Verwalter

Verwalter; Fristlose Kündigung; Verwaltervertrag; Abrechnung; Verzögerung

Die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages ist berechtigt, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter nachhaltig gestört ist. Dies kann auch dann der Fall sein, wenn der Verwalter, ohne daß ihm förmlich eine Ausschlußfrist gesetzt war, die Abrechnung über einen längeren Zeitraum verzögert und die Gemeinschaft diesbezüglich über mehrere Eigentümerversammlungen hin vertröstet.

Unter dem 23.6.1982 lud die Ast. zu 1) als damalige Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft zu einer Eigentümerversammlung auf den 2.7.1982 ein. Die Einladung nannte als Tagesordnungspunkt 3 a: "Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund." Zu diesem Tagesordnungspunkt wurde in der Versammlung folgender Antrag gestellt:

"Sollte der jetzige Verwalter, die Firma V. Verwaltungsgesellschaft für Wohnungseigentum mbH, vorm. R. und Partner GmbH, ordnungsgemäß zum Verwalter bestellt sein, so wird dieser abberufen; der Verwaltervertrag soll aus wichtigem Grunde gekündigt werden."

Die Kündigungsgründe sind insbesondere folgende:

1. Von dem Konto, auf das die Eigentümer die Instandhaltungsrücklage gezahlt haben, wurde im Jahre 1981 nach den eigenen Angaben des Verwalters ein Betrag von mindestens 128.000 DM für die Bezahlung von Kosten verwendet, die die Firma B. R. GmbH als gewerblicher Pächter zu tragen hat.

2. Der Verwalter hat nicht für die Bezahlung der Heizungskosten an die Fa. D. Sorge getragen, bzw., soweit er die Zahlung der Firma B. R. GmbH überließ, überwacht. Die Firma D. berühmt sich nun einer Forderung gegenüber der Eigentümergemeinschaft in Höhe von mehr als 600.000 DM.

3. Während der gesamten Dauer der Verwaltung hat der Verwalter keine oder nicht ordnungsgemäße Abrechnungen vorgelegt.

4. Forderungen der Eigentümergemeinschaft wurden nicht mit dem nötigen Nachdruck geltend gemacht, das gilt insbesondere gegen die Firma J. und B., die mit Zahlungen in Höhe von ca. 47.000 DM in Rückstand sein soll."

Der Antrag wurde von den Eigentümern einstimmig angenommen.

