Verwalter

Verwalter; Entlastung; Eigentümerbeschluß; negatives Schuldanerkenntnis; Jahresabrechnung

1. Die vorbehaltlose Entlastung des Verwalters durch die Wohnungseigentümer stellt rechtlich ein negatives Schuldanerkenntnis dar, das jegliche Schadensersatzansprüche und andere konkurrierende Ansprüche wegen solcher Vorgänge ausschließt, die die Wohnungseigentümer bei gehöriger Sorgfalt mindestens hätten erkennen können. 2. Bleibt offen, ob die der Entlastung zu Grunde liegende Jahresabrechnung ordnungsgemäß - insbesondere mit den dazugehörigen Belegen versehen - war und ob die Wohnungseigentümer die Voraussetzungen für Schadensersatzansprüche erkennen konnten, tragen die Wohnungseigentümer die Feststellungslast für die Frage der pflichtwidrigen Mittelverwendung; denn die Entlastung begründet auch eine tatsächliche Vermutung dafür, daß die Jahresabrechnung selbst beanstandungsfrei war.

Die Antragsteller bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft Verwalter dieser Eigentümergemeinschaft war in der Zeit vom 1.7.1988 bis 31.12.1994 der Antragsgegner. Nachdem er im Laufe des Jahres 1995 die Jahresabrechnung für 1994 erstellt und Unterlagen an die neue Verwalterin herausgegeben hatte, überprüfte diese die Abrechnung - teilweise auch für die Vorjahre - und gelangte dabei zu der Auffassung, mehrere Rechnungsposten seien ungeklärt. Die Antragsteller behaupten, insoweit handle es sich um Fehlbeträge oder unberechtigte Entnahmen des Antragsgegners. Sie haben diesen deshalb auf Zahlung von 22.511,75 DM in Anspruch genommen. Der Antrag hatte vor dem Amtsgericht in vollem Umfange, vor dem Landgericht in Höhe von 22.187,11 DM Erfolg. Mit seiner weiteren sofortigen Beschwerde wendet sich der Antragsgegner weiterhin gegen die ihm auferlegte Zahlungspflicht.

II. Die sofortige weitere Beschwerde hat teilweise Erfolg. 2. Der angefochtene Beschluß erweist sich als rechtsfehlerhaft, soweit er dem Antragsgegner aufgibt, die - ungeklärte - Position "Sonstiges aus der Jahresabrechnung 1992 in Höhe von 3.320,14 DM" auszugleichen. Im übrigen ist die weitere Beschwerde unbegründet. b) Mit Erfolg wendet sich der Antragsgegner allerdings gegen die Ansicht der Vorinstanzen, er sei auch zur Zahlung eines Fehlbetrages in Höhe von 3.320,14 DM für das Jahr 1992 verpflichtet. Nach den Feststellungen des Landgerichts wurde dem Antragsgegner für das Jahr 1992 vorbehaltlos Entlastung erteilt. Ein Eigentümerbeschluß über die Entlastung des Verwalters bedeutet die Billigung der Verwaltertätigkeit und befreit den Verwalter von der Pflicht zu weiteren Erklärungen über Vorgänge, die bei der Beschlußfassung bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren (BayObLG Rpfleger 1979, 66 f.). Rechtlich stellt die Entlastung ein negatives Schuldanerkenntnis gegenüber dem Verwalter dar (§ 397 Abs. 2 BGB), das jegliche Schadensersatzansprüche und andere konkurrierende Ansprüche wegen solcher Vorgänge ausschließt, die die Wohnungseigentümer bei gehöriger Sorgfalt mindestens hätten erkennen können (vgl. BayObLG Beschl. v. 5.9.1999 - 2 Z BR 71/99 -, zitiert nach JURlS-Dok. Nr. KORE 404359900). Demnach ist die Geltendmachung von Ansprüchen aus dem Zeitraum, auf den sich die Entlastung bezieht, zwar nicht ausgeschlossen. Sie setzt aber voraus, daß der Anspruch auf Umständen beruht, die für die Wohnungseigentümer zum Zeitpunkt der Beschlußfassung nicht erkennbar waren. Diese Anspruchsvoraussetzung ist von den Antragstellern darzutun. Bleibt - wie hier - offen, ob der Verwalter seiner Abrechnung im erforderlichen Umfange Belege beigefügt und so eine Überprüfung ermöglicht hat, wirkt sich dies zum Nachteil der Wohnungseigentümer aus. Die Tatsache der vorbehaltlosen Entlastung begründet die Vermutung, daß die Abrechnung ordnungsgemäß, d. h. auch mit den für eine Überprüfung notwendigen Belegen versehen war. Wegen der dem Antragsgegner erteilten Entlastung tragen deshalb die Antragsteller die Feststellungslast für die Frage, ob der in der Jahresabrechnung unter "Sonstiges" verbuchte Betrag von 3.320,40 DM ordnungsgemäß verwendet wurde. Diese Frage hat das Landgericht - trotz gehöriger Sachverhaltserforschung - nicht klären können. Weitere Ermittlungsansätze sind der Akte nicht zu entnehmen, so daß der Senat über diesen Punkt abschließend in der Sache entscheiden und den Zahlungsantrag in Höhe von 3.320,40 DM zurückweisen kann.