Verwalter

Verwalter; faktischer Verwalter; Entlastung; Beschlußunfähigkeit; Eigentümerversammlung

1. Die Entlastung eines Wohnungseigentümers, der im Einvernehmen mit der Gemeinschaft Verwaltertätigkeit tatsächlich verrichtet hat (faktischer Verwalter), entspricht - wenn auch ein Anspruch auf Entlastung außerhalb einer entsprechenden Vereinbarung in der Regel nicht besteht - bei Vorliegen der formellen und materiellen Voraussetzungen gleichwohl ordnungsgemäßer Verwaltung und kann daher wirksam beschlossen werden.

2. Ist die Hälfte der Miteigentumsanteile oder mehr gem. § 25 Abs. 5 WEG vom Stimmrecht ausgeschlossen, so ist § 25 Abs. 3 WEG nicht anzuwenden mit der Folge, daß bereits die erste Versammlung zur Vermeidung einer bloßen Förmelei in bezug auf deren Beschlußfähigkeit so zu behandeln ist, als ob ihr eine die Beschlußunfähigkeit feststellende Eigentümerversammlung vorausgegangen wäre.

Die Bet. zu 1 bis 3 bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft. An dieser haben der Bet. zu 1 einen Anteil von 433/1000, der Bet. zu 2 von 503/1000 und die Bet. zu 3 einen solchen von 64/1000. Die Bet. zu 4 ist seit März 1996 Verwalterin der Gemeinschaft und war als solche zur Erstellung der Jahresabrechnung für 1996 ermächtigt. Der Bet. zu 2, der bis 1988 Verwalter war, fertigte in den Jahren vor 1996, ohne ausdrücklich von der Gemeinschaft zum Verwalter bestellt worden zu sein, jedoch im Einverständnis mit dieser, die Abrechnungen. Bei der Wohnungseigentümerversammlung vom 13.10.1997 waren die Bet. zu 2 und 3 anwesend bzw. vertreten, der Bet. zu 1 indes trotz ordnungsgemäßer Einladung nicht. Die Eigentümerversammlung beschloß u. a. einstimmig die Entlastung des Verwalters für 1995 (TOP 3). Diesen Beschluß hat der Bet. zu 1 angefochten.

Das AG hat den Antrag zurückgewiesen. Hiergegen hat der Bet. zu 1 sofortige Beschwerde eingelegt. Das LG hat die angefochtene Entscheidung des AG geändert und den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 13.10.1997 zu TOP 3 für ungültig erklärt. Gegen die Entscheidung des LG wandten sich die Bet. zu 2 bis 4 mit der sofortigen weiteren Beschwerde erfolgreich.

2. a) Die Entlastung besteht in der Billigung der Geschäftsführung und im Verzicht auf die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen, soweit die Voraussetzungen als solche allen Wohnungseigentümern bekannt oder bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt erkennbar sind (BayObLG, WE 1991, 22; KG, WE 1993, 83; Weitnauer-Hauger, WEG, 8. Aufl. [1995], § 28 Rdnr. 31). Der Verwalter hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Entlastung, soweit nicht entsprechende Vereinbarungen bestehen. Der WEG-Verwalter kann vielmehr nach § 256 ZPO in entsprechender Anwendung gerichtliche Feststellung beantragen, wenn sich die Eigentümer konkreter Ansprüche gegen den Verwalter berühmen (Senat, FGPrax 1998, 219). Dies bedeutet jedoch nicht, daß die Entlastung des Verwalters oder einer Person, die tatsächlich Verwaltertätigkeit verrichtet hat, hier der Bet. zu 2 (faktischer Verwalter), nicht wirksam beschlossen werden kann, wenn die formellen und materiellen Voraussetzungen eines solchen Beschlusses gegeben sind.

b) Dies vorausgeschickt, ist der Beschluß der Eigentümerversammlung vom 13.10.1997 - entgegen der Auffassung des LG - formell wirksam.

aa) Zwar ist die Versammlung nach § 25 Abs. 3 WEG nur beschlußfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten. Da der 503-1000 Miteigentumsanteile repräsentierende Bet. zu 2 als (faktischer) Verwalter und Wohnungseigentümer nach der insoweit zutreffenden Auffassung der Kammer von der Abstimmung über seine Entlastung ausgeschlossen war (§ 25 V WEG; BayObLG, Rpfleger 1979, 66; AG Frankfurt a. M., NJW-RR 1992, 86), war die so definierte beschlußfähige Mehrheit an sich nicht erreicht.

bb) Es ist indes - so ebenfalls zutreffend das LG - anerkannt, daß § 25 Abs. 3 WEG nicht anzuwenden ist, wenn die Hälfte der Anteile oder mehr gemäß § 25 Abs. 5 WEG vom Stimmrecht ausgeschlossen sind (BayObLG, NJW-RR 1993, 206 [207]; vgl. auch Senat, NZM 1999, 270). Denn in einem solchen - dem vorliegenden entsprechenden - Fall ist die Einberufung einer Erstversammlung zur bloßen Feststellung der Beschlußunfähigkeit als Voraussetzung für die Einberufung einer zweiten Versammlung gem. § 25 IV WEG reine Förmelei.

cc) Für eine Korrektur dieser Auffassung im Sinne der vom LG befürworteten "teleologischen Ergänzung" dahin, daß zur Bejahung der Beschlußfähigkeit aber jedenfalls mehr als die Hälfte der verbleibenden stimmberechtigten Miteigentumsanteile vertreten sein müsse, ist kein Raum. Die Nichtanwendung des § 25 Abs. 3 WEG führt dazu, daß, obwohl nicht mehr als die Hälfte der stimmberechtigten Anteile vertreten ist, bereits die erste Versammlung als beschlußfähig angesehen wird, weil von vornherein feststeht, daß auch auf einer zweiten Eigentümerversammlung nicht mehr als die Hälfte der stimmberechtigten Anteile vertreten sein wird. Die erste Versammlung ist deshalb zur Vermeidung einer bloßen Förmelei in bezug auf deren Beschlußfähigkeit wie eine zweite Versammlung zu behandeln, also so, als ob ihr eine die Beschlußunfähigkeit feststellende erste Eigentümerversammlung bereits vorausgegangen wäre. Für die Beschlußfähigkeit einer zweiten Eigentümerversammlung verlangt das Gesetz aber auch nicht, daß mindestens die Hälfte der verbliebenen stimmberechtigten Mitglieder vertreten ist, § 25 Abs. 4 S. 2 WEG. Der Beschluß über die Entlastung des Bet. zu 2 (TOP 3) ist demnach - entgegen der Auffassung der Kammer - formell wirksam gefaßt worden.