Verwalter

Verwalter; Verwaltervertrag; Verlängerungsklausel; Anfechtungsrecht; Eigentümerbeschluß

Ist die Dauer der Bestellung des ersten Verwalters der Wohnungseigentumsanlage in der Teilungserklärung begrenzt, kann ohne gesonderte Beschlußfassung durch die Wohnungseigentümer die Bestelldauer nicht durch eine Verlängerungsklausel im Verwaltervertrag erweitert werden.

Die Antragstellerin wurde in § 18 Abs. 1 Satz 1 der Teilungserklärung v. 22.10.1993 zur ersten Verwalterin des Objektes "WEG T.-Straße 1-5, F." bestellt. Zur Dauer der Bestellung heißt es in § 18 Abs. 1 Satz 3 der Teilungserklärung:

"Die Bestellung gilt für das Jahr der Begründung des Wohnungseigentums und für das darauf folgende Wirtschaftsjahr und verlängert sich um zwei weitere volle Wirtschaftsjahre, wenn nicht die Wohnungseigentümer sechs Monate vor Ablauf der Bestellungszeit die Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrages durch die Bestellung eines anderen Verwalters beschließen".

Im Dezember 1993 wurde ein Verwaltervertrag mit der Antragstellerin geschlossen. Die Beteiligten streiten dabei darüber, ob der Vertrag in der Fassung vereinbart wurde, welchen die Antragstellerin vorgelegt hat, oder ob die von den Ag. unterbreitete Fassung verbindlich geworden ist.

Am 12.12.1996 fand eine Eigentümerversammlung statt, die von dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates einberufen worden war. Zu der Versammlung wurde die Antragstellerin als seinerzeit noch amtierende Verwalterin nicht geladen. Auf der Eigentümerversammlung wurden mehrere Beschlüsse gefaßt; unter TOP 3 wurde ein neuer Verwalter bestellt.

Mit ihrem Antrag v. 19.12.1996 ficht die Antragstellerin alle in der Eigentümerversammlung gefaßten Beschlüsse an. Zur Begründung beruft sie sich darauf, daß die Eigentümerversammlung nicht von ihr einberufen worden sei und sie erst nach der Abhaltung der Versammlung informiert worden sei. Sie vertritt die Ansicht, daß sich ihre Bestellung über den in der Teilungserklärung vorgegebenen Zeitraum erstrecke. Zur Begründung beruft sie sich dabei auf eine Verlängerungsklausel in dem Verwaltervertrag, der ihrer Behauptung nach geschlossen wurde.

Die Antragsgegner behaupten, daß ein Verwaltervertrag ohne Verlängerungsklausel abgeschlossen worden sei, und legen dazu eine Urkunde vor, die inhaltlich von dem Verwaltervertrag abweicht, den die Antragstellerin eingereicht hat. Da der Verwaltervertrag keine Verlängerungsklausel enthalte und die in der Teilungserklärung vorgenommene Bestellung unstreitig nur bis Ende Dezember 1996 gelte, seien die gefaßten Beschlüsse nicht zu beanstanden.

Der Antrag ist unbegründet.

Dabei erscheint bereits fraglich, ob sich ein Verwalter für die Beschlußanfechtung alleine auf einen Verstoß gegen § 24 Abs. 1 (und 3) WEG berufen kann (so allerdings OLG Hamm ZMR 1997, 49). Gegen diese Auffassung läßt sich immerhin anführen, daß es den Wohnungseigentümern unbenommen ist, jedweden Beschluß gemäß § 23 Abs. 3 WEG ohne Beteiligung des Verwalters im schriftlichen Verfahren zu treffen (vgl. dazu Merle, in: Bärmann/Pick/Merle, § 23 Rn. 83 ff.). Kann aber somit ein Beschluß gänzlich ohne Beteiligung des Verwalters getroffen werden, so ist fraglich, ob ein Verwalter die Unwirksamkeit eines Beschlusses alleine damit begründen kann, daß die Versammlung nicht von ihm einberufen worden sei und er auch keine Kenntnis von der Durchführung der Eigentümerversammlung gehabt habe. Dieser Erwägung steht auch das eigene Anfechtungsrecht des Verwalters gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG nicht entgegen. Denn durch dieses Anfechtungsrecht soll der Verwalter insbesondere davor geschützt werden, Beschlüsse ausführen zu müssen, die er für rechtswidrig hält (vgl. Merle, a. a. O., § 43 Rn. 97). Vorliegend trägt aber auch die Antragstellerin als Verwalterin nicht vor, daß die gefaßten Beschlüsse inhaltlich zu beanstanden wären. Trägt aber der Verwalter nichts dazu vor, was für eine inhaltliche Fehlerhaftigkeit des angefochtenen Beschlusses sprechen könnte, und ficht er diesen nur wegen seiner unterbliebenen Beteiligung an, so dürfte der Formfehler wegen der in § 23 Abs. 3 WEG zum Ausdruck kommenden Wertung des Gesetzgebers, die eine Beteiligung des Verwalters bei der Beschlußfassung nicht zwingend vorsieht, kaum die Anfechtung rechtfertigen.

