Verurteilung zur Duldung von Modernisierungsarbeiten verpflichten den Mieter nur in Ausnahmefällen zum Auszug

1. Die Pflicht des Mieters zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen umfasst kein aktives Handeln, sondern beschränkt sich auf ein passives Zulassen der Maßnahmen und die Gewährung von Zutritt.

2. Ein zur Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten verpflichteter Mieter muss das Mietobjekt während der Bauarbeiten nicht auf bloßes Verlangen des Vermieters räumen. Dies kommt allenfalls unter sehr engen Voraussetzungen in Betracht, etwa dann, wenn die Maßnahmen bei einem baufälligen Haus nicht anders erledigt werden können.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Bekl., Jahrgang 1939, ist seit dem 1. Dezember 1978 Mieter eines Reihenhauses in einer unter Denkmalschutz stehenden Siedlung. Das Landgericht Berlin [ZK 63] verurteilte den Bekl. im Urteil vom 21. Dezember 2021 zur Duldung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten sowie dazu, den von der Vermieterin beauftragten Handwerkern jeweils nach entsprechender rechtzeitiger Ankündigung von Montag bis Freitag zwischen 7.00 Uhr und 18.00 Uhr Zugang zu gewähren. Die gegen das Urteil vom Bekl. eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde hat der Bekl. nach einem entsprechenden Hinweis des Bundesgerichtshofs am 30. Mai 2022 zurückgenommen.

Mit Schreiben vom 20. Juli 2023 teilte die Kl. dem Bekl. mit, dass sie beabsichtige, die nach dem rechtskräftigen Urteil des Landgerichts vom Bekl. zu duldenden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen ab 4. September 2023 umzusetzen. Ab diesem Datum benötige man Baufreiheit, um die vorgesehenen Maßnahmen durchzuführen. Aufgrund des Umfangs der Maßnahmen sei eine Bewohnbarkeit der Immobilie in der Zeit der Bauphase nicht gegeben. Zur Stellung von Ersatzwohnraum sei die Kl. aufgrund des Urteils zwar nicht verpflichtet, habe aber eine konkrete Ersatzwohnung angeboten. Auf angebotene Besichtigungstermin reagierte der Bekl. nicht. Auf die Aufforderung der Kl., binnen zwei Wochen Bereitschaft zur Räumung zu zeigen und für Baufreiheit zu sorgen erhob der Bekl. unter Bezugnahme auf § 555d Abs. 3, 4 BGB und eine beigefügte Stellungnahme des Sozialpsychiatrischen Dienstes des Bezirksamtes den Einwand der Härte. Als neuer Härtegrund liege ein reaktiv-depressives Syndrom vor. Außerdem sei er nur zur Duldung und Zutrittsgewährung, nicht aber zur Schaffung von Baufreiheit und vorübergehenden Räumung verurteilt worden.

Die Kl. bot daraufhin weitere Umzugshilfen und zwei weitere Umsetzwohnungen an und drohte bei weiterhin verweigerter Mitwirkung bei den Modernisierungsmaßnahmen erfolglos die Kündigung an, die mit Anwaltsschreiben vom 5. Oktober 2023 schließlich auch erfolgte.

Das Amtsgericht hat den Bekl. mit Urteil vom 22. April 2024 zur Räumung verurteilt und eine Räumungsfrist von 3 Monaten gewährt. Der Bekl. habe den von der Kl. beauftragten Handwerkern den Zutritt zu den Räumlichkeiten verweigert. Die Berufung des Bekl. hatte Erfolg.

Die Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der an diesen von der Rechtsvorgängerin der Kl. vermieteten Wohnung. Das zwischen ihr und der Kl. bestehende Mietverhältnis ist durch die mit Schreiben vom 5. Oktober 2023 ausgesprochene Kündigung weder fristlos noch (hilfsweise) fristgemäß beendet worden, §§ 546 Abs. 1, 542, 543 Abs. 1 bzw. § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1, 573c Abs. 1 BGB.

Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Amtsgericht unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urt. v. 15.4.2015 - VIII ZR 281/13, GE 2015, 853) davon aus, dass die Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, den Ausspruch einer fristlosen (oder fristgemäßen) Kündigung rechtfertigen kann.

