Vertretung

Vertretung; Beschränkung; Teilungserklärung; Wohnungseigentümergemeinschaft

Auf eine in der Teilungserklärung enthaltene Beschränkung der Vertretung eines Wohnungseigentümers nur durch Ehegatten, den Verwalter oder einen anderen Wohnungseigentümer kann sich die Wohnungseigentümergemeinschaft nach Treu und Glauben nicht berufen, wenn der Ehegatte zur Vertretung aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage ist , der Wohnungseigentümer mit den übrigen Mitgliedern der Gemeinschaft völlig zerstritten ist und erst unmittelbar vor der Versammlung ein neuer Verwalter bestellt worden ist, den der - verhinderte - Eigentümer (noch) nicht kennt.

Am 11.8.1997 fand auf Einladung des Verwalters eine Eigentümerversammlung statt, zu der für den Bet. zu 1 Rechtsanwalt H. als Vertreter erschien. Unter Berufung auf § 13 Nr. 4 S. 2 der Teilungserklärung (TE), in der bestimmt ist, daß ein Wohnungseigentümer sich nur durch den Verwalter, seinen Ehegatten oder einen anderen Wohnungseigentümer der Gemeinschaft aufgrund schriftlicher Vollmacht vertreten lassen kann, schlossen die anwesenden Wohnungseigentümer einstimmig Rechtsanwalt H. von der Teilnahme an der Versammlung aus. Im weiteren Verlauf der Versammlung faßten sie die aus dem Protokoll der Versammlung ersichtlichen Beschlüsse. Der Bet. zu 1 hat beim AG beantragt, die in der Versammlung vom 11.8.1997 gefaßten Beschlüsse für ungültig zu erklären.

Das AG hat antragsgemäß die in der Versammlung vom 11.8.1997 gefaßten Beschlüsse für ungültig erklärt. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Bet. zu 2 bis 10 ist ohne Erfolg geblieben, ebenso wie das weitere Rechtsmittel.

Das LG ist in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung (BGHZ 99, 90 = NJW 1987, 650; BGH, WE 1993, 165) und Literatur (Bärmann-Pick-Merle, WEG, 7. Aufl., § 25 Rdnr. 59; Bärmann-Seuß, Praxis WohnungseigentumsR, 4. Aufl., § 25 Rdnrn. 183 ff.; a.A. Weitnauer-Lüke, WEG, 8. Aufl., § 25 Rdnr. 16) davon ausgegangen, daß eine in der TE enthaltene Beschränkung der Vertretung nur durch Ehegatten, den Verwalter oder einen anderen Wohnungseigentümer der Gemeinschaft grundsätzlich zulässig ist, daß es aber im Einzelfall aufgrund besonderer Umstände der Eigentümergemeinschaft nach Treu und Glauben verwehrt sein kann, sich auf die Regelung der Teilungserklärung zu berufen, vielmehr eine Ausnahme von dieser Regelung zuzulassen ist (BGHZ 99, 90 = NJW 1987, 650; BGH, WE 1993, 165).

Solche Umstände hat das LG rechtsfehlerfrei als gegeben erachtet. Nach den verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen des LG, die auch insoweit nicht angegriffen werden, ist der Bet. zu 1 aufgrund seiner Behinderung und seines schlechten gesundheitlichen Zustands generell nicht in der Lage, an Versammlungen der Wohnungseigentümer teilzunehmen. Ob auch seine Ehefrau in jedem Einzelfall in Folge ihrer gesundheitlichen Beeinträchtigungen - die als solche von den Bet. zu 2 bis 10 ebenfalls nicht in Abrede gestellt werden - den Bet. zu 1 in einer Eigentümerversammlung nicht vertreten kann, mag dahinstehen.

Das LG brauchte den Behauptungen und Beweisantritten der übrigen Wohnungseigentümer zu der aktiven Mitarbeit der Ehefrau des Bet. zu 1 in ihrem Gewerbebetrieb, zu ihren Einkäufen und dem selbständigen Führen ihres Fahrzeugs nicht nachzugehen. Nach dem ärztlichen Attest des Dr. R. kann nämlich Frau S. aufgrund ihrer - unfallbedingten - starken Phantomschmerzen nicht zu jeder Zeit Termine wahrnehmen. Da diese Schmerzen unregelmäßig auftreten und von unterschiedlicher Intensität sein können, würde eine Bevollmächtigung der Ehefrau durch den Bet. zu 1 keine hinreichende Gewähr dafür bieten, daß seine Ehefrau an der Versammlung teilnehmen und seine Interessen vertreten kann. Er muß deshalb die Möglichkeit haben, sich anderweitig vertreten zu lassen.

Eine Vertretung durch den Verwalter oder einen anderen Wohnungseigentümer war für die Versammlung vom 11.8.1997 dem Bet. zu 1 nach Treu und Glauben nicht zuzumuten. Unstreitig bestanden zum damaligen Zeitpunkt zwischen dem Bet. zu 1 und den übrigen Wohnungseigentümern erhebliche Spannungen, wobei es nicht darauf ankommt, ob diese ausschließlich oder zumindest in erster Linie auf das Verhalten des Bet. zu 1 zurückgehen. Daß die übrigen Eigentümer nicht wegen "Interessenkonflikten" an einer Vertretung gehindert wären, ist unerheblich. Die bestehende Zerstrittenheit der Bet., auf welche die Bet. zu 2 bis 9 in der weiteren Beschwerde nochmals ausdrücklich hingewiesen haben, macht eine Vertretung des Bet. zu 1 durch einen anderen Wohnungseigentümer unzumutbar (vgl. OLG Braunschweig, WE 1991, 107).

Auf eine Vertretung durch den Verwalter brauchte sich der Bet. zu 1 - jedenfalls für die Versammlung vom 11.8.1997 - nicht verweisen zu lassen. Die Bet. zu 10 war unstreitig erst Ende Juli zur zunächst vorläufigen Verwalterin bestellt worden, nachdem die frühere Verwalterin ihr Amt niedergelegt hatte. Der an der Teilnahme an einer Versammlung gehinderte Wohnungseigentümer hat aber einen Anspruch darauf, daß er sich jedenfalls von einer ihm "vertrauten" Person oder "Verwaltungsgesellschaft" vertreten lassen kann und nicht gezwungen ist, eine dritte Person, die ihm völlig fremd ist, mit seiner Vertretung zu beauftragen. Allerdings wird für zukünftige Versammlungen die Beauftragung des Verwalters mit seiner Vertretung für den Bet. zu 1 nicht ohne weiteres unzumutbar sein, wenn keine weiteren besonderen Umstände hinzutreten, die auch insoweit eine Vertretung durch den Verwalter für ihn unzumutbar erscheinen lassen.

Der unberechtigte Ausschluß des bestellten Vertreters des Bet. zu 1 von der Teilnahme an der Versammlung vom 11.8.1997 führt auch zur Ungültigkeit der angefochtenen Beschlüsse.

Etwas anderes könnte - ebenso wie bei Einberufungsmängeln - nur gelten, wenn feststünde, daß die Beschlüsse auch bei einer Teilnahme des Rechtsanwalts H. an der Versammlung genauso gefaßt worden wären (vgl. OLG Düsseldorf, WE 1998, 308 m.w.N.). (wird ausgeführt).