Dies kann jedoch letztlich dahinstehen. Denn der Antragstellerin fehlt es bereits an dem erforderlichen Rechtsschutzbedürfnis.

Dabei kann offenbleiben, welchen Verwaltervertrag die Beteiligten geschlossen haben. Denn die Verwalterbestellung der Antragstellerin endete gemäß § 19 der Teilungserklärung am 31.12.1996. Da die Teilungserklärung 1993 festgestellt wurde, galt die Bestellung der Antragstellerin gemäß § 18 Abs. 1 Satz 3 der Teilungserklärung zunächst für (das Rumpfjahr) 1993 und mangels vorzeitiger Abberufung oder Kündigung - für die beiden folgenden Wirtschaftsjahre, mithin bis Ende 1996.

Daß von der Wohnungseigentümergemeinschaft außerhalb der Teilungserklärung eine erneute Bestellung der Antragstellerin zur Verwalterin beschlossen worden wäre, ist nicht ersichtlich. Auch auf den gerichtlichen Hinweisbeschluß vom Januar 1998 hin hat die Antragstellerin eine erneute Bestellung nicht darzulegen vermocht.

Ihre Stellungnahme v. 9.2.1998 legt aber die Annahme nahe, daß sie von einer automatischen Verlängerung der Bestellung alleine aufgrund des geschlossenen Verwaltervertrages ausgeht.

So heißt es in dem von ihr vorgelegten Verwaltervertrag (vgl. § 1 Abs. 2) unter anderem:

"Die Verwaltertätigkeit beginnt am 1.1.1994 und endet am 31.12.1994. Er (gemeint: der Verwaltervertrag) verlängert sich jeweils stillschweigend um ein Jahr, wenn er nicht von einer der beiden Vertragsparteien mit Einhaltung einer dreimonatlichen Kündigungsfrist aufgekündigt wird."

Weiter heißt es in § 1 Abs. 3 Satz 1: "Über eine wiederholte Bestellung oder Neubestellung ist somit zum 30.6.1998 durch die Wohnungseigentümer zu beschließen; ..."

Trotz dieser Formulierung ist davon auszugehen, daß das Amt der Antragstellerin zum 31.12.1996 endete. Denn über die Bestellung des Verwalters - und damit auch über die Dauer seiner Bestellung - haben alleine die Wohnungseigentümer gemäß § 26 WEG zu beschließen (ebenso Weitnauer, WEG, 8. Aufl., § 26 Rn. 17 unter Hinweis auf LG Lübeck Rpfleger 1985, 232), falls die Bestellung nicht bereits in der Teilungserklärung vorgenommen wurde (oder der Fall einer gerichtlichen Bestellung nach § 26 Abs. 3 WEG gegeben ist). Aus dem Wortlaut von § 26 Abs. 1 WEG ergibt sich somit zugleich, daß eine Verlängerungsklausel über die Bestellung des Verwalters nur durch die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen werden kann. Denn ungeachtet des Verhältnisses zwischen dem "körperschaftlichen Akt" der Bestellung und dem gesondert abzuschließenden Verwaltervertrag (vgl. dazu Merle, a. a. O., § 26 Rn. 21 ff.) ist aus § 26 Abs. 1 WEG der Schluß zu ziehen, daß die Gemeinschaft im Wege der Beschlußfassung auch über die Dauer der Bestellung zu befinden hat. Für diese Auslegung von § 26 Abs. 1 WEG spricht auch Satz 2 der Vorschrift, nach welcher "die Bestellung" höchstens auf fünf Jahre vorgenommen werden darf. Daraus ist aber zugleich abzuleiten, daß die Bestellungsdauer einer Verlängerungsklausel in einem Verwaltervertrag unzugänglich ist (a. A. Merle, a. a. O., § 26 Rn. 52, wie hier wohl auch Bub, ZdWBay 1992, 577, 581). Denn der Verwaltervertrag wird regelmäßig nur von einzelnen Wohnungseigentümern - vielfach dem Verwaltungsbeirat - ausgehandelt und für die Wohnungseigentümer abgeschlossen. Bestellen aber die Wohnungseigentümer einen bestimmten Verwalter nur für eine vorgegebene Dauer, so können die den Verwaltervertrag aushandelnden Mitglieder der Gemeinschaft die Bestellung des Verwalters nicht darüber hinausreichend verlängern. Dabei ist zu bedenken, daß erst durch den Bestellungsbeschluß die wechselseitige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zum Abschluß des Verwaltervertrages begründet wird (vgl. dazu Merle, a. a. O., § 26 Rn. 22; Weitnauer, a. a. O., § 26 Rn. 10 a. E.). Diese Verpflichtung bzw. die damit einhergehende Vollmacht der Abschlußvertreter kann aber nicht weiter reichen, als dies der zugrunde liegende Beschluß vorsieht. Ließe man demgegenüber (ohne entsprechende Beschlußfassung der Gemeinschaft) zu, daß in dem Verwaltervertrag eine die Bestellung betreffende Verlängerungsklausel enthalten sein könnte, läge darin eine unzulässige Beschränkung des Rechts der Mehrheit der Wohnungseigentümer, selbst die Bestellung des Verwalters regeln zu können (vgl. ebenso wohl Weitnauer, a. a. O.1 § 26 Rn. 17).