Das Vorliegen der Voraussetzungen des § 543 Abs. 1 BGB hat das Amtsgericht hier zu Unrecht bejaht, denn es hat seiner Entscheidung einen die Rechte des Bekl. verkürzenden rechtlichen Maßstab und unzutreffende Tatsachenfeststellungen zugrunde gelegt.

Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 1 BGB liegen nicht vor.

Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Nach Satz 2 der Vorschrift liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses gegeben ist, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs Ergebnis einer vom Tatrichter vorzunehmenden wertenden Betrachtung, in die alle im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände einzubeziehen sind; dabei ist nicht nur das für die Kündigung maßgebliche Verhalten des Mieters, sondern auch zu berücksichtigen, inwieweit der Vermieter seinerseits seine mietvertragliche Rücksichtnahmepflicht verletzt hat bzw. ihm Vertragsverstöße zur Last fallen (vgl. BGH, Urteil v. 15.4.2015 - VIII ZR 281/13, GE 2015, 853 Rn. 19, 33; Urteil v. 4.6.2014 - VIII ZR 289/13, GE 2014, 1053 Rn. 14).

Gemessen an diesen Maßstäben liegt der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 1 BGB nicht vor.

a) Unzutreffend geht das Amtsgericht davon aus, die Kl. habe ihre Kündigung vom 5. Oktober 2023 auf eine Äußerung des Bekl. in einem persönlichen Gespräch zwischen ihm und Mitarbeitern der Kl. am 4. September 2023 gestützt. Ein solches Gespräch findet im Kündigungsschreiben keine Erwähnung. Dies wäre aber zur Geltendmachung eines solchen Aspekts zwingend erforderlich gewesen, weil der Grund für eine Kündigung im schriftlichen Kündigungsschreiben nach §§ 569 Abs. 4, 568 Abs. 1, 126 BGB (zwingend) angegeben werden muss. Das gilt auch für die hilfsweise fristgemäß ausgesprochene Kündigung, §§ 573 Abs. 3, 568 Abs. 1, 126 BGB.

b) Die Kl. stützt die Kündigung vom 5. Oktober 2023 darauf, dass der Bekl. - trotz rechtskräftiger Verurteilung - die aus dem Tenor des Urteils des Landgerichts vom 21. Dezember 2021 (63 S 415/19) ersichtlichen Modernisierungsarbeiten nicht dulde. Zudem wirft sie ihm im Kündigungsschreiben vor, die Durchsetzung der Modernisierungsarbeiten über drei Jahre wegen seiner „fehlenden Kooperationsbereitschaft“ verzögert zu haben.

Letzteres trägt die Annahme einer Pflichtverletzung des Bekl. schon deshalb nicht, weil die Kl. es selbst zu verantworten hat, dass sie nach dem Zugang der Modernisierungsankündigung vom 12. Juli 2018 beim Bekl. (Fristsetzung bis zum 31. August 2018) bis Mai 2019 (ca. neun Monate) mit der Erhebung der Duldungsklage abwartete. Die Nichtabgabe der Duldungserklärung und die Rechtsverteidigung des Bekl. in dem Duldungsrechtsstreit stellen sich als Wahrnehmung der Rechte dar, die die Rechtsordnung einem von Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten betroffenen Mieter einräumt. Die Duldungsklage ist vom Amtsgericht abgewiesen worden; die Kl. war im Berufungsverfahren erst nach Umstellung ihrer Anträge auf Hinweis des Berufungsgerichts teilweise erfolgreich. Ein dem Bekl. vorwerfbares Verhalten liegt darin ersichtlich nicht. Nach Abschluss des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens beim Bundesgerichtshof Mitte Juni 2022 war es dann (erneut) die Kl. selbst, die bis zum 20. Juli 2023 mit der Umsetzung des Urteils des Landgerichts in dem Verfahren 63 S 415/19 mehr als ein Jahr abgewartet hat. Ein Beitrag des Bekl. lässt sich wiederum nicht feststellen.

c) Entgegen der Einschätzung der Kl. ist die Reaktion des Bekl. auf ihre Schreiben vom 20. Juli 2023, 30. August 2023 und 5. September 2023 nicht dahin zu bewerten, der Bekl. habe anlasslos die Duldung der Modernisierungsmaßnahmen (gemeint wohl auch: Instandsetzungen) und den dafür erforderlichen Zutritt zu dem an ihn vermieteten Reihenhaus verweigert.

