Vertretung bei Mietvertragsabschluß durch juristische Person

Vertretung bei Mietvertragsabschluß durch juristische Person; Schriftform; Bevollmächtigung; vollmachtloser Vertreter

1. Zur Wahrung der Schriftform eines Mietvertrages mit einer GmbH als alleiniger Mieterin oder Vermieterin ist es nicht erforderlich, daß die auf deren Seite geleistete Unterschrift mit einem die Vertretung kennzeichnenden Zusatz versehen wird.

2. Dies gilt auch dann, wenn die GmbH satzungsgemäß von zwei Geschäftsführern gemeinsam vertreten wird, die Unterschrift in der für die GmbH vorgesehenen Unterschriftszeile aber (hier: mit dem Zusatz "i.V.") von einem Dritten stammt. Ob dieser hierzu bevollmächtigt war oder als vollmachtloser Vertreter unterzeichnet hat, ist eine Frage des Zustandekommens des Vertrages, nicht der Wahrung seiner Form (Fortführung des Senatsurteils vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225 ff.; Abgrenzung zu Senatsurteilen vom 16. Juli 2003 - XII ZR 65/02 - NJW 2003, 3053, 3054 und vom 5. November 2003 - XII ZR 134/02 - NJW 2004, 1103 f.).

1 Der Kl. (Untervermieter) nimmt die Bekl. als Untermieterin auf Ersatz entgangener Miete ... in Anspruch, nachdem er den Untermietvertrag der Parteien vom 8. Februar 2001 im November 2001 wegen Zahlungsverzuges der Bekl. fristlos gekündigt hat.

2 Der schriftliche Vertrag der Parteien sieht eine Festlaufzeit bis zum 31. Dezember 2010 vor. Als "Mieter" ist darin die beklagte GmbH, "vertreten durch S. C. -S. und Dr. D. S." bezeichnet. Auf seiten der Bekl. ist der Vertrag über der mit "Mieter" gekennzeichneten Unterschriftszeile mit "i.V. von P." unterzeichnet. Die Parteien streiten darüber, ob dies der Schriftform genügt, oder ob die Bekl. den Vertrag ihrerseits wegen eines Mangels der Schriftform nach § 550 BGB spätestens zum 30. April 2003 hätte kündigen können und deshalb für nach diesem Zeitpunkt entgangene Mieten nicht mehr hafte.

3 Das Landgericht hat die Schriftform als nicht gewahrt angesehen und die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Kl. hat das Kammergericht der Klage unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung in Höhe der vereinbarten Nettowarmmiete nebst Zinsen stattgegeben.

4 Dagegen richtet sich die zugelassene Revision der Bekl.

5 Die Revision hat keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung hält den Angriffen der Revision stand und läßt auch sonst keine Rechtsfehler zum Nachteil der Bekl. erkennen.

6 1. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, es fehle bereits an einem wirksamen (Unter-) Mietvertrag, weil der Kl. die in den Vorinstanzen bestrittene Vollmacht des den Vertrag für die Bekl. unterzeichnenden Abschlußvertreters von P. nicht nachgewiesen habe. Zu Recht hat das Berufungsgericht dessen Vollmacht dahinstehen lassen, weil die Bekl. den Vertrag, sofern von P. vollmachtloser Vertreter gewesen sei, jedenfalls nachträglich stillschweigend genehmigt habe.

7 Insoweit kommt es auch nicht darauf an, ob diese Genehmigung - mit dem Berufungsgericht - bereits im Einzug der Bekl. in die Mieträume zu sehen ist, was die Revision angreift. Ein Verhalten der Bekl., das der Kl. als konkludente Genehmigung des Vertrages ansehen durfte, ist nämlich spätestens darin zu sehen, daß die Bekl. nach dem unstreitigen Vortrag des Kl. in dessen Schriftsatz vom 9. Januar 2004 im Mai und Juni 2001 Mietzahlungen geleistet und den Mietvertrag nach ihrem eigenen Vorbringen in der Berufungserwiderung bis zur fristlosen Kündigung des Kl. (November 2001) vollzogen hat. Auch die eigene Abrechnung der Bekl. vom 26. Juli 2001 über die bisher geschuldeten und beglichenen Mietzahlungen einschließlich Kaution (Bl. 36 der vom Landgericht beigezogenen Akten des Vorprozesses 25 O 190/03 LG Berlin) konnte vom Kl. nur dahin verstanden werden, daß die Bekl. den Vertrag gegen sich wirken lassen wollte.

8 2. Zutreffend geht das Berufungsgericht weiter davon aus, daß sich der nach seinen - von der Revision nicht angegriffenen - Feststellungen dem Grunde nach unstreitige Anspruch des Kl. auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens auch auf die hier streitige Zeit vom Mai bis September 2003 erstreckt und nicht etwa dadurch ausgeschlossen ist, daß die Bekl. ihrerseits das Mietverhältnis wegen eines Formmangels spätestens zum Ende April 2003 nach § 550 BGB hätte kündigen können.