Nichts anderes kann für den Fall gelten, in welchem - wie hier - die Bestellung des Verwalters in der Teilungserklärung auf einen bestimmten Zeitraum vorgenommen worden ist. Auch in einem solchen Fall können lediglich die Wohnungseigentümer im Wege der Beschlußfassung eine Verlängerung der Bestellung beschließen. Die gegenteilige Annahme steht im Widerspruch zum Wortlaut und Sinn der Vorschrift des § 26 Abs. 1 WEG, nach welcher die Wohnungseigentümer durch einen gemeinschaftlichen Bestellungsakt, der allerdings noch der Annahme durch den jeweils gewählten Verwalter bedarf, den Verwalter zu wählen haben.

Nach alledem kann sich die Antragstellerin nicht mit Erfolg darauf berufen, daß sie durch den Verwaltervertrag - abweichend von der Teilungserklärung - für einen Zeitraum über den 31.12.1996 hinaus zur Verwalterin bestellt sei.

Ist somit davon auszugehen, daß die Verwalterin lediglich bis zum 31.12.1996 bestellt war, so hat damit auch der Verwaltervertrag zum gleichen Zeitpunkt seine Beendigung gefunden. Dies ergibt sich ohne weiteres aus § 1 Abs. 5 des Verwaltervertrages, der in beiden vorliegenden Versionen ausdrücklich festlegt, daß mit dem Ablauf der Bestellung auch der Verwaltervertrag beendet ist.

Fehlt es daher an einer Bestellung der Antragstellerin für die Zeit nach dem 31.12.1996, so kann sie auch keine Rechte mehr aus dem Verwaltervertrag geltend machen.

Damit steht gleichzeitig fest, daß ihr für die Durchführung dieses Verfahrens das erforderliche Rechtsschutzinteresse fehlt. Auch wenn der Antrag noch einige Tage vor dem absehbaren Ende der Verwalterbestellung bei Gericht einging, ist kein Grund ersichtlich, weshalb die Antragstellerin die auf der Versammlung gefaßten Beschlüsse noch hätte anfechten sollen. Unter allgemeinen Aspekten verfängt bei der Antragstellerin nicht das (oben in anderem Zusammenhang erwähnte) Argument, daß sie als Verwalterin zur Durchsetzung rechtswidriger Beschlüsse verpflichtet gewesen sein könnte. Denn zum einen ist nicht ansatzweise erkennbar, weshalb die Beschlüsse inhaltlich beanstandet werden könnten; zum anderen war allen Beteiligten zweifellos klar, daß von der Antragstellerin eine Durchführung der Beschlüsse ohnehin nicht mehr verlangt werden konnte oder sollte.

Aber auch die Würdigung der im einzelnen getroffenen Beschlüsse führt zu keinem anderen Ergebnis. Der Wahl des Versammlungsleiters (TOP 2) kam nach dem Abschluß der Versammlung keine Bedeutung mehr zu, was keiner Vertiefung bedarf. Die Wahl des neuen Verwalters kann die Rechte der Antragstellerin schon deshalb nicht tangieren, da dieser erst mit Wirkung zum 1.1.1997 bestellt wurde und ihre Bestellung zu diesem Zeitpunkt ohnehin beendet war (vgl. oben). Desgleichen konnte der Antragstellerin der unter TOP 4 beschlossene Wirtschaftsplan egal sein. Schließlich besteht auch kein Rechtsschutzinteresse für eine Anfechtung von TOP 5, durch welchen der neue Verwalter aufgefordert wurde, bei der Antragstellerin die Vorlage der Abrechnungen für 1995 bzw. 1996 einzufordern und ggf. gegen sie gerichtlich vorzugehen. Denn diese Beschlußfassung schafft lediglich eine Ermächtigung zugunsten des neuen Verwalters; eine Belastung für die Antragstellerin ergibt sich daraus nicht, da der Wohnungseigentümergemeinschaft ohnehin das Recht zusteht, die Antragstellerin wegen der Erfüllung des Verwaltervertrages in Anspruch zu nehmen.

Nach alledem kann festgehalten werden, daß der Antrag bereits deshalb keinen Erfolg haben kann, weil die Bestellung der Antragstellerin zur Verwalterin mit Wirkung zum 31.12.1996 abgelaufen ist.