Der Inhalt der außergerichtlichen Schreiben der Kl. zeigt vielmehr, dass sie bezüglich der Pflichten des Bekl. - und der sie selbst treffenden Pflichten - einer Fehlinterpretation des Urteils und des Gesetzes unterliegt. Der Bekl. war nicht verpflichtet, den konkreten Aufforderungen in den eingangs genannten Schreiben nachzukommen. Woraus die Kl. ein anderes Ergebnis herleiten könnte, mit welchem sie abweichend vom Gesetz zu einer Ausdehnung der Pflichten eines zur Duldung von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen verurteilten Mieters gelangen würde, ergibt sich vorliegend nicht.

(1) Rechtlicher Anknüpfungspunkt für den hier maßgeblichen vertraglichen Pflichtenkreis der Parteien sind die §§ 555a Abs. 1, 3, 555d Abs. 1, 6 BGB.

Der Mieter hat Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen danach zu dulden, §§ 555a Abs. 1, 555d Abs. 1 BGB, der Vermieter sie den Anforderungen des Gesetzes gemäß anzukündigen, §§ 555a Abs. 1, 555c BGB. Nach § 555a Abs. 3 BGB hat der Vermieter dem Mieter zudem in angemessenem Umfang Aufwendungen zu ersetzen, die dieser infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss. Auf Verlangen des Mieters hat der Vermieter Vorschuss zu leisten. Nach § 555d Abs. 6 BGB gilt die Regelung entsprechend für Modernisierungsmaßnahmen.

(aa) Der (im Gesetz verwendete) Begriff der Duldung beinhaltet schon seinem Wortsinn nach kein aktives Tun, sondern beschränkt sich auf ein passives Zulassen. Als „aktive“ Mitwirkungshandlung schuldet der Mieter lediglich, dem Vermieter oder den mit der Ausführung der Arbeiten beauftragten Personen - soweit erforderlich -, Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren. Weitere Mitwirkungspflichten ergeben sich allenfalls in engen Grenzen aus § 242 BGB, etwa bei der Terminabstimmung oder der Sicherstellung privater höchstpersönlicher Unterlagen (vgl. BGH, Urt. v. 15.4.2015 - VIII ZR 281/13, GE 2015, 853 Rn. 19, 33; Blank/Börstinghaus/Siegmund/Börstinghaus, 7. Aufl. 2023, BGB § 555a Rn. 10 ff.; MüKoBGB/Artz, 9. Aufl. 2023, BGB § 555a Rn. 16; BeckOGK/Schepers, 1.4.2024, BGB § 555d Rn. 9 ff.; Staudinger/J. Emmerich [2021] BGB § 555d Rn. 3; § 555a Rn. 9).

Eine Verpflichtung des Mieters, die an ihn vermieteten Räume zu verlassen bzw. - der Wortwahl der Kl. folgend: „zu räumen“ - und in eine Ersatzwohnung umzuziehen, kommt allenfalls unter sehr engen Voraussetzungen, etwa dann in Betracht, wenn Erhaltungsmaßnahmen bei einem baufälligen Haus nicht anders erledigt werden können (BGH, Urteil v. 11.12.2014 - IX ZR 87/14, juris Rn. 14, m.w.N.; Kammer, Urteil v. 17.12.2016 - 65 S 301/15, GE 2016, 725; Blank/Börstinghaus/Siegmund/Börstinghaus, 7. Aufl. 2023, BGB § 555a Rn. 12; Staudinger/J. Emmerich [2021] BGB § 555a Rn. 9).

(bb) Dies zugrunde gelegt, fehlte eine gesetzliche Grundlage für die Aufforderung der Kl. im Schreiben vom 20. Juli 2023, der Bekl. möge innerhalb von zwei Wochen erklären, dass er die Wohnung fristgemäß räumen und für Baufreiheit sorgen werde. Auf eine solche Aufforderung hätte der Bekl. (als Verbraucher i.S.d. § 13 BGB) wohl nicht einmal reagieren müssen. Tat er dies durch das Schreiben des Berliner Mietervereins dennoch, so wies er die (als Unternehmerin am Markt agierende) Kl. überobligatorisch auf die geltende Rechtslage hin.