9 Entgegen der Auffassung der Revision steht es der Wahrung der Schriftform nämlich nicht entgegen, wenn ein Mietvertrag auf seiten einer GmbH als Mieterin (oder Vermieterin) ohne nähere Kennzeichnung des Vertretungsverhältnisses mit dem Zusatz "i.V." unterzeichnet ist, und zwar gleichgültig, ob der Unterzeichnende Geschäftsführer und damit gesetzlicher Vertreter, in anderer Weise Bevollmächtigter oder lediglich vollmachtloser Vertreter war.

10 a) Unzutreffend ist der Einwand der Revision, im vorliegenden Fall lasse der Zusatz "i.V." nicht erkennen, ob der Unterzeichnende beide im Rubrum des Vertrages benannten Vertreter der Bekl., nämlich S. C.-S. und Dr. D. S., habe vertreten wollen, oder nur einen von ihnen, so daß es zum formgültigen Abschluß des Vertrages noch der Unterschrift des anderen bedurft hätte.

11 Da der Unterzeichnende nicht selbst zu den im Vertrag aufgeführten Mietparteien gehörte, wäre auch ohne den Zusatz "i.V." offensichtlich gewesen, daß er nicht im eigenen Namen handelte. Seine Unterschrift in der mit "Mieter" gekennzeichneten Unterschriftszeile ließ vielmehr hinreichend deutlich erkennen, daß er im Namen derjenigen Partei unterzeichnete, die im Mietvertrag als "Mieter" bezeichnet war. Dies war aber die beklagte GmbH, und nicht etwa die im Rubrum des Vertrages als deren (allgemeine) Vertreter benannten Personen. Die Annahme, von P. habe lediglich in Untervollmacht einer dieser beiden Personen unterzeichnet, wäre mit der räumlichen Anordnung seiner Unterschrift in der Mitte der mit "Mieter" bezeichneten Unterschriftszeile nicht vereinbar.

12 Insbesondere kann die Revision sich demgegenüber nicht auf das Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225 ff. berufen. Nach Abschnitt II 2 dieser Entscheidung (aaO S. 2226) ist ein klarstellender Zusatz vielmehr nur erforderlich, wenn lediglich einer von mehreren Vermietern oder Mietern oder einer von mehreren Gesellschaftern einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts unterschreibt und deshalb ohne einen solchen Zusatz nicht ersichtlich wäre, ob er diese Unterschrift nur für sich selbst oder aber zugleich in Vertretung der anderen leistet. Derartige Zweifel konnten hier nicht auftreten.

13 b) Ob der Mietvertrag bereits mit dieser Unterzeichnung wirksam zustande kam oder mangels Vollmacht des Unterzeichnenden erst noch der Genehmigung der von ihm vertretenen Partei bedurfte, ist keine Frage der Schriftform (vgl. Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 9. Aufl. § 550 BGB Rdn. 8 m.w.N.). § 550 BGB kann und will in erster Linie sicherstellen, daß ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Sinn und Zweck der Schriftform ist es hingegen nicht, ihm Gewißheit zu verschaffen, ob der Mietvertrag wirksam zustande gekommen ist und im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch besteht oder etwa von den Mietvertragsparteien mündlich aufgehoben wurde (vgl. Senatsurteile BGHZ 160, 97, 104 f. und 154, 171, 180). Denn soweit ein Eintritt des Grundstückserwerbers in einen Mietvertrag nicht stattfindet, weil dieser nicht oder nicht mehr besteht, bedarf es auch nicht des Schutzes der Schriftform vor einer langjährigen Bindung an unbekannte Bedingungen. Nichts anderes gilt, soweit die Schriftform auch dazu dient, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den Parteien sicherzustellen und die Parteien vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen.

Bei langfristigen Mietverträgen beruft sich der Mieter, der seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen will, häufig darauf, daß die Schriftform nicht eingehalten sei. Bei einer GbR als Mieterin hatte der BGH entschieden, daß die Vertragsunterzeichnung ohne Vertretungszusatz die Schriftform nicht wahre. Bei einer juristischen Person ist das anders.

Der Mietvertrag war für die GmbH, die zwei Geschäftsführer hatte, durch einen Dritten mit dem Zusatz "i. V." unterzeichnet worden. Die beklagte GmbH meinte, damit sei die Schriftform nicht gewahrt.

Mit Urteil vom 19. September 2007 bestätigte der BGH die Auffassung des KG, daß hier offensichtlich war, daß der Unterzeichnende nicht im eigenen Namen handelte. Bei einer GmbH sei anders als bei einer BGB-Gesellschaft eine Klarstellung nicht erforderlich, daß man nur als Vertreter handle. Ob tatsächlich eine Vertretungsmacht bestanden habe, sei keine Frage der Schriftform, sondern der Wirksamkeit des Zustandekommens.