Mit am 26.7.1982 beim AG Köln eingegangenem Schriftsatz hat die Ast. zu 1) neben weiteren am Rechtsbeschwerdeverfahren nicht mehr beteiligten Antragstellern unter anderem beantragt, den vorgenannten Beschluß zu TOP 3 a der Wohnungseigentümerversammlung v. 2.7.1982 für ungültig zu erklären. Durch Beschluß v. 27.8.1997 hat das AG Köln diesen Antrag zurückgewiesen. Auf die Beschwerde der Antragstellerin zu 1) hin hat das LG Köln durch Beschluß v. 13.7.1998 die Entscheidung des AG abgeändert und den Beschluß der Eigentümerversammlung v. 2.7.1982 zu TOP 3 a für ungültig erklärt. Dieser Beschluß ist den Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner erst am 3.12.1998 zugestellt worden. Mit am 9.12.1998 beim LG eingegangenem Schriftsatz haben die Ag. gegen die Entscheidung des LG sofortige weitere Beschwerde erhoben mit dem Antrag, den Beschluß des LG aufzuheben und den Ast. die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Ag. aufzuerlegen. Die Antragstellerin, der Gelegenheit zur Stellungnahme zu diesem Rechtsmittel bis zum 19.1.1999 gegeben worden war, hat sich nicht geäußert.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig (§§ 45 WEG, 27, 29 FGG). Sie ist auch in der Sache begründet. Die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages mit der Antragstellerin zu 1) gemäß dem Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung am 2.7.1982 zu TOP 3 a der Einladung (= 1 der Tagesordnung auf der Versammlung selbst) ist berechtigt (§§ 26 Abs. 1, 21 Abs. 4 WEG). Die fristlose Kündigung eines Verwaltervertrages ist grundsätzlich zulässig, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen dem Verwalter und der Wohnungseigentümergemeinschaft nachhaltig gestört ist (vgl. die Beschlüsse des Senats v. 21.9.1998 - 16 Wx 126/98 [WM 1999, 306 KL] und v. 25.11.1998 - 16 Wx 156/98 [WM 1999, 298]). Das Vertrauensverhältnis kann nicht nur durch einzelne, schwerwiegende Verfehlungen zerrüttet werden, sondern auch durch eine Vielzahl von Verfehlungen, die einzeln die Wohnungseigentümergemeinschaft möglicherweise zu einer Kündigung des Vertrages nicht veranlassen würden, die aber in ihrer Gesamtheit, insbesondere im Hinblick auf ihre Dauer das Vertrauensverhältnis zerstören. Bereits die Rechtsvorgängerin der Antragstellerin zu 1) hatte der Eigentümerversammlung am 29.9.1981 eine Jahresabrechnung für die Jahre 1979 und 1980 vorgelegt, die von der Eigentümerversammlung zurückgewiesen worden war. Als die Antragstellerin am 1.1.1982 als Rechtsnachfolgerin der Firma R. und Partner GmbH das Amt als Verwalterin antrat, war ihr dieser Umstand bekannt. Dennoch lag in der Eigentümerversammlung am 14.6.1982 immer noch keine Jahresabrechnung für die beiden Jahre vor. In ihrer Einladung v. 23.6.1982 zur Versammlung am 2.7.1982 kündigte die Antragstellerin zu 1) die Vorlage einer Jahresabrechnung im Termin vom 2.7.1982 an. Der Verwaltungsbeirat erhalte bereits vor dem Termin die Möglichkeit der Prüfung dieser Jahresabrechnung. Trotz dieser Ankündigung legte die Antragstellerin zu 1) in der Versammlung am 2.7.1982 keine Jahresabrechnung vor. Sie hat dem Verwaltungsbeirat auch nicht vor diesem Termin einen Entwurf zur Vorabprüfung zugeleitet. Daß in der Versammlung v. 2.7.1982 keine Jahresabrechnung vorgelegt worden war, ergibt das Protokoll. Dort ist nur von einer Diskussion über den Abberufungsantrag die Rede, nicht jedoch davon, daß die Antragstellerin zu 1) im Rahmen dieser Diskussion eine ordnungsgemäße Abrechnung vorgelegt habe. Zudem ergibt bereits das Einladungsschreiben v. 23.6.1982, daß das, was die Antragstellerin zu 1) in der Versammlung vorzulegen versprach, nicht den Anforderungen des Gesetzes entsprechen würde, selbst dann, wenn der Verwaltungsbeirat diese Form der Abrechnung genehmigt haben sollte. Denn es wurde in diesem Schreiben eine einheitliche Gesamtabrechnung für die Jahre 1979 und 1980 angekündigt. Ein solches Verfahren widerspricht den Regeln des WEG. Entgegen der Ansicht des AG und LG handelte die Versammlung nicht treuwidrig, als sie die Kündigung auf die fehlende Abrechnung stützte. Wenn der Antragstellerin zu 1) in der Versammlung v. 14.6.1982 auch keine Ausschlußfrist für die Erstellung der Abrechnung gestellt wurde, so wußte sie doch aus der Vorgeschichte, daß die alsbaldige ordnungsgemäße Abrechnung für die Wohnungseigentümergemeinschaft ein mehr als dringendes Problem war. Unter diesen Umständen hätte die Antragstellerin zu 1) für die Versammlung am 2.7.1982 nicht einfach die Erstellung einer Abrechnung ankündigen dürfen, um diese dann nicht vorzulegen, sondern sie hätte zumindest eine detaillierte und nachvollziehbare

nungsgemäße Abrechnung für die Wohnungseigentümergemeinschaft ein mehr als dringendes Problem war. Unter diesen Umständen hätte die Antragstellerin zu 1) für die Versammlung am 2.7.1982 nicht einfach die Erstellung einer Abrechnung ankündigen dürfen, um diese dann nicht vorzulegen, sondern sie hätte zumindest eine detaillierte und nachvollziehbare Begründung im Einzelnen dafür geben müssen, warum und wie lange die Abrechnung sich verzögert. Die Wohnungseigentümergemeinschaft durfte aus dem Verhalten der Ast. zu 1) den Schluß ziehen, daß die Abrechnung weiter dilatorisch behandelt werde. Ein solches Verhalten mußte das Vertrauen der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verwaltung zerstören (vgl. den Beschl. des Senats v. 21.9.1998 - 16 Wx 126/98 [= WM 1999, 306 KL]).

Da die Ast. zu 1) im Verfahren unterlegen ist, hat sie gemäß § 47 WEG die Gerichtskosten des Verfahrens zu tragen. Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Senats, daß eine Erstattung außergerichtlicher Kosten in Wohnungseigentumsverfahren regelmäßig nicht stattfindet. Es besteht keine Veranlassung, von dieser Regel vorliegend abzuweichen.