(cc) Soweit in der höchstrichterlichen Rechtsprechung und in der Literatur ausnahmsweise eine Verpflichtung des Mieters anerkannt wird, für die Zeit der Ausführung der zu duldenden Maßnahmen in eine Ersatzwohnung umzuziehen, sind die dafür erforderlichen Voraussetzungen hier weder vorgetragen noch ergeben sie sich sonst. Mit Blick auf den Ausnahmecharakter einer solchen Verpflichtung des Mieters kann es ersichtlich nicht ausreichen, dass der Vermieter eine entsprechende Lage begründungslos unterstellt.

Anhaltspunkte für eine Baufälligkeit des vom Bekl. seit vielen Jahrzehnten beanstandungslos bewohnten Hauses hat die Kl. erstinstanzlich weder vorgetragen noch ergeben sie sich. Es mag für sie komfortabler sein, ein unbewohntes Haus instand zu setzen und zu modernisieren. Das ist indes kein Gesichtspunkt, der in einem entsprechenden gegen den Mieter gerichteten Anspruch Eingang in das Gesetz gefunden hätte.

Zu Recht beanstandet der Bekl., dass das Amtsgericht ohne Vortrag und/oder eigene Ortskenntnis ein Risiko der Verschlechterung der Gebäudesubstanz in den Raum gestellt habe.

Soweit die Kl. erstmals in der Berufungserwiderung die Ansicht des Amtsgerichts damit untermauern will, dass sie auf den Zustand der Fenster, der Dacheindeckung und die Beheizung des Hauses durch Öfen verweist, muss sie sich den Inhalt ihrer Ankündigung vom 12. Juli 2018 entgegenhalten lassen. Maßnahmen in Bezug auf die vorgenannten Bauteile hatte sie (nahezu) ausschließlich als Modernisierungsmaßnahmen angekündigt, als Instandsetzungsmaßnahmen lediglich den Austausch einzelner Fenster, die Überarbeitung der Fensterläden, der Klingel- und Schließanlage, der Innentüren und Kaltwasserleitungen. Im Übrigen sollte der Abwasseranschluss lediglich überprüft und Maßnahmen am Schornstein (nur) ausgeführt werden, wenn der Schornsteinfeger diese für erforderlich hält. Abzüge für ersparte Erhaltungsmaßnahmen hat die Kl. im Rahmen der zu erwartenden Mieterhöhung nicht angesetzt. Auch im Übrigen finden sich zum Ist-Zustand der Immobilie im Ankündigungsschreiben nahezu keine Angaben, erst recht kein Hinweis auf eine etwaige (eingetretene oder drohende) Baufälligkeit.

(dd) Aus welchen konkreten Gründen das an den Bekl. vermietete Haus während der Ausführung der Maßnahmen für den von der Kl. angesetzten Zeitraum nicht bewohnbar sein soll, lässt sich dem Ankündigungsschreiben und den außergerichtlichen Schreiben der Kl. ebenfalls nicht entnehmen.

Die von der Kl. in ihrem Schreiben vom 30. August 2023 geäußerte Annahme, der Bekl. wünsche sicher nicht, „das Objekt“ (über welchen Zeitraum?) von montags bis freitags um 7 Uhr zu öffnen und um 18 Uhr zu schließen, belegt erneut ihr Fehlverständnis der Duldungspflicht und der Pflicht des Bekl., den Zutritt zur Mietsache zu gewähren.

Der Bekl. ist zur Gewährung des Zutritts nur verpflichtet, soweit dies für die Ausführung der Arbeiten erforderlich ist, dies nach rechtzeitiger Ankündigung. Für einen großen Teil der Arbeiten (Rüstung, Fassade, Dach) lässt sich bereits nicht feststellen, dass die von der Kl. beauftragten Personen Zutritt zu dem vom Bekl. bewohnten Haus überhaupt benötigen. Die Kl. suggeriert dem inzwischen 85-jährigen Bekl. dadurch - ihrerseits pflichtwidrig - eine Situation, die weder rechtlich noch tatsächlich so gegeben ist. Der Bekl. muss „das Objekt“ um 18 Uhr auch nicht etwa verschließen; die von der Kl. Beauftragten müssen das vom Bekl. bewohnte Haus vielmehr verlassen.

