinschaftsbezogenheit besonders stark dadurch betont, daß die Gemeinschaft grundsätzlich unauflöslich ist (§ 11 WEG); die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer haben im Vergleich zu den Vorschriften des BGB über die Gemeinschaft eine viel stärker detaillierte Regelung erfahren (vgl. BGH NJW 1993, 727, 728 [= WM 1993, 143]). Deshalb begründet § 21 Abs. 1 WEG als Sonderregelung (vgl. § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG) eine Verwaltungszuständigkeit aller Wohnungseigentümer in bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum.

Die Durchsetzung des von den Ast. geltend gemachten Anspruchs stellt sich als eine Maßnahme der Geschäftsführung zugunsten der Wohnungseigentümer in bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum an der Instandhaltungsrücklage dar und unterliegt damit der Verwaltung aller Wohnungseigentümer. Die Entscheidung über die gerichtliche Durchsetzung des Anspruchs liegt deshalb ebenfalls allein bei der Gesamtheit der Wohnungseigentümer (vgl. auch § 24 Abs. 2 Nr. 5 WEG).

Ohne einen dazu ermächtigenden Gemeinschaftsbeschluß ist somit ein Wohnungseigentümer - abgesehen von dem hier nicht gegebenen Fall der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) - nicht berechtigt, einen gemeinschaftsbezogenen Anspruch geltend zu machen (vgl. BGH NJW 1989, 1091 [= WM 1989, 465]; NJW 1990, 2386 [= WM 1990, 468]; NJW 1992, 182 [= WM 1992, 36]; NJW 1993, 727 [= WM 1993, 143]; BayObLG WM 1990, 369; OLG Hamburg OLGZ 1990, 435; KG WM 1990, 180; KG NJW-RR 1991, 273 [= WM 1991, 59]; Bärmann/Merle, § 21 WEG Rz. 22 ff.). Er mag bei entsprechender Untätigkeit der Gemeinschaft oder bei sachwidriger Ablehnung der Rechtsverfolgung eine gerichtliche Entscheidung herbeiführen. Die Untätigkeit der Gemeinschaft kann jedenfalls nicht eine Antragsbefugnis einzelner Wohnungseigentümer begründen (vgl. BGH NJW 1989, 1091 [= WM 1989, 465]; NJW 1990, 2386 [= WM 1990, 468]; BayObLG WM 1990, 369).

Entgegen der Auffassung der Antragsteller erstreckt sich die oben zitierte Rechtsprechung des BGH nicht allein auf Ersatzansprüche im Zusammenhang mit der Verletzung gemeinschaftlichen Eigentums, sondern allgemein auf den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehende Ansprüche (vgl. BGH NJW 1989, 1091 [= WM a. a. O.]: Anspruch auf Ersatz des Schadens, der den Wohnungseigentümern durch die Versäumung der rechtzeitigen Konkursanmeldung einer Forderung entstanden war).

Die von Weitnauer vertretene Ansicht, auf die sich die Antragsteller berufen (vgl. Weitnauer, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl., 1995, Rn. 80-88 vor § 1), widerspricht der Vorschrift des § 10 Abs. 1 WEG (vgl. BGH NJW 1993, 727, 728 [=WM 93, 143]).