Verwalter

Verwalter; Instandhaltung; Auftragsvergabe; Instandsetzung; Beiratsvorsitzender; Vertretungsmacht

1. Reinigungs- und Hausmeisterdienste (langfristiger Vertrag) kann der Verwalter zwar namens der Hauseigentümer vergeben. Er bedarf dazu jedoch einer speziellen Vollmacht (Beschluß) der Wohnungseigentümer; eine Vollmacht des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden genügt nicht. Es handelt sich nämlich dabei nicht lediglich um Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums.

2. Um solche erlaubten Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen handelt es sich bei Beseitigung eines Defekts am Tiefgaragentor, Schweißarbeiten an den Kellergittertüren, Erneuerung der Elektroinstallation im Waschraum, Arbeiten nach einem Wasserrohrbruch.

Die Kl. befaßt sich mit der Wartung von Häusern. Sie behauptet, für die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft Leistungen erbracht zu haben, aus denen ihr Vergütungsansprüche von insgesamt 15.965,85 DM zustünden.

Dabei geht es zum einen um Reinigungsdienste und um eine hausmeisterliche Betreuung im Mai 1996; nach ihrer Darstellung wurde die Kl. insoweit innerhalb eines Vertragsverhältnisses tätig, das die damalige Verwalterin GVG mit Wirkung für die Bekl. begründet habe. Zum anderen handelt es sich um eine Fülle von Einzelarbeiten, die den Bekl. von April bis Juni 1996 in Rechnung gestellt wurden. Folgt man dem Vortrag der Kl., hatte die GVG grundsätzlich auch hier in Vertretung der Bekl. Aufträge erteilt.

Die Bekl. haben bestritten, daß die GVG gegenüber der Kl. in ihrem Namen aufgetreten sei. Außerdem haben sie in Abrede gestellt, daß die Kl. die berechneten Leistungen überhaupt erbracht habe. Hilfsweise haben sie die Aufrechnung mit Gegenansprüchen in Höhe von insgesamt 10.065,64 DM erklärt, weil in diesem Umfang mit ihren Geldern Arbeiten der Kl. vergütet worden seien, die Sondereigentumsrechte betroffen hätten.

Das LG Mainz hat die Klage abgewiesen. Es hat gemeint, daß die GVG im eigenen Namen gehandelt habe. Dagegen wendet sich die Berufung der Kl., die ihr Klageverlangen weiterverfolgt.

Die Berufung hat einen Teilerfolg. Das erstinstanzliche Urteil ist dahin abzuändern, daß die Bekl. als Gesamtschuldner verurteilt werden, an die Kl. insgesamt 8.003,45 DM nebst Zinsen zu zahlen. Mit ihrem weitergehenden Verlangen vermag die Kl. allerdings nicht durchzudringen, so daß es hier bei der klageabweisenden Entscheidung durch das LG bleibt.

1. Das LG hat der Kl. im Ergebnis zu Recht einen Vergütungsanspruch für im Mai 1996 geleistete Reinigungs- und Hausmeisterdienste versagt. Die Kl. stützt sich in diesem Zusammenhang auf eine Vereinbarung, die sie im September 1993 mit der GVG getroffen hat; danach ist sie gegen ein fortlaufendes monatliches Entgelt mit einer Vielzahl wiederkehrender Arbeiten an dem Anwesen der Bekl. betraut worden. Daraus kann die Kl. indessen keine Rechte gegen die Bekl. herleiten.

a) Zwar läßt sich eine Zahlungsverpflichtung der Bekl. nicht bereits deshalb verneinen, weil die GVG - wie das LG gemeint hat - bei Abschluß der Vereinbarung nicht in deren, sondern im eigenen Namen aufgetreten wäre. Eine solche Sicht der Dinge verbietet sich nämlich im Hinblick darauf, daß die GVG ausweislich der über die Vereinbarung niedergelegten Urkunde ausdrücklich "in Verwaltervollmacht" handelte. Aber die Zahlungsverpflichtung der Bekl. scheitert daran, daß die GVG nicht über die notwendige Vertretungsmacht verfügte.

b) Die Bekl. wenden zu Recht ein, daß die GVG nur durch einen besonderen Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft dazu hätte ermächtigt werden können, zu ihren Lasten einen Vertrag des hier in Rede stehenden Umfangs einzugehen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Ein solcher Beschluß liegt indessen nicht vor. Die gesetzliche Bestimmung des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, die der GVG als Verwalterin die Möglichkeit einräumte, mit Wirkung für die Wohnungseigentümergemeinschaft die zur ordnungsgemäßen Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen, deckt den Abschluß des langfristigen Wartungsvertrages mit der Kl. nicht (OLG Zweibrücken OLGZ 1983, 393, 340; OLG Zweibrücken NJW-RR 1991, 1301 f.; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., § 27 Rn. 55).