Weder der Ankündigung vom 12. Juli 2018 noch den außergerichtlichen Schreiben der Kl. oder ihrem Vortrag in diesem Verfahren lassen sich konkrete Gründe entnehmen, weshalb die Arbeiten, zu deren Duldung der Bekl. verurteilt wurde, nur ausgeführt werden können, wenn dieser für (wohl mindestens) drei Monate aus dem an ihn vermieteten Reihenhaus auszieht. Sie ergeben sich auch sonst nicht.

Die Kl. übersieht ganz grundlegend, dass das - vertragsbezogene - Rücksichtnahmegebot des § 241 Abs. 2 BGB sie verpflichtet, bei der Durchführung der Baumaßnahmen auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des Mieters Rücksicht zu nehmen (Blank/Börstinghaus/Siegmund/Börstinghaus, 7. Aufl. 2023, BGB § 555a Rn. 13).

Welche Rücksichtnahmepflichten sich konkret ergeben, lässt sich nicht allgemein, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Lebensumstände und Belange des konkret betroffenen Mieters beantworten.

Die Grenze zu einer eigenen Pflichtwidrigkeit des Vermieters, mit der dieser das ihn treffende Rücksichtnahmegebot verletzt, lässt sich anhand der Beweiserleichterung aus § 559d Abs. 1 Nr. 3 BGB bestimmen. Danach wird vermutet, dass der Vermieter seine Pflichten aus dem Schuldverhältnis verletzt hat, wenn die bauliche Veränderung in einer Weise durchgeführt wird, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen. Die Vermutungswirkung bezieht sich nach den Vorstellungen des Gesetzgebers insbesondere auf die Pflicht zur Rücksichtnahme nach § 241 Abs. 2 BGB (BT-Drs. 19/4672, S. 34). Die Regelung ist gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 4 EGBGB auf ein (hier vorliegendes) Verhalten nach dem 31. Dezember 2018 anwendbar.

Bezugspunkt der Rücksichtnahmepflicht ist demnach der konkrete, von der Maßnahme betroffene Mieter. Daneben gelten die Maßstäbe, die die höchstrichterliche Rechtsprechung zugunsten des - vertragstreuen - Mieters Art. 13 und Art. 14 GG entnimmt, und auf die der Bekl. zu Recht verweist (vgl. nur BVerfG, Beschluss vom 26.5.1993 - 1 BvR 208/93, GE 1993, 796; BGH, Urt. v. 9.10.2019 - VIII ZR 21/19, GE 2019, 1497; Urt. v. 26.4.2023 - VIII ZR 420/21, GE 2023, 649).

Dies zugrunde gelegt, ist die Kl. ihrerseits nach Art. 13, 14 GG, § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet, bei der Planung und Ausführung der Arbeiten auf die - auch gesundheitlichen - Belange und keineswegs etwa nicht sachlich begründeten Befürchtungen des hier mit inzwischen 85 Jahren hochbetagten Bekl. Rücksicht zu nehmen. Der Bekl. wohnt unstreitig bereits sein ganzes Leben in dem Reihenhaus, das die Kl. im Rahmen des Kaufs der gesamten Siedlung erworben hat mit der Folge, dass sie in das bestehende Mietverhältnis eingetreten ist. Soweit die Kl. im Kündigungsschreiben meint beanstanden zu können, dass der Bekl. von einer Gruppe von Sympathisanten und der Presse unterstützt wird, ist dies zunächst einmal ein Indiz dafür, dass der Bekl. in der Siedlung verwurzelt und integriert ist.

Die Kl. wollte dem Bekl. gemäß ihren Aufforderungen zumuten, kurzfristig in eine Ersatzwohnung umzuziehen, und zwar konkret in Hinterhäuser, die 8 bis 18 km entfernt von der Wohnung des Bekl. lagen. Zwingende oder auch nur plausible Gründe für ihre Behauptung, ein Verbleib des Bekl. in der Wohnung sei ausgeschlossen, blieb sie dabei von Anfang an schuldig. Es liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, welche wann eintretenden konkreten Abläufe und Erfordernisse die Kl. ihrer Planung insoweit zugrunde gelegt hat. Aufgrund welcher Annahmen die Bewohnbarkeit der Räumlichkeiten „in der Zeit der Bauphase“ (welcher konkret?) nicht gegeben sein sollte, ist nicht nachvollziehbar. Ohne die dazu nötigen Erwägungen bleibt zu Lasten der Kl. gänzlich offen, ob eine Bauausführung, die auf die Belange des Bekl. pflichtgemäß Rücksicht nimmt, möglich ist bzw. weshalb das (vermeintlich) nicht der Fall sein soll.

