Verwalter

Verwalter; Haftung; Mietausfall; Verzug; Instandsetzung; Gemeinschaftseigentum

Der Verwalter haftet, wenn er seiner Verpflichtung, die für die ordnungsgemäße Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen, verzögerlich nachkommt, den einzelnen Wohnungseigentümern für die ihnen dadurch im Hinblick auf ihr Sondereigentum entstehenden Schäden (z. B. Mietausfall).

Die angefochtene Entscheidung des LG beruht auf einer Verletzung des Gesetzes im Sinne der § 27 Abs. 1 FGG, § 550 ZPO. Das LG ist nicht in dem erforderlichen Maße seiner ihm nach § 12 FGG obliegenden Verpflichtung nachgekommen, die zur Feststellung der Tatsachen erforderlichen Ermittlungen zu veranlassen und die geeignet erscheinenden Beweise zu erheben. Die zum Grund des erhobenen Anspruchs angestellten Erwägungen zur Haftung der Ag. sind nicht frei von Rechtsfehlern.

Das LG wird bei der erneuten Behandlung der Sache von folgenden Grundsätzen auszugehen haben:

Die Ag. haftet wegen Verzugs mit Instandsetzungsmaßnahmen. Eine Verpflichtung der Verwalterin, für die ordnungsgemäße Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümergemeinschaft zu sorgen, ergibt sich aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Kommt der Verwalter damit in Verzug, die für die ordnungsgemäße Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen, so haftet er für den einem Wohnungseigentümer dadurch entstehenden Schaden, sofern die Voraussetzungen des § 284 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegen und das für den Verzug erforderliche Verschulden (§ 285 BGB) gegeben ist (vgl. BayObLG NJW-RR 1988, 599).

Dabei ist zunächst zu beachten, daß die Ag., die erst ab dem 1.1.1992 tätig war, erst nach diesem Zeitpunkt haftbar zu machen ist. Die nach § 284 Abs. 1 S. 1 BGB erforderliche Mahnung ist bereits mit Schreiben v. 4.3.1992 erfolgt. Grundsätzlich ist zu beachten, daß die Ag. nur insoweit haftet, als ihr die verzögerliche Umsetzung der Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Last zu legen ist oder sie ihrer Verpflichtung nicht nachgekommen ist, auf eine nach den gegebenen Umständen gebotene, erneute Beschlußfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft hinzuwirken. Dabei ist grundsätzlich nicht zu beanstanden, daß die Ag. und die Wohnungseigentümergemeinschaft, nachdem nach den Feststellungen des Statikers R. die Statik des gesamten Gebäudes in Frage stand, sich zunächst veranlaßt sahen, weitere Untersuchungen in Auftrag zu geben, um Art und Umfang der erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen zu ermitteln (Wohnungseigentümerversammlungen v. 20.3.1991 und 18.6.1991). Es ist auch nicht als schuldhaft anzusehen, daß die Ag., nachdem die Sanierungsbedürftigkeit feststand, zunächst den gefaßten Beschluß ausführte, eine Kompletterneuerung des Daches durchführen zu lassen, weil dies als die dauerhaftere und damit langfristig kostengünstigere Maßnahme angesehen wurde (Wohnungseigentümerversammlungen v. 26.10.1992 und 26.11.1992) und zu diesem Zwecke den Versuch unternahm, die öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für eine Kompletterneuerung zu schaffen.

Zur Last zu legen sind der Ag. aber von ihr zu vertretende Verzögerungen im Hinblick auf die Feststellung von Art und Umfang der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen, die Vorbereitung der beschlossenen Maßnahmen (Planung) und die Durchführung der Arbeiten selbst. Dabei ist zu berücksichtigen, daß nur die Verzögerungen, die bei der Umsetzung der gefaßten und der erforderlichen Vorbereitung zu treffender neuer Beschlüsse eingetreten sind, zur Haftung der Verwaltungsgesellschaft führen, während die Wohnungseigentümergemeinschaft haftet, soweit sie sich veranlaßt sehen mußte, zur Förderung der erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen durch erneute Beschlußfassung auf die Verwaltungsgesellschaft einzuwirken.

In Betracht kommen insofern die Beauftragung eines mit Altbauten vertrauten Statikers, die zügige Durchführung des öffentlich-rechtlichen Genehmigungsverfahrens und die zügige Durchführung der Arbeiten durch eine Fachfirma.

Was der Ag. im einzelnen zur Last zu legen und für welche Zeiträume sie haftbar zu machen ist, bleibt der tatrichterlichen Bewertung vorbehalten. ...

Schließlich wird zu prüfen sein, ob und inwieweit den Ast. ein Mitverschulden deshalb anzurechnen ist, weil sie die das weitere Vorgehen betreffenden Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung mitgetragen haben, wobei zu bedenken ist, daß eine Beschlußanfechtung durch die Ast. die Sanierung voraussichtlich nicht beschleunigt, sondern zu weiteren Verzögerungen geführt hätte.