Die Kl. verweist vergeblich darauf, daß der Verwaltervertrag der GVG weitreichende Vollmachtsklauseln enthielt. Danach durfte die GVG zwar "Dienstleistungs- und Wartungsverträge abschließen" und "Hausmeister einstellen"; aber das war rechtlich unbeachtlich. Denn der Verwaltervertrag trägt nicht die Unterschrift aller Wohnungseigentümer, sondern lediglich die des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden. Auf diese Weise konnten der GVG keine Befugnisse übertragen werden, die über den gesetzlichen Rahmen hinausgingen. Der Verwaltungsbeirat hatte nämlich grundsätzlich keine Vertretungsmacht (Bärmann/Pick/Merle a. a. O. § 29 Rn. 85) und durfte der notwendigen Beschlußfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht vorgreifen (BayObLG Rpfleger 1980, 23; OLG Frankfurt OLGZ 1988, 188, 189; Weitnauer, WEG, 8. Aufl., § 29 Rn. 4).

c) Nach alledem fehlt es an einem vertraglichen Zahlungsanspruch der Kl.. Darüber hinaus ist auch für einen Bereicherungsausgleich kein Raum, weil nicht zu erkennen ist, daß die Tätigkeit der Kl. auf seiten der Bekl. zu einer konkreten bleibenden Vermögensmehrung geführt hätte.

2. Entgegen der Auffassung des LG, das seine Entscheidung in diesem Punkt nicht näher begründet hat, kann die Kl. von den Bekl. die Bezahlung verschiedener Einzelarbeiten verlangen, die sie außerhalb der Vereinbarung vom September 1993 erbracht hat. Insoweit steht ihr auf der Grundlage der vom 22.4. bis zum 10.5.1996 gefertigten Rechnungen ein Gesamtbetrag von 8.003,45 DM zu.

a) Die Einzelarbeiten wurden von der GVG im Namen der Bekl. in Auftrag gegeben; deren gegenläufiges Vorbringen, die GVG habe für sich selbst gehandelt, erachtet der Senat für hinreichend widerlegt. Es kann dahin stehen, ob sich ein Handeln der GVG namens der Bekl. bereits deshalb aufdrängen muß, weil die GVG schon anläßlich der Beauftragung der Kl. mit den wiederkehrenden Reinigungs- und Hausmeisterdiensten in (behaupteter) Verwaltervollmacht" aufgetreten war. Jedenfalls wird ein entsprechendes Handeln nachdrücklich dadurch indiziert, daß die Kl. ihre Rechnungen an die Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht etwa an die GVG richtete. Die GVG war auch grundsätzlich zu einer Vertretung der Bekl. berechtigt, soweit die Auftragserteilungen zur ordnungsgemäßen Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder sonst dringlich zu dessen Erhaltung geboten waren (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 und 3 WEG).

b) Die Kl. hat durch die schriftlichen Aussagen der Zeugen den Beweisgeführt, daß die Einzelarbeiten erbracht wurden, die den Gegenstand der vom 22.4. bis 10.5.1996 gefertigten Rechnungen bilden. Diese Arbeiten weisen ihrer Natur nach einen Bezug zum Gemeinschaftseigentum auf; dabei ging es um Reparaturmaßnahmen, die die GVG mit Wirkung für die Bekl. veranlassen durfte (... Behebung eines Defekts am Rolltor der Tiefgarage; Schweißarbeiten an Kellergittertüren und Richtarbeiten am Parkdeckgeländer; Erneuerung von Elektroinstallationen im Waschraum; Arbeiten nach Wasserrohrbruch im Keller; Herstellung der Wasserversorgung.