Zu Lasten der Kl. wirken nicht zuletzt die konkreten baulichen Gegebenheiten. Die an den Bekl. vermieteten Räumlichkeiten liegen nicht etwa in einem Mehrfamilienhaus, in dem Baumaßnahmen ggf. ineinandergreifen müssen; die Maßnahmen sollen in einem Reihenhaus durchgeführt werden, was hinsichtlich der Bauplanung und -ausführung Spielräume eröffnet, die bei einem aus mehreren (Wohn-) Einheiten bestehenden Haus so nicht gegeben sein können.

Auch soweit die Kl. meint, die durch ein fachärztliches Attest belegten gesundheitlichen Belange des Bekl. seien irrelevant, verkennt sie ihre Pflichten aus § 241 Abs. 2 BGB. Wenn der Bekl. zunächst nicht innerhalb der Frist des § 555d Abs. 3 BGB einen Härteeinwand erhoben hat, mag dies (im Duldungsprozess) nach dem Gesetz ggf. dazu geführt haben, dass dort ein Ausschluss der Duldungspflicht (§ 555d Abs. 2 BGB) im Hinblick auf eine Härte nicht zu prüfen (und zu entscheiden) war.

Ein gänzlich anderer und davon unabhängiger rechtlicher Gesichtspunkt ist aber (u. a.) die Beachtung der gesundheitlichen Situation des Mieters im Rahmen der den Vermieter treffenden (mieterbezogenen) Rücksichtnahmepflicht aus § 241 Abs. 2 BGB.

Insofern hatte die Kl. spätestens nach Kenntnis von der (fachärztlichen) Stellungnahme des Facharztes für Psychiatrie und Psychotherapie … vom 2. August 2023 jede Veranlassung, ihre - ohnehin nicht offengelegte - Bauplanung anzupassen. Es ergibt sich allerdings schon nicht, dass die Kl. bei ihrer Planung auf das ihr bekannte Alter des Bekl. und damit einhergehende altersbedingte Einschränkungen Rücksicht genommen hätte. Es erschließt sich von selbst, dass im Rahmen der Planung und der Ausführung baulicher Maßnahmen jeweils unterschiedliche Belange zu berücksichtigen und Optionen in Erwägung zu ziehen sind, je nachdem, ob eine Familie mit kleinen Kindern, ein allein wohnender junger Mensch oder aber - wie hier - ein Mieter, der das Alter von 80 Jahren deutlich überschritten hat, von den Maßnahmen betroffen ist.

Über das vom Facharzt für Psychiatrie und Psychotherapie … in seiner Stellungnahme vom 2. August 2023 dargestellte Leiden des damals 83-jährigen Bekl. geht die Kl. ohne jede belastbare Sacherwägung hinweg. Warum ihre - insgesamt nicht offengelegten - Bauplanungen „alternativlos“ sein sollten, ist in keiner Weise erkennbar. Gleiches gilt im Hinblick auf die Frage, über welche Belange des Bekl. und welche Möglichkeiten der Rücksichtnahme die Kl. sich überhaupt nur Gedanken gemacht hätte.

(2) Die Kl. kann die Herstellung der Baufreiheit und den Auszug des Bekl. nicht auf das Urteil des Landgerichts Berlin in dem Verfahren 63 S 415/19 stützen. Entgegen ihrer im Schreiben vom 30. August 2023 geäußerten Auffassung folgt ein Fortfall der Bewohnbarkeit keineswegs „unmittelbar aus den tenorierten Maßnahmen“.

Der Bekl. ist - ausschließlich - zur Duldung der im Tenor der vorgenannten Entscheidung dargestellten Maßnahmen sowie zur Gewährung des Zutritts nach rechtzeitiger Ankündigung innerhalb bestimmter Zeiten verurteilt worden. Eine vorübergehende Räumung ist - ausweislich der beigezogenen Akten und des zur Akte gereichten Urteils - im Duldungsprozess zu keiner Zeit beantragt (und schon aus diesem Grund nicht tenoriert) worden.

