Vertretungsmacht des Betreuers für Grundbucheintragungen

Erfordert eine Grundbucheintragung (hier über eine Grundschuld) nur eine Bewilligung gemäß § 19 GBO, genügt es, wenn dem Grundbuchamt neben der Bewilligungserklärung des Betreuers der Genehmigungsbeschluss des Betreuungsgerichts und dessen Rechtskraft in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen wird.

Die Beschwerde ist zulässig (§§ 71 ff. GBO) und begründet. Die Zwischenverfügung ist nicht gemäß § 18 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 GBO veranlasst. Das aufgezeigte Hindernis besteht nicht. Für die Eintragung der Grundschuld liegt mit den Erklärungen in den notariellen Verhandlungen vom 12. September und 16. Oktober 2017 (UR-Nrn. des Notars) eine hinreichende Bewilligung der Beteiligten zu 2) nach § 19 GBO vor. Durch die Vorlage des Beschlusses des Amtsgerichts vom 23. Oktober 2017 in Ausfertigung nebst Rechtskraftvermerk vom 21. November 2017 ist in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen, dass die entsprechende Erklärung der Betreuerin für und gegen die Beteiligte zu 2) wirkt, §§ 164 Abs. 1, 1902, 1908i Abs. 1 Satz 1, 1821 Abs. 1 Nr. 1, 1828, 1829 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Wie auch das Grundbuchamt annimmt, bedarf es nach dem formellen Konsensprinzip keines Nachweises, dass der dingliche Vertrag (§ 873 Abs. 1 BGB) über die Bestellung der Grundschuld gemäß § 1829 Abs. 1 BGB wirksam geworden ist. Deshalb ist es auch unerheblich, dass die Vollmacht im Eingang der UR-Nr. den Notar insbesondere nicht ermächtigt, die betreuungsgerichtliche Genehmigung vom 23. Oktober 2017 der Beteiligten zu 3) als anderem Vertragsteil mitzuteilen. Vielmehr genügt es, wenn durch einen wirksamen Genehmigungsbeschluss nachgewiesen ist, dass die Begrenzung der Vertretungsmacht der Betreuerin aufgehoben ist, die in dem Genehmigungsvorbehalt liegt (vgl. MünchKomm/Kroll-Ludwigs, BGB, 7. Aufl., § 1828 Rn. 26; Meikel/Hertel, GBO, 11. Aufl., § 29 Rn. 158; Demharter, GBO, 30. Aufl., § 19 Rn. 70).

§ 1828 BGB erfordert keinen formgerechten Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Betreuungsgericht der Betreuerin den Genehmigungsbeschluss bekannt gegeben hat. Die Vorschrift betrifft den Inhalt der Entscheidung, mit der die Genehmigung nur dem Betreuer gegenüber erklärt werden kann. Er ist gemäß § 1828 BGB alleiniger Adressat der Genehmigung, unabhängig davon, wem der Genehmigungsbeschluss nach dem Verfahrensrecht (§§ 7, 41 FamFG) bekannt zu geben ist (vgl. MünchKomm/Kroll-Ludwigs, aaO.; Hügel/Reetz, GBO, 3. Aufl., Vertretungsmacht Rn. 235). Nach dem bis zum 1. September 2009 geltenden Recht war die Bekanntgabe an den Betreuer dem Grundbuchamt nachzuweisen, weil die Genehmigung mit ihr wirksam wurde (§ 16 Abs. 1 FGG). Gemäß § 40 Abs. 2 FamFG wird der Genehmigungsbeschluss aber erst mit seiner Rechtskraft wirksam. Es ist zum Nachweis einer wirksamen Eintragungsbewilligung deshalb erforderlich (vgl. Senat, FGPrax 2015, 243), aber auch ausreichend (Demharter, aaO., § 19 Rn. 69), dass dem Grundbuchamt die Rechtskraft des Genehmigungsbeschlusses in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen wird. Das ist mit dem Rechtskraftzeugnis geschehen, § 46 FamFG i.V.m. § 418 ZPO. Das Grundbuchamt hat die inhaltliche Richtigkeit des Zeugnisses nicht zu überprüfen (Senat, NotBZ 2012, 132; Demharter, aaO.). Danach kommt es nicht darauf an, dass von einem Zugang der Genehmigung an den Betreuer auszugehen ist, wenn er - wie hier - als gesetzlicher Vertreter auch den auf die Genehmigung gestützten Eintragungsantrag stellt (vgl. Meikel/Böttcher, aaO., Einl. E Rn. 194).

Eine Grundbucheintragung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird (§ 19 Grundbuchordnung – GBO). Ist für Beteiligte ein Vormund/Betreuer bestellt, kann es kompliziert werden, weil dann auch noch andere als grundbuchrechtliche Vorschriften eine Rolle spielen. Wie jetzt das Kammergericht für einen solchen Fall entschieden hat, genügt es für eine Bewilligung, wenn dem Grundbuchamt neben der Bewilligungserklärung des Betreuers der Genehmigungsbeschluss des Betreuungsgerichts und dessen Rechtskraft in der Form des § 29 Abs. 1 GBO (Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden) nachgewiesen wird.

Schließt der Vormund für einen Betreuten einen Vertrag ohne die erforderliche Genehmigung des Familiengerichts, so hängt die Wirksamkeit des Vertrags von der nachträglichen Genehmigung des Familiengerichts ab (§ 1829 Abs. 1 BGB), wobei die Genehmigung nur dem Vormund gegenüber erklärt werden kann. Das Grundbuchamt forderte durch Zwischenverfügung für die Eintragung einer Grundschuld den Nachweis, dass die Genehmigung dieses Rechtsgeschäfts durch das Familiengericht dem Betreuer gegenüber erklärt wurde. Das Kammergericht hielt die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung für begründet.

Für die Eintragung der Grundschuld liege mit den Erklärungen in den notariellen Verhandlungen eine hinreichende Bewilligung des Betreuten nach § 19 GBO vor. Durch die Vorlage des Genehmigungsbeschlusses des Amtsgerichts in Ausfertigung nebst Rechtskraftvermerk sei in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen, dass die entsprechende Erklärung der Betreuerin für und gegen die Betreute wirke.

Es genüge, wenn durch einen wirksamen Genehmigungsbeschluss nachgewiesen sei, dass die im Genehmigungsvorbehalt des § 1828 BGB liegende Begrenzung der Vertretungsmacht des Betreuers aufgehoben sei. § 1828 BGB erfordere keinen formgerechten Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Betreuungsgericht dem Betreuer den Genehmigungsbeschluss bekannt gegeben habe.