Die Kl. verkennt in diesem Zusammenhang die hohen Anforderungen für Eingriffe in das Besitzrecht des vertragstreuen Mieters, wie diese sich aus dem Gesetz und aus der Rechtsprechung unter Berücksichtigung der auch durch das Grundgesetz geschützten Position des Wohnraummieters ergeben. Der Besitz des vertragstreuen Mieters an den an ihn vermieteten Räumlichkeiten darf ihm (auch anlässlich von Modernisierungs- oder Instandsetzungsarbeiten) ohne beachtliche Gründe nicht (auch nicht nur zeitweilig) entzogen werden. Solche beachtlichen Gründe für einen auch nur zeitweisen Entzug des Besitzes hat die Kl. - wie ausgeführt - zu keiner Zeit offengelegt.

(3) Aus dem Vorstehenden folgt, dass die Kl. in dem hier zu betrachtenden Kontext Pflichten aus dem Mietverhältnis verletzt hat, nicht aber der Bekl. Selbst wenn man aus den vorliegenden Aspekten eine Pflichtverletzung (auch) des Bekl. ableiten wollte, so würde diese im Rahmen der Abwägung, insbesondere des Verschuldens der Vertragsparteien, zurücktreten. Die Kl. hat den hochbetagten Bekl. zu Handlungen aufgefordert, die offensichtlich unter allen Umständen (auch aus Sicht der Kl.) einschneidende Veränderungen für das Leben des Bekl. bedeuten mussten. Sie hat ihre Auffassung von den (vermeintlichen) Pflichten des Bekl. ohne eine normativ anzuerkennende Grundlage in massiver Weise vorgebracht, indem der Bekl. sich zunächst mit der Androhung einer Kündigung und alsbald mit einer Realisierung dieser Drohung konfrontiert sah. Nicht unberücksichtigt bleiben kann im Rahmen der Abwägung, dass sie dem Bekl. darüber hinaus immer wieder suggeriert hat, zur Übernahme von Kosten nicht (rechtlich) verpflichtet zu sein, obwohl sich aus §§ 555a Abs. 3, 555d Abs. 6 BGB das Gegenteil ergibt.

2. Mangels Pflichtverletzung des Bekl. liegen auch die Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB nicht vor.

3. Die im Schriftsatz vom 20. Februar 2024 ausgesprochene Kündigung hat das Mietverhältnis ebenfalls weder fristlos noch fristgemäß beendet.

Es liegen weder die Voraussetzungen des § 543 Abs. 1 BGB noch die des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB vor. Beide Vorschriften setzen einen Verstoß gegen Pflichten aus dem Mietverhältnis voraus. Ein solcher liegt hier mit dem von der Kl. geltend gemachten Bestreiten der dem Kündigungsschreiben vom 5. Oktober 2023 beigefügten Vollmacht nicht vor.

Zwar können bewusst wahrheitswidrige Tatsachenbehauptungen den Ausspruch einer fristlosen oder fristgemäßen Kündigung rechtfertigen (vgl. BGH, Beschluss vom 13.10.2021 - VIII ZR 91/20, GE 2021, 1549; Urt. v. 8.8.2023 - VIII ZR 234/22, GE 2023, 1145; Urt. v. 25.10.2023 - VIII ZR 147/22, GE 2024, 37).

Hier lässt sich eine bewusst wahrheitswidrige Behauptung des Bekl. bereits nicht feststellen. Er hat lediglich von einem Recht Gebrauch gemacht, das die Rechtsordnung explizit vorsieht, hier § 174 BGB, und dessen Voraussetzungen ggf. von den Gerichten zu bewerten sind.

Der Bekl. weist insoweit zu Recht darauf hin, dass die Unterschrift unter der Vollmacht der hiesigen Prozessbevollmächtigten der Kl. nicht darauf hindeutet, dass sie von dem Geschäftsführer der Kl. M. S. unterschrieben wurde. Wenn der Bekl. sich vor diesem Hintergrund zu seiner Rüge entschloss, rechtfertigt dies keinen Vorwurf, erst recht keinen solchen, der eine Kündigung begründen könnte. Das gilt auch für die vom Bekl. selbst unterschriebene, missverständliche Notiz vom 13. Oktober 2023. Mit Blick auf die von der Kl. herbeigeführte, oben beschriebene Drucksituation würde (spätestens) im Rahmen der Abwägung eine etwaige Pflichtverletzung des Bekl. zurücktreten.

Die Pflicht des Mieters zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen umfasst kein aktives Handeln, sondern beschränkt sich auf ein passives Zulassen der Maßnahmen und die Gewährung von Zutritt. Ein zur Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten verpflichteter Mieter muss das Mietobjekt während der Bauarbeiten nicht auf bloßes Verlangen des Vermieters räumen. Dies kommt allenfalls unter sehr engen Voraussetzungen in Betracht, etwa dann, wenn die Maßnahmen bei einem baufälligen Haus nicht anders erledigt werden können.

Das LG Berlin (ZK 63) hatte den Mieter, der das Mietobjekt seit seiner Geburt bewohnt, im September 2021 zur Duldung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten verurteilt und ihn verpflichtet, Handwerkern den Zutritt jeweils nach entsprechender rechtzeitiger Ankündigung von Montag bis Freitag im Zeitraum zwischen 7.00 Uhr und 18.00 Uhr zu gewähren. Die Vermieterin forderte den Mieter zwischen Juli und September 2023 mehrfach auf, für Baufreiheit zu sorgen und das Haus zu räumen, da die Bewohnbarkeit der Immobilie in der Zeit der Bauphase nicht gegeben sei. Der Mieter erwiderte darauf u. a., dass er nur zur Duldung und Zutrittsgewährung, nicht aber zur vorübergehenden Räumung verurteilt worden sei.

Die nunmehr zuständige 65. Zivilkammer des Landgerichts Berlin II teilt diese Auffassung. Der im Gesetz verwendete, dem vorangegangenen Urteil zugrundeliegende Begriff der Duldung erfasse kein aktives Handeln, sondern beschränke sich auf ein passives Zulassen der Maßnahmen und die Gewährung von Zutritt. Ein zur Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten verpflichteter Mieter müsse das Mietobjekt während der Bauarbeiten nicht auf bloßes Verlangen des Vermieters räumen. Dies komme allenfalls unter sehr engen Voraussetzungen in Betracht, etwa dann, wenn die Maßnahmen bei einem baufälligen Haus nicht anders erledigt werden können. Dafür seien weder dem Ankündigungsschreiben noch den außergerichtlichen Schreiben der Klägerin oder ihrem Vortrag im hiesigen Verfahren Anhaltspunkte zu entnehmen. Dagegen spreche vielmehr, dass die Maßnahmen in einem Reihenhaus vorgenommen werden sollen, demnach – anders als in einem Mehrfamilienhaus – isoliert geplant und durchgeführt werden können, ferner spreche auch der Zustand des Hauses nach der Beschreibung der Maßnahmen im Ankündigungsschreiben dagegen. Den Aufforderungen der Vermieterin, das Haus zu räumen, habe daher eine rechtliche Grundlage gefehlt.

Es sei vielmehr die Vermieterin nach dem vertraglichen Rücksichtnahmegebot (§ 241 Abs. 2 BGB) ihrerseits verpflichtet gewesen, bei der Planung und Durchführung der Baumaßnahmen auf den betroffenen Mieter Rücksicht zu nehmen, hier auf die gesundheitlichen Belange und das Alter des Mieters. Es erschließe sich für jedermann von selbst, dass im Rahmen der Planung der Ausführung baulicher Maßnahmen in einer Wohnung bei einem jungen, gesunden Mieter andere Belange zu berücksichtigen sind als bei einem Mieter, der das Alter von 80 Jahren bereits deutlich überschritten hat und/oder aus anderen, etwa gesundheitlichen Gründen besonders schutzbedürftig ist. Davon gehe auch das Gesetz aus, das eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet, wenn eine bauliche Veränderung in einer Weise durchgeführt werde, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen (§ 559d Satz 1 Nr. 3 BGB). Die Rücksichtnahmepflicht bei der Planung und Ausführung von Baumaßnahmen bestehe dabei unabhängig davon, ob der Mieter fristgerecht einen Härteeinwand erhoben hat (§ 555d Abs. 2 BGB). Der Härteeinwand kann bereits die Duldungspflicht des Mieters ausschließen; das Rücksichtnahmegebot betrifft Pflichten des Vermieters bei bestehender Duldungspflicht.